Расходы при продаже жилья — налоги, нотариус, комиссия посредника, снятие залога

Основание: Закон о налоге на доходы физических лиц № 109/2025/QH15 (от 10 декабря 2025 г., вступил в силу 1 июля 2026 г.), Постановление 253/2026/NĐ-CP (от 30 июня 2026 г.); Циркуляр 257/2016/TT-BTC о нотариальных сборах (с изменениями, внесёнными Циркулярами 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC); Постановление 10/2022/NĐ-CP о регистрационном сборе (с изменениями, внесёнными Постановлением 175/2025/NĐ-CP) · Обновлено 20 октября 2026 г.

При продаже квартиры с сертификатом продавец в любом случае несёт один платёж: НДФЛ 2% от цены передачи. Остальные расходы — нотариальный сбор, комиссия посредника, расходы на погашение кредита — зависят от договорённости сторон и состояния объекта. Новый Закон о НДФЛ, действующий с 1 июля 2026 г., сохраняет ставку 2%.

НДФЛ: 2% от цены передачи

• Расчёт: налог = цена передачи × 2%. Ставка применяется к цене продажи, а не к прибыли, поэтому налог уплачивается и при продаже в убыток.
• Налоговая база: цена, указанная в нотариально удостоверенном договоре. Если она ниже цены по таблице цен на землю или цены для расчёта регистрационного сбора на жильё, утверждённых народным комитетом провинции / города, налоговый орган применяет цену провинции / города.
• Плательщик: продавец. Стороны могут договориться, что налог за продавца уплатит покупатель; в этом случае это стоит прямо указать в договоре купли-продажи.
• Момент уплаты: при вступлении договора передачи в силу (для квартиры с сертификатом — после нотариального удостоверения).

Случаи освобождения от налога (Постановление 253/2026/NĐ-CP):

• Продажа единственного жилья во Вьетнаме, находящегося в собственности не менее 183 дней на момент передачи, при продаже объекта целиком. При наличии другого жилья, в том числе строящегося, освобождение не применяется. Физическое лицо декларирует это самостоятельно и несёт ответственность за недостоверные сведения.
• Передача между супругами, родителями и детьми (в том числе приёмными), свёкром / свекровью или тестем / тёщей и невесткой / зятем, бабушками / дедушками и внуками, родными братьями и сёстрами.
• Освобождение для единственного жилья не применяется к строящемуся жилью. Если квартира ещё оплачивается по договору с девелопером: см. уступка договора купли-продажи квартиры.

Нотариальный сбор: по стоимости договора

Договор купли-продажи жилья между физическими лицами подлежит нотариальному удостоверению или заверению. Нотариальный сбор рассчитывается по шкале Министерства финансов от стоимости договора:

Стоимость договора	Нотариальный сбор
Свыше 100 млн – 1 млрд донгов	0,1% стоимости договора
Свыше 1 – 3 млрд донгов	1 млн донгов + 0,06% суммы свыше 1 млрд
Свыше 3 – 5 млрд донгов	2,2 млн донгов + 0,05% суммы свыше 3 млрд
Свыше 5 – 10 млрд донгов	3,2 млн донгов + 0,04% суммы свыше 5 млрд
Свыше 10 – 100 млрд донгов	5,2 млн донгов + 0,03% суммы свыше 10 млрд

Максимум — 70 млн донгов за одно нотариальное действие. Помимо сбора, нотариальная контора может взимать вознаграждение за составление договора, изготовление копий, выезд за пределы конторы — размер вознаграждения должен быть публично вывешен. Кто оплачивает нотариальный сбор, решают стороны; при отсутствии договорённости платит лицо, обратившееся за удостоверением.

Регистрационный сбор: 0,5%, обычно платит покупатель

Регистрационный сбор за жильё и землю составляет 0,5% от расчётной цены (по таблице цен провинции / города; если цена договора выше — по цене договора). Это платёж лица, регистрирующего право собственности, то есть покупателя, если договором не предусмотрено иное. Рекомендуем прямо указать это в договоре задатка, чтобы избежать недоразумений при согласовании цены.

Комиссия посредника, вознаграждение за реализацию

Вознаграждение за посреднические услуги стороны согласовывают самостоятельно в договоре оказания услуг. В HPR вознаграждение за реализацию согласовывается по каждому объекту и фиксируется в договоре до начала продвижения; отправка информации и первичная консультация по цене предложения бесплатны. HPR принимает объекты как по эксклюзивному, так и по неэксклюзивному поручению.

Расходы на снятие залога, если квартира в ипотеке

Для квартиры в залоге до нотариального удостоверения требуется согласие банка или полное погашение кредита. Расходы включают:

• Остаток основного долга и проценты на дату погашения.
• Комиссию за досрочное погашение по кредитному договору — она различается в зависимости от банка и кредитной программы. Рекомендуем до согласования цены получить в банке расчёт полного погашения на конкретную дату.
• Сбор за снятие регистрации залога в земельном регистрационном офисе — по ставке, установленной народным советом провинции / города.

Распространённая схема: покупатель вносит часть задатка, чтобы собственник погасил кредит, банк возвращает оригинал сертификата, после чего стороны удостоверяют договор у нотариуса. В договоре задатка стоит указать сумму, направляемую на погашение, сроки снятия залога и нотариального удостоверения, а также неустойку при неисполнении обязательств одной из сторон.

Справочный пример: продажа квартиры за 3 млрд донгов

Допущения: квартира с сертификатом, цена в договоре 3 млрд донгов (не ниже цены провинции / города), у собственника 2 и более квартиры, поэтому освобождение от налога не применяется, квартира не в залоге, нотариальный сбор оплачивает продавец.

Статья	Сумма	Кто платит
НДФЛ (2%)	60 млн донгов	Продавец
Нотариальный сбор	2,2 млн донгов	По договорённости (в примере — продавец)
Вознаграждение нотариуса	по прейскуранту нотариальной конторы	По договорённости
Комиссия посредника / вознаграждение за реализацию	по договору оказания услуг	Продавец
Регистрационный сбор (0,5%)	15 млн донгов	Покупатель
Минимальные расходы продавца	около 62,2 млн донгов + комиссия посредника

Если квартира сдаётся, перед продажей стоит также урегулировать арендную плату и задаток арендатора — см. продажа сдаваемой квартиры. Для дохода от аренды действуют отдельные налоговые правила: сдача квартиры в аренду: документы и налоги собственника.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае. Перед подписанием рекомендуем проконсультироваться в налоговом органе и нотариальной конторе по месту нахождения квартиры.

1. Определите налоговую базу — сравните планируемую цену продажи с таблицей цен на землю и ценой для расчёта регистрационного сбора на жильё в провинции / городе; налог считается по более высокой цене.
2. Проверьте, положено ли освобождение от налога — единственное жильё, в собственности от 183 дней, продажа объекта целиком; либо передача между родственниками из перечня закона.
3. Квартира в ипотеке: получите в банке расчёт полного погашения (остаток долга, проценты, комиссия за досрочное погашение) на конкретную дату.
4. Укажите в договоре задатка, кто оплачивает каждую статью — налог 2%, нотариальный сбор, регистрационный сбор, расходы на снятие залога.
5. Письменно согласуйте комиссию посредника / вознаграждение за реализацию до размещения объявления.
6. Удостоверьте договор у нотариуса, подайте налоговую декларацию и документы на переоформление — сохраните документы об уплате налога и акт передачи квартиры.

• Электронный портал Правительства — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Правила НДФЛ для доходов от передачи недвижимости), 27 марта 2026 г. (Закон о НДФЛ № 109/2025/QH15, статья 14).
• Электронный портал Правительства — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (НДФЛ с доходов от передачи недвижимости), 4 июля 2026 г. (Постановление 253/2026/NĐ-CP — налоговая база, момент исчисления налога).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (В каких случаях передача недвижимости освобождается от НДФЛ?), 2 июля 2026 г. (Постановление 253/2026/NĐ-CP от 30 июня 2026 г., вступило в силу 1 июля 2026 г.).
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г.), Закон № 109/2025/QH15 от 10 декабря 2025 г., дата обращения 20 октября 2026 г.
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng (Циркуляр 257/2016/TT-BTC о размерах нотариальных сборов), от 11 ноября 2016 г. (статья 4; с изменениями, внесёнными Циркулярами 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC; статус «действует», дата обращения 20 октября 2026 г.).
• LuatVietnam — Ai phải nộp phí công chứng khi mua bán nhà đất? (Кто оплачивает нотариальный сбор при купле-продаже жилья и земли?), 7 мая 2025 г.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Каков размер регистрационного сбора за жильё и землю в 2026 г.?), 19 декабря 2025 г. (Постановление 10/2022/NĐ-CP, статьи 7, 8; Постановление 175/2025/NĐ-CP).
• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15), от 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г. (статья 164 — нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья).