住宅売却時の費用 — 税金、公証、仲介手数料、抵当権抹消

根拠：個人所得税法 第109/2025/QH15号（2025年12月10日公布、2026年7月1日施行）、政令253/2026/NĐ-CP（2026年6月30日）；公証手数料に関する通達257/2016/TT-BTC（通達111/2017/TT-BTC、74/2022/TT-BTCで改正）；登録料に関する政令10/2022/NĐ-CP（政令175/2025/NĐ-CPで改正） · 2026年10月20日更新

権利証取得済みのマンションを売るとき、売主が必ず負担するのは1つです。譲渡価格の2%の個人所得税です。そのほかの費用 — 公証手数料、仲介手数料、ローン完済の費用 — は、双方の合意と物件の状況によります。2026年7月1日施行の新しい個人所得税法でも、税率は2%のままです。

個人所得税：譲渡価格の2%

• 計算方法： 税額＝譲渡価格 × 2%。利益ではなく売却価格にかかるため、損をして売っても納税が必要です。
• 課税価格： 公証された契約書に記載の価格。契約書の価格が、省・市の人民委員会が定める土地価格表または住宅の登録料算定価格より低い場合、税務機関は省・市の価格で計算します。
• 納税者： 売主。双方の合意で買主が代わりに納めることもでき、その場合は売買契約に明記しておくとよいでしょう。
• 時期： 譲渡契約の効力発生時（権利証取得済みの物件：公証の完了時）。

免税となる場合（政令253/2026/NĐ-CP）：

• ベトナム国内の唯一の住宅を、譲渡時点で183日以上所有しており、物件全体を売る場合。将来完成する住宅を含め、ほかに住宅を持っている場合は免税になりません。個人が自己申告し、虚偽の申告には責任を負います。
• 夫婦間、親子間（養子を含む）、義父母と嫁・婿の間、祖父母と孫の間、実の兄弟姉妹間の譲渡。
• 唯一の住宅の免税は、将来完成する住宅には適用されません。デベロッパーとの契約で支払い中の物件については、マンション売買契約の譲渡をご覧ください。

公証手数料：契約金額に応じて計算

個人間の住宅売買契約は、公証または認証が必要です。公証手数料は財務省の料金表に基づき、契約金額に応じて計算します。

契約金額	公証手数料
1億ドン超〜10億ドン	契約金額の0.1%
10億ドン超〜30億ドン	100万ドン＋10億ドン超過分の0.06%
30億ドン超〜50億ドン	220万ドン＋30億ドン超過分の0.05%
50億ドン超〜100億ドン	320万ドン＋50億ドン超過分の0.04%
100億ドン超〜1,000億ドン	520万ドン＋100億ドン超過分の0.03%

上限は1件あたり7,000万ドンです。手数料のほかに、公証役場は契約書の作成、写しの認証、役場外での公証などの報酬を受け取ることがあり、その金額は公開掲示が義務付けられています。公証手数料を誰が払うかは双方の合意によります。合意がなければ、公証を依頼した人が払います。

登録料：0.5%、通常は買主が納付

住宅・土地の登録料は、算定価格（省・市の価格表に基づく価格。契約価格の方が高い場合は契約価格）の**0.5%**です。これは所有権を登録する人、つまり買主の費用です（契約で別途合意した場合を除く）。価格を確定する際の誤解を避けるため、手付契約に明記しておくとよいでしょう。

仲介手数料、委託手数料

仲介サービスの手数料は、サービス契約で双方が自由に取り決めます。HPRでは、売却委託の手数料は物件ごとに交渉し、HPRが販売活動を始める前に契約書に記載します。情報の送付と、最初の売出価格の相談は無料です。HPRは専任媒介（独占的な委託）と一般媒介（非独占の委託）のどちらもお受けしています。

銀行ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用

抵当に入っている物件は、公証の前に銀行の同意を得るか、ローンを完済する必要があります。費用は次のとおりです。

• 完済日までの元本残高と利息。
• ローン契約に基づく繰上返済手数料 — 銀行やローン商品ごとに異なります。価格を確定する前に、日付入りの完済計算書を銀行に発行してもらうとよいでしょう。
• 土地登記事務所での抵当権抹消の登録手数料（省・市の人民評議会が定める金額）。

よく使われる方法：買主が手付金の一部を支払い、オーナーがそれでローンを完済し、銀行が権利証の原本を返却してから、双方で公証します。手付契約には、完済に充てる金額、抵当権抹消の期限、公証の期限、一方が履行しない場合の違約金を記載しておくとよいでしょう。

参考例：30億ドンのマンションを売る場合

前提：権利証取得済み、契約書の価格30億ドン（省・市の価格以上）、オーナーは2戸以上を所有しているため免税対象外、抵当なし、売主が公証手数料を負担。

項目	金額	負担者
個人所得税（2%）	6,000万ドン	売主
公証手数料	220万ドン	合意による（例：売主）
公証の報酬	公証役場の掲示額による	合意による
仲介・委託手数料	サービス契約による	売主
登録料（0.5%）	1,500万ドン	買主
売主の最低支出	約6,220万ドン＋仲介手数料

賃貸中の物件であれば、売却前に借主の賃料と敷金も整理しておきましょう — 賃貸中のマンションの売却をご覧ください。賃貸収入には別の税金の規定があります：マンション賃貸：オーナーの書類と税金。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。契約前に、物件所在地の税務機関と公証役場にご確認ください。

1. 課税価格を確認する — 売却予定価格を、省・市の土地価格表および住宅の登録料算定価格と比べます。税金は高い方の価格で計算されます。
2. 免税の対象か確認する — 唯一の住宅、183日以上の所有、物件全体の売却。または法律の一覧にある親族間の譲渡。
3. ローンが残っている場合：銀行に完済計算書を依頼する（元本残高、利息、繰上返済手数料）。日付入りのものをもらいます。
4. 手付契約に各費用の負担者を明記する — 2%の税金、公証手数料、登録料、抵当権抹消の費用。
5. 売り出す前に、仲介・委託手数料を書面で確定する。
6. 公証、税務申告、名義変更の書類提出 — 納税の証憑と物件の引き渡し書を保管します。

• 政府電子情報ポータル — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税の規定）、2026年3月27日（個人所得税法 第109/2025/QH15号 第14条）。
• 政府電子情報ポータル — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税）、2026年7月4日（政令253/2026/NĐ-CP — 課税価格、課税時期）。
• 政府新聞 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（不動産譲渡で個人所得税が免除されるのはどんな場合か）、2026年7月2日（政令253/2026/NĐ-CP、2026年6月30日公布、2026年7月1日施行）。
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025（2025年個人所得税法）、法律第109/2025/QH15号、2025年12月10日、2026年10月20日閲覧。
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng（公証手数料を定める通達257/2016/TT-BTC）、2016年11月11日（第4条；通達111/2017/TT-BTC、74/2022/TT-BTCで改正；状態「有効」、2026年10月20日閲覧）。
• LuatVietnam — Ai phải nộp phí công chứng khi mua bán nhà đất?（住宅・土地の売買で公証手数料を払うのは誰か）、2025年5月7日。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の住宅・土地の登録料はいくらか）、2025年12月19日（政令10/2022/NĐ-CP 第7、8条；政令175/2025/NĐ-CP）。
• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、2023年11月27日公布、2024年8月1日施行（第164条 — 住宅売買契約の公証）。