賃貸中のマンションを売却 — 賃貸借契約の解約は必要？

根拠：住宅法 第27/2023/QH15号（2023年11月27日公布、2024年8月1日施行） — 第164、168、171、172、173条；民法 第91/2015/QH13号 — 第328、478条 · 2026年10月20日更新

賃貸借契約は、マンションの所有者が変わっても自動的には終了しません。2023年住宅法は、賃貸中の住宅の所有権を移転する際に賃貸期間が残っている場合、借主は契約期間の満了まで借り続けることができ、新しい所有者は締結済みの契約を引き続き履行しなければならないと定めています（当事者が別途合意した場合を除く）。そのため、契約前に、お客様・借主・買主の三者の関係をはっきり整理しておくことが大切です。

借主がいる物件を売る3つの方法

方法	向いているケース	注意点
賃貸借契約付きで売却	買主がすぐに賃料収入を得たい場合	新しいオーナーが期間満了まで契約を引き継ぎます。賃貸の敷金も引き継ぎます
借主と合意して早期に解約	買主が自分で住むために空室を必要とする場合	借主が同意した場合に限ります。引っ越し費用の補助や賃料の減額を行うことが多く、書面にしておきます
期間満了を待って売却	契約の満了が近い場合	更新しないことを早めに借主へ伝えます

売却は、オーナーが賃貸借契約を一方的に解約できる理由にはなりません。賃貸期間中、貸主が一方的に解約できるのは法律が定める場合に限られます（例：借主が3か月以上賃料を全額支払わない、無断で改修する、同意なく転貸する）。その場合も少なくとも30日前に通知する必要があり、誤った解約で損害を与えた場合は賠償しなければなりません。

借主の優先購入権：30日

• お客様は借主に、売却すること、および売却条件（価格、支払い方法、引き渡し時期）を書面で通知しなければなりません。
• 通知を受けた時点までの賃料を全額支払っている借主には、優先購入権があります。
• 借主が通知を受けてから30日以内に購入しない場合、お客様は他の人に売却できます（双方で別の期間を合意することもできます）。

借主が通知を受け取った証拠を残しておきましょう。受領の署名、または賃貸借契約に記載した連絡手段でのメッセージやメールなどです。その後、明らかに有利な条件（より低い価格）で他の人に売り出す場合は、紛争を避けるため、改めて借主に知らせることをおすすめします。

買主の内見

貸主は、賃貸期間中、借主が物件を安定して使用できるよう保障しなければなりません。そのため、

• 事前に借主と日程を調整し、勝手に鍵を開けて案内しないこと。
• 内見の回数、時間帯、同行者を取り決め、同意なく借主の私物を撮影しないこと。
• 新しく結ぶ賃貸借契約には、オーナーが売却する際の内見の条項と、何日前に通知するかをあらかじめ入れておくとよいでしょう。

借主に協力してもらいやすくするため、案内期間中の賃料の一部を補助することも検討できます。

賃貸の敷金と賃料の引き継ぎ

借主が支払った敷金は、契約終了時に貸主が返還すべきものです。新しいオーナーが契約を引き継ぐ場合、敷金の返還義務を新しいオーナーへ明確に移す必要があります。

• 売買契約に記載する：預かっている敷金の額と、その扱い（新しいオーナーに渡す、または売却価格から差し引く）。
• 三者の確認書を作成する（お客様、買主、借主）：新しいオーナーが敷金を受け取り、期間満了時に返還する責任を負うこと、引き渡し日の物件と家具の状態を確認します。
• 引き渡し月の賃料は日割りで精算し、新しい賃料振込先口座を書面で借主に知らせます。
• 電気・水道のメーター値と管理費を引き渡し日時点で確定します。

個人間のマンション売買契約は公証が必要ですが、賃貸借契約は必須ではありません。公証の際は賃貸借契約書を持参し、買主に賃貸条件を事前に読んでもらうとよいでしょう。

売却時の税金と費用

賃貸中の物件を売る場合も、空室の物件と同じく譲渡価格の2%の個人所得税を納めます — 売却時の費用の表をご覧ください。引き渡し日までの賃料収入はお客様のものであり、税務機関への申告の際に年間の売上に加える必要があります — マンション賃貸：オーナーの書類と税金をご覧ください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 賃貸借契約を読み直す — 残りの期間、敷金、早期解約の条項、内見の条項。
2. 売り方を選ぶ — 賃貸借契約付きで売る、早期解約を合意する、または期間満了を待つ。
3. 借主に売却を書面で通知する — 価格、支払い方法、引き渡し時期。受領の証拠を残します。
4. 30日間待つ（または双方で合意した期間）— 借主が優先購入権を使うかどうかの回答を待ちます。
5. 案内のたびに、事前に借主と内見の日程を調整する。
6. 手付契約・売買契約に明記する：いつまで賃貸中か、賃貸の敷金、どちらがいつから賃料を受け取るか。
7. 売買契約を公証し、2%の税金を納める。
8. 引き渡し時に三者の確認書を作成する：敷金の引き継ぎ、電気・水道と管理費の確定、新しい賃料振込先の通知。

• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、2023年11月27日公布、2024年8月1日施行（第164条 公証；第168条 賃貸中の住宅の売買；第171、172条 賃貸借契約の終了・一方的解約；第173条 賃貸を継続する権利）、2026年10月20日閲覧。
• 国会 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（2015年民法）、2015年11月24日（第328条 手付；第478条 借主の財産使用権の保障）、2026年10月20日閲覧。