出售在租公寓——是否必须终止租赁合同？

依据：第 27/2023/QH15 号《住房法》（2023年11月27日颁布，2024年8月1日起生效）第 164、168、171、172、173 条；第 91/2015/QH13 号《民法典》第 328、478 条 · 更新于2026年10月20日。

公寓易主时，租赁合同不会自动终止。2023年《住房法》规定：业主转让仍在租期内的出租住房时，承租方可继续租住至合同期满，新业主须继续履行已签订的合同，双方另有约定的除外。因此，签约前需要把您、租客、买方三方的安排理清楚。

出售在租房屋的三种方式

方式	适用情形	注意事项
连同租约一起出售	买方希望立即获得租金收入	新业主继续履行合同至期满；移交租赁押金
与租客协商提前终止	买方需要空房自住	须经租客同意；通常会补贴搬家费用或减免租金——须形成书面文件
租期届满后再出售	合同即将到期	尽早告知租客不再续约

出售房屋不构成业主单方面终止租赁合同的依据。在租期内，出租方只能在法律列明的情形下单方面终止合同（例如承租方拖欠租金 3 个月及以上、擅自改造、未经同意转租），且须至少提前 30 天通知；违规终止并造成损失的，须承担赔偿责任。

租客的优先购买权：30 天

• 您须以书面形式通知租客出售事宜及出售条件（价格、付款方式、交房时间）。
• 租客如已付清截至收到通知时的租金，享有优先购买权。
• 自租客收到通知起 30 天内未购买的，您可以出售给他人（双方可另行约定期限）。

应保留租客已收到通知的证据：签收记录，或按租赁合同所载联系渠道发送的短信、电子邮件。如之后您以明显更优惠的条件（更低价格）向他人出售，宜再次告知租客，以免发生纠纷。

带买方看房

出租方须保障承租方在租期内稳定使用房屋。因此：

• 提前与租客约定时间，不要自行开门带客进入。
• 约定看房次数、时段及陪同人员；未经同意不拍摄租客的个人物品。
• 新签的租赁合同宜预先写明业主出售时的看房条款及需提前多久通知。

为让租客乐于配合，您可以考虑在带客看房期间补贴部分租金。

移交租赁押金和租金

租客已缴纳的押金是出租方在合同到期时须退还的款项。新业主继续履行合同时，退还押金的义务需明确转移给新业主：

• 在买卖合同中写明所持有的租赁押金金额及处理方式：转交新业主，或从售价中扣除。
• 签订三方记录（您、买方、租客）：确认新业主已收到押金并负责在期满时退还；交接当日房屋及家具状况。
• 交接当月租金按天分摊；以书面形式告知租客新的租金收款账户。
• 结清交接当日的电表、水表读数及管理费。

个人之间的公寓买卖合同必须公证；租赁合同则不强制公证。办理公证时，您宜携带租赁合同，以便买方事先了解租赁条件。

出售时的税费

出售在租公寓与空房一样，须缴纳转让价格 2% 的个人所得税——参见售房费用一览表。截至交接日的租金收入仍归您所有，向税务机关申报时须计入全年收入——参见出租公寓：业主的文件与税费。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。

1. 重新阅读租赁合同——剩余租期、押金、提前终止条款、看房条款。
2. 选择出售方式——连同租约出售、协商提前终止，或待租期届满。
3. 以书面形式向租客发送出售通知——价格、付款方式、交房时间；保留已收到的证据。
4. 等待 30 天（或双方约定的期限），由租客答复是否行使优先购买权。
5. 每次带客前与租客约定看房时间。
6. 在定金合同、买卖合同中写明：房屋出租至哪一天、租赁押金、自哪一天起由哪一方收取租金。
7. 办理买卖合同公证，缴纳 2% 的税款。
8. 交接时签订三方记录：移交租赁押金，结清水电及管理费，告知新的租金收款账户。

• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（第 27/2023/QH15 号《住房法》），2023年11月27日颁布，2024年8月1日起生效（第 164 条 公证；第 168 条 买卖在租住房；第 171、172 条 租赁合同的终止、单方面终止；第 173 条 继续承租权），2026年10月20日查阅。
• 国会 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（第 91/2015/QH13 号《民法典》），2015年11月24日颁布（第 328 条 定金；第 478 条 保障承租方使用财产的权利），2026年10月20日查阅。