임대 중인 아파트 매도 — 임대차 계약을 해지해야 합니까?

근거: 주택법 제27/2023/QH15호(2023년 11월 27일, 2024년 8월 1일 시행) — 제164, 168, 171, 172, 173조; 민법 제91/2015/QH13호 — 제328, 478조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

아파트 소유주가 바뀌어도 임대차 계약은 자동으로 종료되지 않습니다. 2023년 주택법은 임대 중인 주택의 소유권을 이전할 때 임대 기간이 남아 있으면 임차인이 계약 만료까지 계속 임차할 수 있고, 당사자가 달리 합의하지 않는 한 새 소유주가 체결된 계약을 계속 이행해야 한다고 규정합니다. 따라서 서명 전에 고객님, 임차인, 매수인 세 당사자의 관계를 명확히 정리하는 것이 핵심입니다.

임차인이 있는 아파트를 매도하는 세 가지 방법

방법	적합한 경우	유의 사항
임대차 계약 승계 매도	매수인이 바로 임대 수입을 원할 때	새 소유주가 만료까지 계약을 이어 이행; 임차 보증금 인계
임차인과 조기 해지 합의	매수인이 직접 거주할 빈집이 필요할 때	임차인이 동의하는 경우에만 가능; 보통 이사 비용 지원이나 임대료 감액을 제공 — 서면으로 작성
만료 후 매도	계약 만료가 가까울 때	갱신하지 않을 것을 임차인에게 미리 알림

주택 매도는 집주인이 임대차 계약을 일방적으로 해지할 근거가 되지 않습니다. 임대 기간 중 임대인은 법률이 열거한 경우(예: 임차인이 3개월 이상 임대료를 내지 않음, 무단 개조, 동의 없는 전대)에만 일방적으로 해지할 수 있고, 최소 30일 전에 통지해야 하며, 이를 어겨 손해가 생기면 배상해야 합니다.

임차인의 우선 매수권: 30일

• 고객님께서는 매도 사실과 매도 조건(가격, 지급 방법, 인도 시점)을 임차인에게 서면으로 통지해야 합니다.
• 통지를 받은 시점까지 임대료를 모두 낸 임차인은 우선 매수권을 가집니다.
• 임차인이 통지를 받은 날부터 30일 이내에 매수하지 않으면, 고객님께서는 다른 사람에게 매도하실 수 있습니다(양측이 다른 기한을 합의할 수 있음).

임차인이 통지를 받았다는 증거를 남겨 두십시오: 수령 서명, 또는 임대차 계약서에 적힌 연락 경로로 보낸 메시지·이메일. 이후 다른 사람에게 훨씬 유리한 조건(더 낮은 가격)으로 매도를 제안한다면, 분쟁을 피하기 위해 임차인에게 다시 알리는 것이 좋습니다.

매수인에게 집 보여 주기

임대인은 임대 기간 동안 임차인이 집을 안정적으로 사용하도록 보장해야 합니다. 따라서:

• 임차인과 미리 일정을 잡고, 임의로 문을 열어 손님을 데려가지 마십시오.
• 방문 횟수, 시간대, 동행자를 합의하고, 동의 없이 임차인의 개인 물품을 촬영하지 마십시오.
• 새로 체결하는 임대차 계약에는 집주인이 매도할 때 집을 보여 주는 조항과 사전 통지 기간을 미리 넣어 두는 것이 좋습니다.

임차인의 협조를 얻기 위해 손님을 안내하는 기간 동안 임대료 일부를 지원하는 방안도 고려해 보실 수 있습니다.

임차 보증금과 임대료 인계

임차인이 낸 보증금은 계약이 끝나면 임대인이 돌려주어야 하는 금액입니다. 새 소유주가 계약을 이어받는 경우, 보증금 반환 의무를 새 소유주에게 명확히 넘겨야 합니다.

• 매매계약서에 기재: 보유 중인 임차 보증금 액수와 처리 방법 — 새 소유주에게 이전하거나 매매 가격에서 공제.
• 3자 확인서 작성(고객님, 매수인, 임차인): 새 소유주가 보증금을 받았고 만료 시 반환 책임을 진다는 확인; 인도일 기준 아파트와 가구 상태.
• 인계 달의 임대료를 일할 계산하고, 새 임대료 입금 계좌를 임차인에게 서면으로 알립니다.
• 인도일 기준 전기·수도 계량기 수치와 관리비를 정산합니다.

개인 간 아파트 매매계약은 공증이 필요하지만 임대차 계약은 의무가 아닙니다. 매수인이 임대 조건을 미리 읽을 수 있도록 공증 시 임대차 계약서를 지참하시는 것이 좋습니다.

매도 시 세금과 비용

임대 중인 아파트도 빈집과 마찬가지로 양도 가격의 2% 개인소득세를 냅니다 — 주택 매도 비용 표를 참고하십시오. 인계일까지의 임대 매출은 고객님께 귀속되며, 세무 당국에 신고할 때 연간 매출에 합산해야 합니다 — 아파트 임대: 집주인의 서류와 세금을 참고하십시오.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 임대차 계약서 다시 읽기 — 남은 기간, 보증금, 조기 해지 조항, 집 보여 주기 조항.
2. 매도 방법 선택 — 임대차 계약 승계 매도, 조기 해지 합의, 또는 만료 대기.
3. 임차인에게 서면으로 매도 통지 — 가격, 지급 방법, 인도 시점; 수령 증거 보관.
4. 임차인이 우선 매수권에 답할 수 있도록 30일(또는 양측이 합의한 기한) 대기.
5. 손님을 안내할 때마다 임차인과 방문 일정 약속.
6. 계약금 계약서, 매매계약서에 명시: 임대 기간 만료일, 임차 보증금, 어느 쪽이 언제부터 임대료를 받는지.
7. 매매계약서 공증, 2% 세금 납부.
8. 인도 시 3자 확인서 작성: 임차 보증금 이전, 전기·수도·관리비 정산, 새 임대료 입금 계좌 통지.

• 국회 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법), 2023년 11월 27일, 2024년 8월 1일 시행(제164조 공증; 제168조 임대 중인 주택의 매매; 제171, 172조 임대차 계약의 종료·일방적 해지; 제173조 계속 임차할 권리), 2026년 10월 20일 열람.
• 국회 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13(민법), 2015년 11월 24일(제328조 보증금; 제478조 임차인의 자산 사용권 보장), 2026년 10월 20일 열람.