Продажа сдаваемой квартиры — нужно ли расторгать договор аренды?

Основание: Закон о жилье № 27/2023/QH15 (от 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 164, 168, 171, 172, 173; Гражданский кодекс № 91/2015/QH13 — статьи 328, 478 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Договор аренды не прекращается автоматически при смене собственника квартиры. Закон о жилье 2023 г. устанавливает: если собственник передаёт право собственности на сдаваемое жильё, а срок аренды ещё не истёк, арендатор вправе арендовать его до окончания срока договора, а новый собственник обязан продолжать исполнять заключённый договор, если стороны не договорились об ином. Поэтому задача — заранее чётко согласовать позиции трёх сторон (Вас, арендатора и покупателя) до подписания.

Три способа продать квартиру с арендатором

Способ	Когда подходит	На что обратить внимание
Продажа вместе с договором аренды	Покупатель хочет сразу получать арендный доход	Новый собственник продолжает договор до окончания срока; задаток по аренде передаётся
Соглашение с арендатором о досрочном расторжении	Покупателю нужна свободная квартира для проживания	Только с согласия арендатора; обычно с компенсацией расходов на переезд или снижением арендной платы — оформляется письменно
Дождаться окончания срока и продать	Договор скоро истекает	Заранее сообщите арендатору, что договор не будет продлён

Продажа жилья не является основанием для одностороннего расторжения договора аренды собственником. В течение срока аренды арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке только в случаях, перечисленных в законе (например, арендатор не вносит арендную плату в полном объёме 3 месяца и более, самовольно делает перепланировку, сдаёт жильё в субаренду без согласия), с уведомлением не менее чем за 30 дней; при нарушении порядка и причинении ущерба он обязан его возместить.

Преимущественное право покупки арендатора: 30 дней

• Вы обязаны письменно уведомить арендатора о продаже и условиях продажи (цена, порядок оплаты, срок передачи).
• Арендатор имеет преимущественное право покупки, если на момент получения уведомления полностью внёс арендную плату.
• Если в течение 30 дней с момента получения уведомления арендатор не купил квартиру, Вы вправе продать её другому лицу (стороны могут согласовать иной срок).

Рекомендуем сохранить доказательство получения уведомления арендатором: подпись о получении либо сообщение или email по каналу связи, указанному в договоре аренды. Если затем Вы предлагаете квартиру другим лицам на заметно лучших условиях (по более низкой цене), стоит повторно уведомить арендатора, чтобы избежать споров.

Показ квартиры покупателям

Арендодатель обязан обеспечить арендатору стабильное пользование квартирой в течение срока аренды. Поэтому:

• Заранее согласовывайте время с арендатором, не открывайте дверь и не приводите покупателей самостоятельно.
• Договоритесь о количестве показов, времени и сопровождающих; не фотографируйте личные вещи арендатора без его согласия.
• В новые договоры аренды стоит заранее включать условие о показе квартиры при продаже и сроке предварительного уведомления.

Чтобы арендатор охотнее шёл навстречу, Вы можете рассмотреть частичную компенсацию арендной платы на период показов.

Передача задатка по аренде и арендной платы

Задаток, внесённый арендатором, арендодатель обязан вернуть по окончании договора. Если новый собственник продолжает договор, обязанность вернуть задаток должна явно перейти к нему:

• Укажите в договоре купли-продажи сумму удерживаемого задатка по аренде и порядок расчёта: передача новому собственнику или вычет из цены продажи.
• Составьте трёхсторонний акт (Вы, покупатель, арендатор): подтверждение, что новый собственник получил задаток и отвечает за его возврат по окончании срока; состояние квартиры и мебели на дату передачи.
• Разделите арендную плату за месяц передачи по дням; письменно сообщите арендатору новый счёт для арендной платы.
• Зафиксируйте показания счётчиков электричества, воды и плату за управление на дату передачи.

Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами подлежит нотариальному удостоверению; для договора аренды это не обязательно. Возьмите договор аренды с собой к нотариусу, чтобы покупатель заранее ознакомился с условиями аренды.

Налоги и расходы при продаже

При продаже сдаваемой квартиры НДФЛ 2% от цены передачи уплачивается так же, как и при продаже свободной — см. таблицу расходов при продаже жилья. Арендный доход до даты передачи остаётся Вашим, его нужно включить в годовую выручку при уведомлении налогового органа — см. сдача квартиры в аренду: документы и налоги собственника.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Перечитайте договор аренды — оставшийся срок, задаток, условия досрочного расторжения, условие о показе квартиры.
2. Выберите способ продажи — вместе с договором аренды, соглашение о досрочном расторжении или ожидание окончания срока.
3. Направьте арендатору письменное уведомление о продаже — цена, порядок оплаты, срок передачи; сохраните подтверждение получения.
4. Подождите 30 дней (или срок, согласованный сторонами), пока арендатор ответит о преимущественном праве покупки.
5. Согласовывайте с арендатором время показа перед каждым визитом покупателей.
6. Чётко укажите в договоре задатка и договоре купли-продажи: до какой даты квартира сдана, сумму задатка по аренде, с какой даты и какая сторона получает арендную плату.
7. Удостоверьте договор купли-продажи у нотариуса, уплатите налог 2%.
8. Составьте трёхсторонний акт при передаче: передача задатка по аренде, показания электричества и воды, плата за управление, уведомление о новом счёте для арендной платы.

• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15), от 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г. (статья 164 — нотариальное удостоверение; статья 168 — продажа сдаваемого жилья; статьи 171, 172 — прекращение и одностороннее расторжение договора аренды; статья 173 — право на продолжение аренды), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Национальное собрание — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Гражданский кодекс № 91/2015/QH13), от 24 ноября 2015 г. (статья 328 — задаток; статья 478 — обеспечение права пользования имуществом для арендатора), дата обращения 20 октября 2026 г.