주택 매도 비용 — 세금, 공증, 중개 수수료, 담보 해제

근거: 개인소득세법 제109/2025/QH15호(2025년 12월 10일, 2026년 7월 1일 시행), Nghị định 253/2026/NĐ-CP(2026년 6월 30일); 공증 수수료에 관한 Thông tư 257/2016/TT-BTC(Thông tư 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC로 개정); 등록세에 관한 Nghị định 10/2022/NĐ-CP(Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정) · 2026년 10월 20일 업데이트.

핑크북이 발급된 아파트를 매도할 때 매도인이 반드시 부담하는 항목은 하나입니다: 양도 가격의 2% 개인소득세. 나머지 — 공증 수수료, 중개 수수료, 대출 상환 비용 — 는 양측 합의와 아파트 상태에 따라 달라집니다. 2026년 7월 1일 시행된 새 개인소득세법도 2% 세율을 유지합니다.

개인소득세: 양도 가격의 2%

• 계산 방법: 세금 = 양도 가격 × 2%. 차익이 아니라 매도 가격에 부과되므로 손해를 보고 팔아도 세금을 냅니다.
• 과세 가격: 공증된 계약서에 적힌 가격. 계약 가격이 성·시 인민위원회가 정한 토지 가격표나 주택 등록세 산정 가격보다 낮으면 세무 당국은 성·시 가격으로 계산합니다.
• 납부자: 매도인. 양측이 합의해 매수인이 대신 낼 수 있으며, 이 경우 매매계약서에 명확히 적어 두는 것이 좋습니다.
• 시점: 양도 계약이 효력을 갖는 때(핑크북 발급 아파트: 공증 완료 시).

면세되는 경우(Nghị định 253/2026/NĐ-CP):

• 베트남 내 유일한 주택을 양도 시점 기준 183일 이상 소유했고 전부를 매도하는 경우. 선분양 주택을 포함해 다른 주택이 있으면 면세되지 않습니다. 개인이 직접 신고하며 허위 신고 시 책임을 집니다.
• 부부, 부모–자녀(입양 자녀 포함), 시부모·장인장모–며느리·사위, 조부모–손자녀, 친형제자매 간 양도.
• 유일한 주택 면세는 선분양 주택에는 적용되지 않습니다. 시행사와의 계약에 따라 아직 납부 중인 아파트는 아파트 매매계약 양도를 참고하십시오.

공증 수수료: 계약 금액 기준

개인 간 주택 매매계약은 공증 또는 인증을 받아야 합니다. 공증 수수료는 재무부 요율표에 따라 계약 금액을 기준으로 계산합니다.

계약 금액	공증 수수료
1억 동 초과 – 10억 동	계약 금액의 0.1%
10억 동 초과 – 30억 동	100만 동 + 10억 동 초과분의 0.06%
30억 동 초과 – 50억 동	220만 동 + 30억 동 초과분의 0.05%
50억 동 초과 – 100억 동	320만 동 + 50억 동 초과분의 0.04%
100억 동 초과 – 1,000억 동	520만 동 + 100억 동 초과분의 0.03%

건당 최대 7,000만 동입니다. 수수료 외에 공증 사무소는 계약서 작성, 사본 인증, 사무소 외 공증에 대한 보수를 받을 수 있으며, 보수 금액은 공개 게시해야 합니다. 공증 수수료를 누가 낼지는 양측이 합의하며, 합의가 없으면 공증을 요청한 쪽이 냅니다.

등록세: 0.5%, 보통 매수인 부담

주택·토지 등록세는 산정 가격(성·시 가격표 기준; 계약 가격이 더 높으면 계약 가격 기준)의 **0.5%**입니다. 계약에서 달리 합의하지 않는 한 소유권을 등록하는 쪽, 즉 매수인이 냅니다. 가격 확정 시 오해가 없도록 계약금 계약서에 명확히 적어 두시는 것이 좋습니다.

중개·위탁 수수료

중개 서비스 수수료는 서비스 계약에서 양측이 자유롭게 합의합니다. HPR의 매도 위탁 수수료는 HPR이 마케팅을 시작하기 전에 매물별로 협의해 계약서에 기재합니다. 정보를 보내시고 초기 제시 가격 상담을 받는 것은 무료입니다. HPR은 전속 위탁과 비전속 위탁을 모두 받습니다.

은행 대출이 있는 아파트의 담보 해제 비용

담보로 잡힌 아파트는 공증 전에 은행의 동의를 받거나 대출을 상환해야 합니다. 비용은 다음과 같습니다.

• 상환일까지의 대출 원금과 이자.
• 대출 계약에 따른 중도상환 수수료 — 은행과 상품마다 다릅니다. 가격을 확정하기 전에 은행에 날짜가 명시된 상환 계산서를 요청하십시오.
• 토지등록사무소의 담보 등록 말소 수수료, 성·시 인민의회가 정한 금액.

흔히 쓰는 방법: 매수인이 계약금 일부를 내어 집주인이 대출을 상환하고, 은행이 핑크북 원본을 돌려준 뒤 양측이 공증합니다. 계약금 계약서에는 상환에 쓰일 금액, 담보 해제 기한, 공증 기한, 한쪽이 이행하지 않을 때의 위약금을 적어 두는 것이 좋습니다.

참고 예시: 30억 동 아파트 매도

가정: 핑크북 발급 아파트, 계약 가격 30억 동(성·시 가격보다 낮지 않음), 집주인이 2채 이상을 보유해 면세 대상 아님, 담보 없음, 매도인이 공증 수수료 부담.

항목	금액	부담자
개인소득세(2%)	6,000만 동	매도인
공증 수수료	220만 동	합의에 따름(예: 매도인)
공증 보수	공증 사무소 게시 금액	합의에 따름
중개 / 위탁 수수료	서비스 계약에 따름	매도인
등록세(0.5%)	1,500만 동	매수인
매도인 최소 지출	약 6,220만 동 + 중개 수수료

아파트가 임대 중이라면 매도 전에 임차인의 임대료와 보증금도 정리해 두시는 것이 좋습니다 — 임대 중인 아파트 매도를 참고하십시오. 임대 소득에는 별도의 세금 규정이 있습니다: 아파트 임대: 집주인의 서류와 세금.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다. 서명 전에 아파트 소재지의 세무 당국과 공증 사무소에 문의하시기 바랍니다.

1. 과세 가격 확인 — 매도 예정 가격을 성·시의 토지 가격표 및 주택 등록세 산정 가격과 비교합니다. 세금은 더 높은 가격으로 계산됩니다.
2. 면세 여부 확인 — 유일한 주택, 183일 이상 소유, 전부 매도; 또는 법률이 열거한 친족 간 양도.
3. 대출이 있는 아파트: 은행에 날짜가 명시된 상환 계산서 요청(잔액, 이자, 중도상환 수수료).
4. 계약금 계약서에 항목별 부담자 명시 — 2% 세금, 공증 수수료, 등록세, 담보 해제 비용.
5. 매물 등록 전에 중개·위탁 수수료를 서면으로 확정합니다.
6. 공증, 세금 신고, 명의 이전 서류 제출 — 납세 증빙과 아파트 인도 확인서를 보관합니다.

• 정부 전자포털 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득에 대한 개인소득세 규정), 2026년 3월 27일(개인소득세법 제109/2025/QH15호, 제14조).
• 정부 전자포털 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득에 대한 개인소득세), 2026년 7월 4일(Nghị định 253/2026/NĐ-CP — 과세 가격, 과세 시점).
• 정부 신문 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?(부동산 양도 시 개인소득세가 면제되는 경우는?), 2026년 7월 2일(Nghị định 253/2026/NĐ-CP, 2026년 6월 30일, 2026년 7월 1일 시행).
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025(2025년 개인소득세법), 법률 제109/2025/QH15호, 2025년 12월 10일, 2026년 10월 20일 열람.
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng(공증 수수료를 정한 시행규칙 257/2016/TT-BTC), 2016년 11월 11일(제4조; Thông tư 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC로 개정; "유효" 상태, 2026년 10월 20일 열람).
• LuatVietnam — Ai phải nộp phí công chứng khi mua bán nhà đất?(주택·토지 매매 시 공증 수수료는 누가 내나?), 2025년 5월 7일.
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 주택·토지 등록세는 얼마인가?), 2025년 12월 19일(Nghị định 10/2022/NĐ-CP 제7, 8조; Nghị định 175/2025/NĐ-CP).
• 국회 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법), 2023년 11월 27일, 2024년 8월 1일 시행(제164조 — 주택 매매계약 공증).