부동산 매매 세금·수수료: 개인소득세 2%, 등록세 0.5%, 공증

근거: Thông tư 111/2013/TT-BTC(개인소득세), Nghị định 10/2022/NĐ-CP 및 Thông tư 13/2022/TT-BTC(등록세), Thông tư 257/2016/TT-BTC(공증 수수료). 개인소득세는 2026년 7월 1일부터 새 법이 시행되므로 납부 전에 현행 문서를 대조하시기 바랍니다. 2026년 10월 24일 업데이트.

부동산을 사고팔 때는 합의한 가격 외에 개인소득세, 등록세, 공증 수수료의 세 가지 주요 항목이 있습니다. 항목별로 미리 알아 두면 공증하는 날 예산이 모자라는 일을 피할 수 있습니다.

1. 개인소득세: 양도가의 2%

• 공식: 개인소득세 = 양도가 × 2%.
• 납세자: 법상으로는 매도인입니다. 양 당사자가 합의해 매수인이 대신 낼 수 있으나 의무는 여전히 매도인에게 귀속되므로 계약서에 분명히 적으십시오.
• 과세 가격: 토지사용권 양도의 경우 지방의 토지 가격표상 토지 가격으로 과세 소득을 계산하며, 그 밖의 경우는 건별 양도가에 따릅니다. 서류를 준비할 때 세무 당국의 안내를 확인하십시오.
• 새 법: 종합된 정보에 따르면 2026년 7월 1일 시행되는 2025 개인소득세법도 부동산 양도에 대해 2% 세율을 유지합니다. 서류를 제출할 때 세무 당국에 세부 안내를 문의하십시오.

2. 등록세: 0.5%

주택과 토지의 등록세는 부과 가격의 **0.5%**입니다. 토지의 부과 가격은 성·시 인민위원회가 공포한 토지 가격표상의 가격이며, 안내는 Nghị định 10/2022/NĐ-CP와 Thông tư 13/2022/TT-BTC에 있습니다. 관례상 매수인이 내지만 양 당사자가 달리 합의할 수 있습니다.

아파트는 대개 사례에 따라 성 인민위원회가 공포한 주택 가격 또는 계약서에 적힌 가격으로 계산하므로, 해당 세대의 계산 방식은 세무 당국에 문의하십시오.

3. 공증 수수료: 계약 가액 기준

공증 수수료는 Thông tư 257/2016/TT-BTC(Thông tư 111/2017/TT-BTC로 개정)에 따라 전국에 통일되어 적용되며, 재산 가액 또는 계약 가액을 기준으로 합니다. 토지에 붙은 주택이라면 토지와 건물의 합계 가액을 기준으로 합니다.

계약 가액	공증 수수료
1억 동 초과 10억 동 이하	가액의 0.1%
100억 동 초과 1,000억 동 이하	520만 동 + 100억 동 초과분의 0.03%
1,000억 동 초과	3,220만 동 + 1,000억 동 초과분의 0.02%, 최대 7,000만 동

10억 동에서 100억 동 사이의 구간은 Thông tư 제4조를 확인하십시오. 30억 동 세대의 수수료는 약 220만 동입니다. 수수료 외에 공증사무소가 고객과 합의하는 공증 수고료가 있으며, 성 인민위원회가 정한 상한 이내이고 공개 게시되어야 합니다. 두 항목이 분명히 적힌 영수증을 받으십시오.

4. 예시: 30억 동에 양도하는 주택

항목	계산	금액	보통 부담자
개인소득세	30억 × 2%	6,000만 동	매도인
등록세	30억 × 0.5%	1,500만 동	매수인
공증 수수료	요율표에 따름	약 220만 동	합의
증명서 발급·교체, 서류 심사 수수료	지방 규정에 따름	업데이트 중	매수인

등록세 예시는 30억 동 기준으로 가정해 계산한 것이며, 실제로는 성 인민위원회가 정한 가격으로 계산될 수 있어 금액이 달라집니다. 증명서 발급 수수료와 공증 수고료를 제외하고 합계 약 7,700만 동으로, 매도가의 약 2.6%입니다.

5. 개인소득세가 면제되는 경우

Batdongsan.com.vn이 Thông tư 111/2013/TT-BTC에 근거해 정리한 글에 따르면, 가족 구성원 간(부부, 부모와 자녀) 양도이거나, 개인이 시행규칙의 요건을 충족하는 주택 한 채 또는 주거용지 한 필지만 가진 경우 개인소득세가 면제됩니다. 세부 요건(소유 기간, 증빙 서류)은 이 규정에 의지해 매도가를 정하기 전에 세무 당국에 문의하시는 것이 좋습니다.

6. 비용 누락을 피하는 요령

1. 매도인이 가진 서류 종류를 확인하십시오. 증명서가 이미 발급되었는지 매매계약서만 있는지에 따라 세금 납부 절차가 다릅니다.
2. 계약금 계약서에 개인소득세, 등록세, 공증 수수료를 어느 쪽이 내는지 적으십시오.
3. 이 항목들을 대출 수수료(있다면)와 함께 준비해야 할 총 자금에 더하십시오. 아파트 분양가 외 비용과 주택 매도 비용을 참고하십시오.
4. 계약서에 적는 가격은 실제 가격이어야 합니다. 세금을 줄이려고 낮게 적으면 양쪽 모두에게 법적 위험이 있습니다.

7. 납부 시기와 준비 서류

보통 양 당사자가 공증사무소에서 양도계약을 체결한 뒤, 관할 기관에 세금·등록세 신고 서류와 변동 등록 서류를 제출하며, 세무 당국이 납부 금액 통지서를 보냅니다. 서류는 대개 공증받은 계약서, 증명서 또는 법적 서류, 양 당사자의 신분·혼인 서류, 세금·수수료 신고서로 구성됩니다. 신고서 양식과 납부 기한은 바뀔 수 있으니 해당 부동산이 있는 지역의 세무 당국에 문의하십시오.

시행사에서 증명서가 없는 세대를 구입하는 경우, 세금과 수수료 의무는 여러 단계(계약 양도, 인수, 최초 증명서 발급)에서 따로 생길 수 있습니다. 아파트 매매계약 양도를 참고하십시오.

• Batdongsan.com.vn (wiki) — Thuế chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도세) (개인소득세 2%, 등록세 0.5%, 면세 사례, 근거 문서; 2025년 6월 23일 업데이트), 2026년 10월 24일 열람.
• Luật Việt Nam — Phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư(공동주택 양도계약 공증 수수료와 수고료) (Thông tư 257/2016/TT-BTC, Thông tư 111/2017/TT-BTC로 개정; 1억 동 초과 10억 동 이하 가액의 수수료 0.1%; 공증 수고료), 2026년 10월 24일 열람.
• 10억 동~100억 동 구간의 공증 수수료와 100억 동 초과 요율표는 원문 법령을 열람하지 못했으므로 법령 데이터베이스에서 Thông tư 257/2016/TT-BTC 제4조를 확인하십시오.