Налоги и сборы при купле-продаже жилья: НДФЛ 2%, регистрационный сбор 0,5%, нотариус

Основание: Циркуляр 111/2013/TT-BTC (НДФЛ), Постановление 10/2022/NĐ-CP и Циркуляр 13/2022/TT-BTC (регистрационный сбор), Циркуляр 257/2016/TT-BTC (нотариальный сбор). По НДФЛ с 01.07.2026 действует новый закон, поэтому перед уплатой сверяйтесь с действующими документами. Обновлено 24 октября 2026 г.

При купле-продаже жилья и земли, помимо согласованной цены, есть три основные статьи: НДФЛ, регистрационный сбор и нотариальный сбор. Заранее зная каждую из них, Вы не окажетесь без средств в день нотариального удостоверения.

1. НДФЛ: 2% от цены передачи

• Формула: НДФЛ = цена передачи × 2%.
• Плательщик: по закону — продавец. Стороны могут договориться, что налог заплатит покупатель, но обязанность остаётся за продавцом, поэтому это нужно прописать в договоре.
• Налоговая база: при передаче права пользования землёй облагаемый доход считается по цене земли в местной таблице цен на землю; в других случаях — по цене передачи за каждую сделку. При подаче документов сверяйтесь с уведомлением налогового органа.
• Новый закон: по сводной информации, Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г., действующий с 01.07.2026, сохранил ставку 2% для передачи недвижимости. При подаче документов уточните в налоговом органе подробные разъяснения.

2. Регистрационный сбор: 0,5%

Регистрационный сбор на жильё и землю — 0,5% от цены, принимаемой для расчёта сбора. Для земли это цена по таблице цен на землю, утверждённой народным комитетом провинции или города; разъяснения — в Постановлении 10/2022/NĐ-CP и Циркуляре 13/2022/TT-BTC. Обычно платит покупатель, стороны могут договориться иначе.

Для квартир в многоквартирных домах обычно берётся цена жилья, утверждённая народным комитетом провинции, либо цена по договору — в зависимости от случая, поэтому уточните в налоговом органе способ расчёта для Вашей квартиры.

3. Нотариальный сбор: считается от стоимости договора

Нотариальный сбор единый по всей стране согласно Циркуляру 257/2016/TT-BTC (с изменениями Циркуляра 111/2017/TT-BTC), рассчитывается от стоимости имущества или договора; для дома с землёй — от общей стоимости земли и дома.

Стоимость договора	Нотариальный сбор
Свыше 100 млн до 1 млрд донгов	0,1% от стоимости
Свыше 10 млрд до 100 млрд донгов	5,2 млн донгов + 0,03% от суммы, превышающей 10 млрд
Свыше 100 млрд донгов	32,2 млн донгов + 0,02% от суммы, превышающей 100 млрд, но не более 70 млн донгов

Ступени от 1 до 10 млрд смотрите в статье 4 циркуляра; для квартиры за 3 млрд сбор составляет около 2,2 млн донгов. Помимо сбора есть плата нотариусу, которую нотариальная контора согласует с Вами в пределах потолка, установленного народным комитетом провинции, и обязана публично вывесить; попросите квитанцию с раздельным указанием обеих статей.

4. Пример: квартира, передаваемая за 3 млрд донгов

Статья	Расчёт	Сумма	Обычно платит
НДФЛ	3 млрд × 2%	60 млн	Продавец
Регистрационный сбор	3 млрд × 0,5%	15 млн	Покупатель
Нотариальный сбор	по тарифу	около 2,2 млн	По соглашению
Сбор за выдачу, замену свидетельства, проверку документов	по местным правилам	уточняется	Покупатель

В примере регистрационный сбор условно считается от цены 3 млрд; на практике его могут считать от цены, установленной народным комитетом провинции, и тогда сумма будет иной. Итого около 77 млн донгов, не считая сбора за выдачу свидетельства и платы нотариусу, то есть около 2,6% от цены продажи.

5. Когда есть освобождение от НДФЛ

По обзору Batdongsan.com.vn на основе Циркуляра 111/2013/TT-BTC, от НДФЛ освобождается передача между близкими родственниками (супруги, родители и дети) либо когда у физического лица только один жилой дом или один земельный участок под жильё, отвечающие условиям циркуляра. Подробные условия (срок владения, подтверждающие документы) уточните в налоговом органе, прежде чем опираться на эту норму при назначении цены продажи.

6. Как не упустить расходы

1. Узнайте у продавца, какие документы у него есть: выданная «книга» или лишь договор купли-продажи — порядок уплаты налога отличается.
2. Запишите в предварительный договор, какая сторона платит НДФЛ, регистрационный сбор, нотариальный сбор.
3. Включите эти суммы в общий объём средств, которые нужно подготовить, вместе с комиссиями по кредиту, если он есть. См. Расходы сверх цены квартиры и Расходы при продаже жилья.
4. Цена в договоре должна быть реальной; занижение ради снижения налога несёт юридические риски для обеих сторон.

7. Срок уплаты и какие документы подготовить

Обычно стороны подписывают договор передачи в нотариальной конторе, затем подают документы для декларации налога и регистрационного сбора и регистрации изменений в компетентный орган; налоговый орган присылает уведомление о сумме к уплате. Документы, как правило: нотариально удостоверенный договор, свидетельство или правоустанавливающие документы, удостоверения личности и документы о семейном положении обеих сторон, налоговая декларация и декларация по сбору. Образцы деклараций и сроки уплаты могут меняться, уточняйте в налоговом органе по месту нахождения жилья.

При покупке квартиры без «книги» у застройщика налоги и сборы могут возникать на разных этапах (передача договора, приёмка, первичная выдача «книги»); см. Передача договора купли-продажи квартиры.

• Batdongsan.com.vn (wiki) — Thuế chuyển nhượng bất động sản (Налог на передачу недвижимости: НДФЛ 2%, регистрационный сбор 0,5%, случаи освобождения, документы-основания; обновлено 23.06.2025), доступ 24.10.2026.
• Luật Việt Nam — Phí và thù lao công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư (Сбор и плата за нотариальное удостоверение договора передачи квартиры; Циркуляр 257/2016/TT-BTC с изменениями Циркуляра 111/2017/TT-BTC; сбор 0,1% для стоимости свыше 100 млн до 1 млрд донгов; плата нотариусу), доступ 24.10.2026.
• Ступени нотариального сбора от 1 до 10 млрд донгов и тариф свыше 10 млрд первоисточник открыть не удалось; см. статью 4 Циркуляра 257/2016/TT-BTC в базе правовых документов.