주택 대출 조기 상환: 수수료는 어떻게 계산하는가

근거: Thông tư 39/2016/TT-NHNN 제14조(수수료는 양 당사자가 합의). 은행 수수료표는 2022년 게시물을 바탕으로 한 참고 수치이며 각 은행이 여러 차례 바꾸었습니다. 2026년 10월 24일 업데이트.

여유 자금이 생기면 이자 부담을 덜기 위해 주택 대출을 일부 갚거나 전액 상환하고 싶어 하는 분이 많습니다. 돈을 보내기 전에 조기 상환 수수료와 절약되는 이자를 비교해 계산해 보십시오.

1. 법은 어떻게 규정하는가

Thông tư 39/2016/TT-NHNN 제14조에 따르면 신용기관과 고객은 대출과 관련된 각종 수수료를 합의할 수 있으며, 여기에는 고객이 조기 상환할 때의 조기 상환 수수료가 포함됩니다. 법은 상한선이나 공통 수수료표를 정하지 않습니다. 따라서 금액은 모든 은행에 공통된 문서가 아니라 서명하신 신용 계약서에 있습니다.

일반적인 계산법은 수수료 = 수수료율 × 조기 상환액입니다. 은행협회의 상담 글에 나온 예: 5억 동을 대출받고 수수료율 3%에 1억 동을 먼저 갚으면 수수료는 300만 동입니다.

2. 은행이 공시한 수수료 수준(참고)

2022년 11월 16일 베트남은행협회의 종합 글이 몇 가지 수수료표를 제시했습니다. 변경되었을 수 있으니 은행에 다시 문의하십시오.

은행	중·장기 대출(2022년 글 기준)
Vietcombank	조기 상환액의 0.3–1%
Agribank	1년 차 1.5%, 2년 차 1%, 3년 차 0.5%. 4년 차부터는 지점이 결정하되 최대 3년 차 수준
Techcombank	처음 2년 3%, 3년 차부터 2%(글에 적힌 2014년 6월 23일 적용 기준)

일반적인 규칙: 처음 몇 년 안에 일찍 상환하면 수수료가 높게 계산되고 이후 점차 낮아집니다.

3. 손익분기 예시: 5억 동을 먼저 갚아야 할까

대출 잔액이 15억 동이고 적용 금리가 연 10%, 조기 상환 수수료가 2%라고 가정합니다.

• 수수료: 5억 × 2% = 1,000만 동.
• 이자 감소: 5억 × 10% = 연 약 5,000만 동, 월 약 420만 동에 해당합니다.
• 손익분기: 1,000만 ÷ 420만 = 약 2.4개월.

이 예시에서는 대출을 몇 개월 더 유지한다면 일찍 상환하는 편이 유리합니다. 수수료가 5%(2,500만 동)라면 약 6개월 뒤에 손익분기에 이르며, 여전히 유리할 수 있지만 5억 동을 다른 목적에 쓰는 경우와 비교해 보시는 것이 좋습니다. 이 계산은 금리가 그대로일 때만 맞습니다. 변동금리가 오르면 이익이 더 커지고, 내리면 작아집니다.

4. 조기 상환 자금을 쓰는 두 가지 방법

1. 만기를 유지하면서 월 상환액을 줄이기: 현금 흐름이 가벼워지며, 소득 변동이 걱정될 때 알맞습니다.
2. 상환액을 유지하면서 만기를 단축하기: 총이자가 더 많이 줄며, 소득이 안정적일 때 알맞습니다.

은행에 어느 쪽을 선택할 수 있는지, 계약 부속서를 작성해야 하는지 문의하십시오.

5. 상환 전에 할 일

1. 계약서에서 "조기 상환" 조항을 찾습니다: 연차별 수수료율, 1회 최소 상환액, 상한 여부.
2. 일부 상환할 때와 전액 상환할 때의 계산 방식을 문의합니다.
3. 일부 상환 후에도 우대 금리가 유지되는지 문의합니다.
4. 사전 통지 기간을 문의합니다. 보통 서면으로 합니다.
5. 돈을 보내기 전에 대출 잔액과 수수료를 서면으로 확인받습니다.
6. 예비비를 남겨 두십시오. 현금을 전부 상환에 쓰지 마십시오. 주택 구입 전 재무 관리 글을 참고하십시오.

6. 담보 설정된 주택을 팔고 싶을 때

대출이 있는 주택을 팔려면 명의 이전 전이나 동시에 대출을 상환하고 담보를 해지해야 하므로, 조기 상환 수수료는 매도 비용의 일부입니다. 주택 매도 비용과 아파트 명의 이전 절차·비용도 참고하십시오.

7. 자주 있는 상황

• 상여금을 받았거나, 차를 팔았거나, 상속받은 경우: 일부를 상환하는 것이 가장 쉬운 선택입니다. 거절당하지 않도록 1회 최소 상환액을 문의하십시오.
• 변동금리가 오르고 있는 경우: 잔액을 일찍 줄이면 변동 위험이 있는 이자 부분이 줄어듭니다. 3항처럼 수수료와 절약되는 이자를 비교하십시오.
• 금리가 더 낮은 다른 은행으로 옮기고 싶은 경우: 기존 대출을 상환해야 하므로 기존 은행의 조기 상환 수수료를 부담하며, 새 심사 비용과 담보 설정 비용이 더해집니다. 모든 항목을 더한 뒤 남은 기간 전체에서 줄어드는 이자와 비교하십시오.
• 계약서에 수수료율이 분명히 적혀 있지 않은 경우: 돈을 보내기 전에 은행에 본인 계약에 적용되는 수수료표를 서면으로 달라고 요청하십시오. 이의를 제기해야 하면 계약서와 주고받은 메시지를 보관하십시오.

기억할 점: 법은 양 당사자가 수수료를 합의하도록 하므로 가장 큰 주도권은 계약을 체결하는 시점에 있습니다. 갚고 싶어졌을 때 기다리지 말고, 대출받을 때 수수료율과 수수료 면제 기간을 협상하십시오.

• Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) — Phí phạt trả nợ trước hạn được tính như thế nào(조기 상환 수수료는 어떻게 계산되는가) (Thông tư 39/2016/TT-NHNN 제14조 근거, 공식, 일부 은행 수수료표), 2022년 11월 16일 게재, 2026년 10월 24일 열람.