住宅ローンの繰上返済：手数料はどう計算するか

根拠：通達39/2016/TT-NHNN第14条（手数料は双方の合意による）。銀行の手数料表は、2022年の記事を基にした参考値で、各銀行が何度も改定しています。2026年10月24日更新。

余裕資金ができると、住宅ローンの一部を繰上返済、または全額返済して、利息を減らしたいと考える人が多くいます。お金を振り込む前に、繰上返済の手数料と、節約できる利息を比べて計算しましょう。

1. 法律の定め

通達39/2016/TT-NHNN第14条によると、信用機関と顧客は、融資に関する各種手数料を合意して決めることができ、その中には、顧客が期限前に返済する場合の繰上返済手数料も含まれます。法律には、上限や共通の手数料表はありません。そのため、数字は、あなたが署名した融資契約の中にあり、すべての銀行に共通の文書の中にあるわけではありません。

一般的な計算方法：手数料 = 手数料率 × 繰上返済額。ベトナム銀行協会の相談記事の例では、5億ドンを借り、手数料率3%で1億ドンを繰上返済すると、手数料は300万ドンです。

2. 銀行が公表した手数料の水準（参考）

2022年11月16日付のベトナム銀行協会のまとめ記事には、一部の手数料表が載っています。変更されている可能性があるため、銀行に再確認してください。

銀行	中長期の融資（2022年の記事による）
Vietcombank	繰上返済額の0.3〜1%
Agribank	1年目1.5%、2年目1%、3年目0.5%。4年目以降は支店が決め、上限は3年目の水準
Techcombank	最初の2年は3%、3年目からは2%（記事に記載の2014年6月23日の適用時点による）

一般的な傾向：最初の数年に早く返済すると手数料が高く、その後は徐々に下がります。

3. 損益分岐の例：5億ドンを繰上返済すべきか

残債が15億ドン、適用金利が年10%、繰上返済手数料が2%だとします。

• 手数料：5億ドン × 2% = 1000万ドン。
• 利息の減少：5億ドン × 10% = 年約5000万ドンで、月約420万ドンにあたります。
• 損益分岐：1000万ドン ÷ 420万ドン = 約2.4か月。

この例では、ローンをあと数か月持ち続けるなら、繰上返済は有利です。手数料が5%（2500万ドン）なら、損益分岐は約6か月後で、やはり有利な場合がありますが、5億ドンを別の目的に使うことと比べるのがよいでしょう。この計算は、金利が変わらないときにのみ正しく、変動金利が上がるなら利益は大きく、下がるなら小さくなります。

4. 繰上返済した資金の2つの使い方

1. 期間を変えず、月々の返済額を減らす： キャッシュフローが軽くなり、収入の変動が心配なときに向いています。
2. 返済額を変えず、期間を短縮する： 利息の総額がより多く減り、収入が安定しているときに向いています。

銀行に、どちらを選べるか、契約書の付属書が必要かを尋ねてください。

5. 返済する前にすべきこと

1. 契約書の「繰上返済」の条項を探します：年ごとの手数料率、1回あたりの最低返済額、上限の有無。
2. 一部を返済する場合と、全額を完済する場合の計算方法を尋ねます。
3. 一部を返済した後も、優遇金利が有効かを尋ねます。
4. 事前の通知期間（通常は書面）を尋ねます。
5. お金を振り込む前に、残債と手数料を書面で確認してもらいます。
6. 予備費を確保します：現金をすべて返済に使わないでください。記事住宅購入前の資金管理をご覧ください。

6. 抵当に入っている住宅を売りたいとき

ローンのある住宅を売るには、名義変更の前または同時に、ローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。そのため、繰上返済手数料は、売却時の費用の一部になります。住宅売却時の費用とマンションの名義変更の手続きと費用もご参考ください。

7. よくある状況

• ボーナスを受け取った、車を売った、相続を受けた： 一部を繰上返済するのが最も簡単な選択です。断られないよう、1回あたりの最低返済額を尋ねてください。
• 変動金利が上がっている： 早く残債を減らせば、変動の影響を受ける利息分を減らせます。手数料と節約できる利息を、3の項のように比べます。
• より低い金利の別の銀行に移りたい： 元のローンを完済することになるため、元の銀行の繰上返済手数料に加え、新たな審査と抵当権設定の費用がかかります。すべての費用を合計し、残りの期間全体で減る利息と比べてください。
• 契約書に手数料が明記されていない： お金を振り込む前に、ご自身の契約に適用される手数料表を、書面で提供するよう銀行に求めてください。苦情を申し立てる場合に備えて、契約書とやり取りのメッセージを保管しておきます。

覚えておきたい点：法律は手数料を双方の合意に委ねているため、あなたが主導権を最も持てるのは、契約を結ぶときです。返済したいと思ってから交渉するのではなく、借りるときに、手数料の水準と、手数料がかからない期間を交渉しましょう。

• ベトナム銀行協会（VNBA）— Phí phạt trả nợ trước hạn được tính như thế nào（繰上返済の手数料はどう計算されるか）（通達39/2016/TT-NHNN第14条を根拠とする、計算式、一部の銀行の手数料表）、2022年11月16日掲載、2026年10月24日閲覧。