Досрочное погашение ипотеки: как считается комиссия

Основание: статья 14 Циркуляра 39/2016/TT-NHNN (комиссия по соглашению сторон). Тарифы банков — справочные данные из публикации 2022 года, каждый банк с тех пор менял их несколько раз. Обновлено 24 октября 2026 г.

Когда появляются свободные деньги, многие хотят частично или полностью погасить ипотеку, чтобы уменьшить проценты. Прежде чем переводить деньги, сопоставьте комиссию за досрочное погашение с экономией на процентах.

1. Что говорит закон

Согласно статье 14 Циркуляра 39/2016/TT-NHNN, кредитные организации и клиенты вправе согласовывать виды комиссий, связанных с кредитованием, в том числе комиссию за досрочное погашение, когда клиент гасит долг раньше срока. Закон не устанавливает ни предельный размер, ни единый тариф. Поэтому цифра содержится в кредитном договоре, который Вы подписываете, а не в едином документе для всех банков.

Распространённый способ расчёта: комиссия = ставка комиссии × сумма досрочного платежа. Пример из консультации Ассоциации банков: кредит 500 млн, ставка 3%, досрочный платёж 100 млн — комиссия составляет 3 млн донгов.

2. Опубликованные банками размеры комиссий (справочно)

В обзоре Ассоциации банков Вьетнама от 16.11.2022 приведены некоторые тарифы; уточняйте в банке, поскольку они могли измениться.

Банк	Средне- и долгосрочный кредит (по публикации 2022 г.)
Vietcombank	0,3–1% от суммы досрочного платежа
Agribank	1,5% в первый год, 1% во второй, 0,5% в третий; с четвёртого года решает филиал, не выше уровня третьего года
Techcombank	3% первые два года, 2% с третьего года (по дате применения 23.06.2014, указанной в публикации)

Общая закономерность: при досрочном погашении в первые годы комиссия обычно выше, затем снижается.

3. Пример окупаемости: стоит ли погашать 500 млн досрочно

Допустим, остаток долга — 1,5 млрд донгов, действующая ставка 10% годовых, комиссия за досрочное погашение 2%.

• Комиссия: 500 млн × 2% = 10 млн донгов.
• Снижение процентов: 500 млн × 10% = около 50 млн донгов в год, то есть около 4,2 млн в месяц.
• Окупаемость: 10 млн ÷ 4,2 млн = примерно 2,4 месяца.

В этом примере досрочное погашение выгодно, если Вы сохраняете кредит ещё хотя бы несколько месяцев. Если комиссия 5% (25 млн), окупаемость наступит примерно через 6 месяцев — всё ещё может быть выгодно, но стоит сравнить с альтернативным использованием 500 млн. Расчёт верен, только если ставка не меняется; при росте плавающей ставки выгода больше, при снижении — меньше.

4. Два способа использовать досрочный платёж

1. Уменьшить ежемесячный платёж при прежнем сроке: денежный поток легче, подходит, если Вы опасаетесь нестабильного дохода.
2. Сократить срок при прежнем платеже: общая сумма процентов снижается сильнее, подходит при стабильном доходе.

Спросите банк, какой вариант можно выбрать и нужно ли оформлять дополнительное соглашение к договору.

5. Что сделать до погашения

1. Найдите в договоре условие о «досрочном погашении»: ставка комиссии по годам, минимальная сумма платежа за раз, есть ли максимум.
2. Спросите, как считается комиссия при частичном погашении и при полном.
3. Спросите, сохранится ли льготная ставка после частичного погашения.
4. Узнайте срок предварительного уведомления, обычно письменного.
5. Получите письменное подтверждение остатка долга и комиссии до перевода денег.
6. Сохраняйте резервный фонд: не тратьте на погашение все наличные. См. статью Финансы перед покупкой жилья.

6. Если Вы хотите продать квартиру, находящуюся в залоге

Чтобы продать квартиру, по которой взят кредит, нужно полностью погасить кредит и снять залог до переоформления или одновременно с ним, поэтому комиссия за досрочное погашение входит в расходы при продаже. См. также Расходы при продаже жилья и Порядок и расходы на переоформление квартиры.

7. Некоторые типичные ситуации

• Только что получили премию, продали автомобиль или получили наследство: частичное погашение — самый простой вариант; узнайте минимальную сумму платежа, чтобы Вам не отказали.
• Плавающая ставка растёт: раннее снижение остатка долга уменьшает часть процентов, подверженную колебаниям; сопоставьте комиссию с экономией на процентах, как в пункте 3.
• Хотите перейти в другой банк с более низкой ставкой: старый кредит придётся полностью погасить, поэтому Вы заплатите комиссию прежнему банку за досрочное погашение плюс расходы на оценку и новый залог. Сложите все статьи и сравните со снижением процентов за весь оставшийся срок.
• В договоре не указан размер комиссии: потребуйте у банка письменный тариф, применимый к Вашему договору, до перевода денег; при необходимости обратиться с жалобой сохраняйте договор и переписку.

Главное, что стоит помнить: закон позволяет сторонам согласовывать комиссию, поэтому больше всего возможностей у Вас на момент подписания договора. Обсуждайте размер комиссии и период без комиссии сразу при оформлении кредита, а не тогда, когда захотите погасить.

• Ассоциация банков Вьетнама (VNBA) — Phí phạt trả nợ trước hạn được tính như thế nào (Как рассчитывается комиссия за досрочное погашение: основание — статья 14 Циркуляра 39/2016/TT-NHNN, формула, тарифы ряда банков), опубликовано 16.11.2022, доступ 24.10.2026.