賃貸マンションの稼働率：空室が何か月続くとキャッシュフローが赤字になるか

根拠：Avison Young — ホーチミン市のサービスアパートメント 2026年第2四半期（Báo Pháp Luật Việt Nam、2026年7月14日）と、住宅市場 2026年第3四半期（Vietnam+、2026年10月13日）。住宅ローン金利についての DKRA Consulting と VARS-IRE（Nhà Đầu Tư、2026年8月28日）。2026年10月24日更新。

1年は12か月分の賃料があるため、空室1か月ごとに、年間収入の1/12 ≈ 8.3%を失います。空室2か月なら16.7%、3か月なら25%の損失です。空室でも、オーナーは管理費と借入利息を払い続けなければならないため、失った分は、そのまま純収入から差し引かれます。「空室がどれだけ続くと赤字になるか」は、結局、ひとつの数字に大きく左右されます。いくら借りて、金利がいくらかです。

計算式：赤字になるまでに耐えられる最大空室月数

耐えられる空室月数 = （12か月分の賃料 − 年間の固定費 − 年間の借入利息）÷ 1か月分の賃料

• 年間の固定費： オーナーが負担する管理費、仲介・賃貸サービスの手数料、修繕費、保険（ある場合）。
• 年間の借入利息： 残債 × 実際に払う金利。1年目の金利ではなく、優遇期間後の金利を使います。
• 結果がマイナスの場合は、12か月満室で貸しても、賃料が利息と手数料を払うのに足りないことを意味します。

市場の空室状況：参考データ

• ホーチミン市のサービスアパートメント 2026年第2四半期（Avison Young）：稼働率はAクラスで約80%、Bクラスで約75%。平均賃料はAクラスが約40ドル/㎡/月、Bクラスが約22ドル/㎡/月。AクラスとBクラスの供給は3,000戸以上。年に換算してざっくり見ると、稼働率80%は空室約2.4か月、75%は約3か月に相当します。
• ホーチミン市の住宅の賃貸利回り 2026年第3四半期（Avison Young）：年**2〜3%**程度にとどまり、一方で住宅ローン金利は年12〜15%です。
• 住宅ローン金利（Nhà Đầu Tư、2026年8月28日）：主な商業銀行11行の12〜24か月の固定金利は、年**10.9%の水準（DKRA Consulting、2026年8月）。優遇期間が終わると、変動金利は基準金利に約3.3〜3.5ポイントを上乗せした水準になり、年およそ13〜15%**です（VARS-IRE、2026年第2四半期の10行調査）。

サービスアパートメントの稼働率は、1つの運営者が運営する建物全体の数字であり、個人が賃貸に出す1戸の分譲マンションのものではありません。全体の水準を知るために使うもので、購入予定の事業そのもののデータの代わりにはなりません。

特定の物件の空室期間を見積もる

すべての物件に共通する数字はありません。空室期間の長短は、次の点によって決まります。

• セグメントと賃料： 賃料が高い物件ほど借り手の層が狭く、借り手を探す期間は通常長くなります。
• 立地と借り手の層： 職場、学校、工業団地、外国人の専門職が多いエリアに近いか。この物件を誰が借り、どこで働くのかを尋ねます。
• 同時期の供給： 事業が引き渡されたばかりで、数百戸が同時に借り手を探していると、賃料と空室期間の両方が圧力を受けます。
• 物件の状態： 家具付きで清潔、写真が見栄えのよい物件は、空室の物件より早く借り手が見つかるのが普通です。

購入前の確認方法：大手の掲載サイトに出ている、同じ事業・同じタイプの賃貸広告の数を数え、広告が掲載されてからどれだけ経っているかを確認する。建物の管理組合に空室の戸数を尋ねる。事業内で賃貸を仲介している業者に、実際に決まった賃料（売り出し価格ではなく）を尋ねる、といった方法です。

感度表：空室1、2、3か月と借入金利の比較

前提（記事賃貸利回り（総利回りと純利回り）の例と同じ）：40億ドンのマンション、賃料は月1100万ドン。オーナーが払う管理費は月100万ドン（年1200万ドン）。仲介手数料は毎年1か月分の賃料（1100万ドン）。修繕費は年800万ドン。年収入は10億ドン未満のため、課税なし。利息は年間の残債に対して計算し、元本返済は含みません。

手数料と利息を引いた後の年間キャッシュフロー（単位：百万ドン）：

シナリオ	満室12か月	空室1か月	空室2か月	空室3か月	赤字になるまでの最大空室月数
借入なし	101	90	79	68	約9か月
7億ドンを借入、金利10.9%（利息年76百万ドン）	約25	約14	約3	約−8	約2か月
7億ドンを借入、金利13%（利息年91百万ドン）	10	−1	−12	−23	1か月未満
10億ドンを借入、金利10.9%（利息年109百万ドン）	−8	−19	−30	−41	満室でも赤字

表の読み方：

• 借入なしの場合、空室が約9か月続いてはじめて赤字になります。ただし、純利回りは、約2.5%（満室12か月）から、空室3か月で1.7%に下がっています。
• 7億ドンだけを借りる場合（物件価格の約17.5%）、金利10.9%では空室約2か月の余裕があり、優遇期間が終わって13%になると、空室1か月で赤字になります。
• 10億ドンを借りる場合（物件価格の25%）、金利10.9%では、1年間満室で賃貸しても利息を払うのに足りず、毎月自己資金で補うことになります。
• 元本も返済する場合（たとえば、7億ドンを20年間均等返済すると、元本は年約3500万ドン）は、毎年補う金額が、表の数字よりさらに大きくなります。

検討中の物件の数字を、賃貸収入の計算ツールに入力してください。利息は、記事銀行借入の安全なレバレッジのチェック表に従って取ります。

空室期間を短くする

• 最初から適正に価格を決める。 月1100万ドンの物件で、5%（月55万ドン）値下げすると、年に約660万ドンを失いますが、空室がさらに1か月延びれば1100万ドンを失います。高い価格を維持して賃貸が遅れるほうが、たいてい損になります。類似物件の比べ方は、マンションの賃料の設定をご覧ください。
• 掲載前に物件を整える： 清掃、こまごました修繕、基本的な家具、鮮明な写真。早く売る・貸すための物件の準備をご覧ください。
• 長期契約と早めの更新確認： 契約は12か月以上とし、期限の1〜2か月前に借り手の更新の意向を尋ね、新しい借り手を探す時間を確保します。敷金や退去の事前通知の条項は、賃貸借契約における家主保護の条項をご覧ください。
• 賃貸管理を任せる事業者： 内見の案内、契約、支払いの管理、代わりの借り手探しを1つの窓口で行います。HPRの賃貸委託サービスをご覧ください。

慎重な前提を置く

• 年に少なくとも1か月の空室を基準シナリオとし、さらに2〜3か月のシナリオ（上記のサービスアパートメントの稼働率75〜80%に近い水準）も試算します。
• 引き渡しが近い事業で、多くの物件が同時に借り手を探している場合は、1年目に数か月の空室を余分に見込みます。
• 利息は優遇期間後の水準（2026年第2四半期の調査では年13〜15%）を使い、1年目の金利は使いません。
• 賃料は、同じ事業・同じタイプで締結済みの契約から取り、売り出し価格や広告の数字は使いません。
• 赤字のキャッシュフローでも、値上がりを待つために自己資金で補うと受け入れるなら、それはあなたの選択ですが、それはキャッシュフロー投資ではなく価格への賭けであり、値上がりを約束できる人はいません。

HPRがご相談を受けている事業に当てはめると

• The Marq（旧1区、建設済み）：すでに引き渡し済みで、すぐに賃貸に出せます。主な課題は、借り手を探す期間と、建物内での実際の賃料です。
• Legacy 66（旧5区）、Monrei Saigon、Setia Edenia（旧トゥアンアン）は販売中です。引き渡しまで賃料収入はないため、実際の空室月数は、受け取りの時点から始まります。キャッシュフローの比べ方は、記事一次取得か二次取得かをご覧ください。

HPRは、上記の各事業ごとの賃料や空室期間のデータを公表していません。担当者が、前提を明記したうえで、物件ごとの計算表をお送りします。

本記事は参考情報であり、数字は説明のための例です。利益の約束や、個別のケースに対する資金面の助言ではありません。

1. 賃料は、同じ事業・同じタイプの締結済み契約から取ります。売り出し価格は使いません。
2. 年間の固定費を合計します：オーナーが払う管理費、仲介・賃貸サービスの手数料、修繕費、保険。
3. 優遇期間後の金利で、年間の借入利息を計算します（残債 × 金利）。元本も返済する場合は、元本の分も加えます。
4. 耐えられる空室月数 = （賃料 × 12 − 固定費 − 利息）÷ 1か月分の賃料。
5. 結果を、年に2〜3か月の空室という慎重な前提と比べます。それより小さければ、借入額を減らすか、補填用の資金を準備する必要があります。
6. 市場を確認します：同じ事業で掲載されている賃貸広告の数、広告が掲載されてからの期間、管理組合による空室の戸数。
7. 銀行が金利を変えるたびに、また賃貸契約の期限が近づいたときに、再計算します。

• Báo Pháp Luật Việt Nam（Avison Young を引用）— Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM giữ nhịp ổn định, nguồn cung hạng sang chờ bứt phá từ năm 2028（ホーチミン市のサービスアパートメント市場は安定を維持、高級物件の供給は2028年から本格化。2026年第2四半期：稼働率はAクラス約80%、Bクラス約75%）、2026年7月14日。
• Vietnam+（TTXVN、Avison Young を引用）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（2026年第3四半期：賃貸利回り2〜3%、借入金利12〜15%）、2026年10月13日。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利が年10%を超えた）（DKRA Consulting 2026年8月：年10.9%。VARS-IRE 2026年第2四半期：優遇期間後は年13〜15%）、2026年8月28日。