임대 아파트 입주율: 공실이 몇 개월이면 현금 흐름이 마이너스가 되는가?

근거: Avison Young — 2026년 2분기 호찌민시 서비스드 아파트(Báo Pháp Luật Việt Nam, 2026년 7월 14일)와 2026년 3분기 주택 시장(Vietnam+, 2026년 10월 13일); 주택 대출 금리에 관한 DKRA Consulting과 VARS-IRE(Nhà Đầu Tư, 2026년 8월 28일) · 2026년 10월 24일 업데이트.

1년에는 12개월치 임대료가 있으므로 한 달 공실은 연 매출의 1/12 ≈ 8.3%를 잃는 것입니다. 2개월 공실이면 16.7%, 3개월이면 25%를 잃습니다. 집이 비어도 집주인은 관리비와 대출 이자를 계속 내야 하므로 잃은 만큼이 순수입에서 그대로 빠집니다. 그래서 "공실 몇 개월이면 적자인가"는 무엇보다 하나의 숫자, 즉 얼마를 어느 금리로 빌렸는가에 달려 있습니다.

공식: 현금 흐름이 마이너스가 되기 전 최대 공실 개월 수

견딜 수 있는 공실 개월 수 = (12개월 임대료 − 연 고정비 − 연 대출 이자) ÷ 월 임대료.

• 연 고정비: 집주인이 내는 관리비, 중개·임대 서비스 수수료, 수리비, 보험(있다면).
• 연 대출 이자: 대출 잔액 × 실제 부담 금리 — 첫해 금리가 아니라 우대 종료 후 금리를 쓰십시오.
• 결과가 음수라면 12개월 내내 임대해도 임대료가 이자와 수수료를 감당하지 못한다는 뜻입니다.

시장은 얼마나 비어 있는가: 참고 수치

• 2026년 2분기 호찌민시 서비스드 아파트(Avison Young): A등급 입주율은 약 80%, B등급은 약 75%. A등급 평균 임대료는 월 약 40달러/㎡, B등급은 월 약 22달러/㎡. A·B등급 공급량은 3,000세대 이상. 연 기준으로 대략 환산하면 입주율 80%는 공실 약 2.4개월, 75%는 약 3개월에 해당합니다.
• 2026년 3분기 호찌민시 주택 임대 수익률(Avison Young): 연 **2–3%**에 그치는 반면 주택 대출 금리는 연 12–15%.
• 주택 대출 금리(Nhà Đầu Tư, 2026년 8월 28일): 주요 상업은행 11곳의 12–24개월 고정금리가 연 10.9%(DKRA Consulting, 2026년 8월). 우대가 끝나면 변동금리는 기준금리에 약 3.3–3.5%p의 가산금리를 더한 약 연 13–15%(VARS-IRE, 2026년 2분기 은행 10곳 조사).

서비스드 아파트의 입주율은 한 운영 업체가 운영하는 건물 전체의 지표이며, 개인이 임대하는 아파트 한 세대의 수치가 아닙니다. 전반적인 수준을 알기 위한 것으로, 구매하려는 바로 그 프로젝트의 수치를 대신할 수 없습니다.

특정 세대의 공실 기간 추정

모든 세대에 공통으로 적용되는 수치는 없습니다. 공실이 짧을지 길지는 다음에 따라 달라집니다.

• 상품군과 임대료: 임대료가 높을수록 임차인층이 좁아져 임차인을 찾는 기간이 대개 길어집니다.
• 위치와 임차인층: 직장, 학교, 산업단지, 외국인 전문직이 많은 지역과의 근접성. 이 세대를 누가 빌릴지, 어디로 출근하는지 확인하십시오.
• 동시 공급량: 막 인도된 프로젝트에서 수백 세대가 한꺼번에 임차인을 찾으면 임대료와 공실 기간 모두 압박을 받습니다.
• 세대 상태: 가구가 갖춰져 있고 깨끗하며 사진이 좋은 세대가 보통 빈 세대보다 빨리 임대됩니다.

구매 전 확인 방법: 주요 사이트에 올라온 같은 프로젝트, 같은 유형 세대의 임대 매물 수를 세고 게시된 지 얼마나 되었는지 보십시오. 건물 관리사무소에 공실 세대 수를 묻고, 그 프로젝트에서 임대 중개를 하는 중개인에게 실제 체결 가격(제시가가 아님)을 물어보십시오.

민감도표: 공실 1, 2, 3개월과 대출 금리 비교

가정(총임대수익률과 순임대수익률 글의 예시와 동일): 40억 동 아파트, 월 임대료 1,100만 동. 집주인이 내는 관리비는 월 100만 동(연 1,200만 동). 중개 수수료는 매년 1개월 임대료(1,100만 동). 수리비 연 800만 동. 연 매출이 10억 동 미만이라 세금은 계산하지 않음. 이자는 1년 전체 대출 잔액 기준이며 원금 상환은 계산하지 않았습니다.

수수료와 이자를 뺀 연간 현금 흐름(백만 동):

시나리오	12개월 만실	공실 1개월	공실 2개월	공실 3개월	적자가 되기 전 최대 공실
대출 없음	101	90	79	68	약 9개월
7억 동 대출, 금리 10.9%(이자 연 76백만 동)	약 25	약 14	약 3	약 −8	약 2개월
7억 동 대출, 금리 13%(이자 연 91백만 동)	10	−1	−12	−23	1개월 미만
10억 동 대출, 금리 10.9%(이자 연 109백만 동)	−8	−19	−30	−41	만실이어도 적자

표 읽는 법:

• 대출이 없으면 공실이 약 9개월이 되어야 적자가 나지만, 순수익률은 이미 약 2.5%(12개월 만실)에서 공실 3개월일 때 1.7%로 내려갑니다.
• 7억 동(아파트 가격의 약 17.5%)만 대출받으면 금리 10.9%에서는 공실 여유가 약 2개월이며, 우대가 끝나 13%가 되면 공실 1개월에 이미 적자입니다.
• 10억 동(아파트 가격의 25%)을 금리 10.9%로 대출받으면 1년 내내 만실이어도 임대료가 이자를 감당하지 못하며, 매달 주머니에서 메워야 합니다.
• 원금도 갚는다면(예: 7억 동을 20년 균등 상환하면 원금이 연 약 3,500만 동) 매년 메워야 하는 돈은 표의 수치보다 더 커집니다.

보고 계신 세대의 수치를 임대 수입 계산기에 넣어 보십시오. 이자는 안전한 은행 대출 레버리지 글의 점검표를 따르십시오.

공실 기간 줄이기

• 처음부터 알맞게 가격 책정. 월 1,100만 동에 임대하는 세대는 5%(월 55만 동) 인하하면 연 약 660만 동을 잃고, 1개월 더 비면 1,100만 동을 잃습니다. 높은 가격을 고집하다 임대가 늦어지면 대개 손해입니다. 유사 세대 비교 방법은 아파트 임대 가격 책정에 있습니다.
• 게시 전 세대 준비: 청소, 소소한 수리, 기본 가구, 선명한 사진 — 빠른 매도·임대를 위한 세대 준비를 참고하십시오.
• 장기 계약과 조기 연장 문의: 12개월 이상 계약이라면 만료 1–2개월 전에 임차인의 연장 의사를 물어 새 임차인을 찾을 시간을 확보하십시오. 보증금과 퇴거 사전 통보 조항은 임대 계약의 집주인 보호 조항을 참고하십시오.
• 임대 관리 업체: 집 안내, 계약 체결, 납부 확인, 대체 임차인 모집을 맡는 하나의 창구 — HPR 임대 위탁 서비스.

보수적인 가정 설정

• 기본 시나리오로 연 최소 1개월 공실을 잡고, 2–3개월 시나리오(위 서비스드 아파트의 입주율 75–80%에 가까운 수준)도 돌려 보십시오.
• 곧 인도되어 여러 세대가 동시에 임차인을 찾는 프로젝트라면 첫해에 공실 몇 개월을 더 잡으십시오.
• 이자는 우대 종료 후 금리(2026년 2분기 조사 기준 연 13–15%)를 쓰고, 첫해 금리를 쓰지 마십시오.
• 임대료는 같은 프로젝트, 같은 유형 세대에서 체결된 계약서 기준으로 잡고 제시가나 광고 수치를 쓰지 마십시오.
• 가격이 오르기를 기다리며 돈을 메우는 것을 감수한다면 마이너스 현금 흐름도 선택할 수 있습니다. 그러나 그것은 현금 흐름 투자가 아니라 가격에 거는 베팅이며, 가격이 오른다고 약속할 수 있는 사람은 없습니다.

HPR이 상담 중인 프로젝트에 적용하기

• The Marq(구 1군, 준공 완료): 이미 인도된 세대로 바로 임대할 수 있습니다. 핵심 질문은 임차인을 찾는 기간과 건물 내 실제 임대료입니다.
• Legacy 66(구 5군), Monrei Saigon, Setia Edenia(구 투언안)는 분양 중: 인도 전까지는 임대료가 없으므로 실제 공실 개월은 입주할 때부터 시작됩니다. 현금 흐름 비교법은 분양 직매입 vs 전매 글을 참고하십시오.

HPR은 위 프로젝트별 임대료와 공실 기간 수치를 공개하지 않았습니다. 상담 전문가가 가정을 분명히 적은 세대별 계산표를 보내 드립니다.

이 글은 참고용이며 수치는 설명을 위한 예시입니다. 수익을 보장하거나 개별 사안에 대한 재무 자문이 아닙니다.

1. 같은 프로젝트, 같은 유형 세대에서 체결된 계약서의 임대료를 사용하고 제시가는 쓰지 않습니다.
2. 연 고정비를 더합니다: 집주인이 내는 관리비, 중개·임대 서비스 수수료, 수리비, 보험.
3. 우대 종료 후 금리로 연 대출 이자를 계산합니다(잔액 × 금리). 원금을 갚는다면 원금 부분을 더합니다.
4. 견딜 수 있는 공실 개월 수 = (임대료 × 12 − 고정비 − 이자) ÷ 월 임대료.
5. 결과를 연 2–3개월 공실이라는 보수적 가정과 비교합니다. 그보다 작다면 대출을 줄이거나 메울 자금을 준비해야 합니다.
6. 시장을 확인합니다: 같은 프로젝트의 게시 중인 임대 매물 수, 게시 기간, 관리사무소 기준 공실 세대 수.
7. 은행이 금리를 바꿀 때마다, 또는 임대 계약이 곧 끝날 때마다 다시 계산합니다.

• Báo Pháp Luật Việt Nam (Avison Young 인용) — Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM giữ nhịp ổn định, nguồn cung hạng sang chờ bứt phá từ năm 2028(호찌민시 서비스드 아파트 시장 안정세 유지, 고급 공급은 2028년부터 확대 전망) (2026년 2분기: A등급 입주율 약 80%, B등급 약 75%), 2026년 7월 14일.
• Vietnam+ (TTXVN, Avison Young 인용) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (2026년 3분기: 임대 수익률 2–3%, 대출 금리 12–15%), 2026년 10월 13일.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm(주택 대출 평균 금리가 연 10%를 넘어섬) (DKRA Consulting 2026년 8월: 연 10.9%; VARS-IRE 2026년 2분기: 우대 종료 후 연 13–15%), 2026년 8월 28일.