아파트 임대수익률: 총(gross) 수익률과 순(net) 수익률 계산법

근거: Nghị định 68/2026/NĐ-CP를 개정한 Nghị định 141/2026/NĐ-CP(부동산 임대 매출 기준 연 10억 동, 2026년 1월 1일부터 적용); Thông tư 50/2026/TT-BTC(2026년 5월 13일, 01/BĐS 서식) · 2026년 10월 20일 업데이트.

총 수익률은 두 숫자만 있으면 됩니다: 1년 임대료와 매입가. 순 수익률이야말로 모든 비용을 뺀 뒤 실제로 손에 남는 금액이며, 아래 예시에서는 총 수익률보다 약 3분의 1 낮습니다. 두 아파트를 비교할 때는 같은 방식으로 계산한 순 수익률을 비교하십시오.

총 수익률(gross)

공식: 월 임대료 × 12 ÷ 아파트 매입가 × 100%.

40억 동 아파트를 월 1,100만 동에 임대하면: 1억 3,200만 동 ÷ 40억 동 = 연 3.3%. 계산과 지역 간 비교가 쉬워 광고와 시장 보고서에 자주 나오는 숫자입니다.

전체 시장 수준과 비교하면: Avison Young 2026년 3분기 보고서(Vietnam+ 2026년 10월 13일 보도)는 호찌민시 주택 임대수익률을 **연 약 2–3%**로 집계했으며, 주택 담보대출 금리는 연 12–15%입니다. "수익률 6–8%"로 제시되는 매물은 다시 물어보십시오: 어떤 가격 기준인지, 임대료는 어디서 나온 숫자인지, 비용을 뺐는지.

순 수익률(net): 차감할 항목

공식: (연간 실수령 임대료 − 연간 비용) ÷ 총 투입 자본 × 100%.

• 공실 개월: 두 계약 사이의 기간, 청소·수리 기간. 최소 연 1개월은 잡는 것이 좋습니다.
• 관리비, 주차비: 임대차 계약상 집주인이 부담하거나 공실인 달.
• 중개·임대 서비스 수수료: 새 임차인을 찾을 때마다.
• 수리, 가구 유지보수: 에어컨, 온수기, 임차인이 바뀔 때마다 재도색.
• 임대 세금: 아래 항목 참고.
• 아파트 가격 외 초기 자본: 등록세, 임대를 위한 가구 — 분모에 더하는 것이 좋습니다.

2026년부터의 임대 세금: 10억 동 기준

• 부동산 임대 매출 합계가 연 10억 동 이하인 개인은 이 활동에 대해 부가가치세(VAT)와 개인소득세를 내지 않습니다(Nghị định 141/2026/NĐ-CP, 이전 5억 동에서 상향). 2026년 1월 1일 이전에 체결되어 6개월 넘게 효력이 남은 계약에도 적용됩니다.
• 세금을 내지 않더라도 매출은 신고해야 합니다: 다음 해 1월 31일까지 한 번, 또는 두 번(7월 31일, 다음 해 1월 31일), 01/BĐS 서식으로 eTax Mobile이나 세무 공공서비스 포털을 통해 신고합니다. 임대 부동산이 두 곳 이상이면 01/BK-BĐS 명세서를 추가로 작성합니다.
• 기준은 같은 사람의 모든 세대 매출 합계로 계산합니다. 참고 예시: 세 채의 매출 합계가 연 12억 동이고, 매출 전체에 VAT 5%, 10억 동 초과분에 개인소득세 5%를 적용한다면 약 6,000만 + 1,000만 = 7,000만 동을 내야 합니다.

월 1,100만 동에 임대하는 한 세대는 매출이 연 약 1억 3,200만 동으로 10억 동 기준보다 훨씬 낮습니다.

참고 예시: 3.3%에서 약 2.2%로

가정: 아파트 40억 동; 임대료 월 1,100만 동; 연 1개월 공실; 집주인이 관리비 월 100만 동 부담; 중개 수수료 연 임대료 1개월분; 수리비 연 800만 동; 매출이 기준 미만이라 세금 없음; 초기 자본에 등록세 0.5%(2,000만 동)와 가구 1억 5,000만 동 추가.

항목	연간 금액
12개월 모두 임대 시 임대료	1억 3,200만 동
공실 1개월 차감	− 1,100만 동
집주인 부담 관리비	− 1,200만 동
중개 수수료(임대료 1개월분)	− 1,100만 동
수리, 유지보수	− 800만 동
순수입	9,000만 동(월 약 750만 동)
총 수익률(1억 3,200만 ÷ 40억)	3.3%
아파트 가격 대비 순 수익률(9,000만 ÷ 40억)	약 2.25%
총 자본 대비 순 수익률(9,000만 ÷ 41억 7,000만)	약 2.16%

가정이 조금만 바뀌어도 결과가 달라집니다: 공실이 1개월이 아니라 3개월이면 순수입은 약 6,800만 동으로 줄어듭니다. 대출로 산다면 이자도 빼야 합니다 — 안전한 은행 대출 레버리지를 참고하십시오.

내 아파트로 직접 계산

임대 수입 계산기에 임대료, 공실 개월 수, 관리비, 서비스 수수료, 수리비, 세금(매출 대비 %), 아파트 가치를 입력하면 연간·월간 순수입과 순 수익률이 나옵니다. 계산기는 임대료를 제안하지 않습니다 — 매물 광고의 제시 가격이 아니라 같은 프로젝트, 같은 유형 세대의 실제 임대차 계약 가격을 쓰십시오.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 같은 프로젝트, 같은 유형 세대의 실제 임대차 계약에서 임대료를 확인합니다 — 제시 가격이나 광고 숫자는 쓰지 않습니다.
2. 실수령 임대료 계산: 임대료 × (12 − 예상 공실 개월 수).
3. 연간 비용 나열: 집주인 부담 관리비, 중개·서비스 수수료, 수리비, 보험(있는 경우).
4. 본인 명의 모든 세대의 임대 매출을 합산해 연 10억 동 기준을 넘는지 확인하고, 넘으면 세무 당국에 계산 방법을 문의합니다.
5. 총 자본 계산: 아파트 가격 + 등록세 + 가구 + 임대에 필요한 기타 비용.
6. 순 수익률 = (실수령 임대료 − 비용) ÷ 총 자본. 공실 2–3개월로 다시 계산해 나쁜 시나리오를 확인합니다.
7. 대출로 구매한다면: 월 순 임대료를 우대 기간 이후 금리 기준 상환액과 비교합니다.
8. 아직 세금을 내지 않더라도 임대 매출을 기한 내에 세무 당국에 신고합니다.

• Thời báo Tài chính Việt Nam(재무부) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế(부동산 임대 매출 연 10억 동 미만 개인은 세금 납부 불필요) (Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Thông tư 50/2026/TT-BTC, Thông tư 18/2026/TT-BTC), 2026년 6월 12일.
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này(10억 동 이하 주택 임대는 세금 면제지만 집주인이 반드시 해야 할 일) (세무국 6월 12일 발표), 2026년 6월 12일.
• Einvoice — Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý gì về kê khai thuế?(연 매출 10억 동 미만 개인 임대인의 세금 신고 유의 사항) (기준 초과 시 계산 방법), 2026년 6월 24일.
• Vietnam+(TTXVN, Avison Young 인용) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation(호찌민시 주택 시장 가격 안정, 구매자 세분화 심화), 2026년 10월 13일.