マンションの賃貸利回り：表面（グロス）と実質（ネット）の計算方法

根拠：政令68/2026/NĐ-CPを改正する政令141/2026/NĐ-CP（不動産賃貸の売上基準 年10億ドン、2026年1月1日から適用）、2026年5月13日付 通達50/2026/TT-BTC（様式01/BĐS） · 2026年10月20日更新

表面利回りに必要な数字は、1年分の賃料と購入価格の2つだけです。実際に手元に残る金額を示すのは、すべての費用を差し引いた実質利回りです。下の例では、表面利回りより約3分の1低くなります。2つの物件を比べるときは、同じ方法で計算した実質利回りで比べましょう。

表面利回り（グロス）

計算式： 月額賃料 × 12 ÷ 物件の購入価格 × 100%。

価格40億ドン、賃料月1,100万ドンの物件：1億3,200万 ÷ 40億 = 年3.3%。計算しやすく地域間で比べやすいため、広告や市場レポートによく出てくる数字です。

市場全体との比較：Avison Youngの2026年第3四半期レポート（2026年10月13日にVietnam+が報道）は、ホーチミン市の住宅の賃貸利回りが**年2〜3%**程度にとどまる一方、住宅ローン金利は年12〜15%だとしています。「利回り6〜8%」と提示された物件は、どの価格で計算したか、賃料の出所はどこか、費用を差し引いたかを確認しましょう。

実質利回り（ネット）：差し引く費用

計算式：（年間の実際の賃料収入 − 年間の費用）÷ 投下資金の総額 × 100%。

• 空室期間： 2つの契約の間の期間、清掃・修繕の期間。少なくとも年1か月は見込んでおきましょう。
• 管理費、駐車料金： 賃貸借契約でオーナー負担とされている場合や、空室の月。
• 仲介手数料、賃貸サービス料： 新しい借主が見つかるたびに発生。
• 修繕、家具のメンテナンス： エアコン、給湯器、入居者が替わるたびの塗り直し。
• 賃貸の税金： 下の項目を参照。
• 物件価格以外の初期費用： 登録料、賃貸に出すための家具 — 分母に加えるのがおすすめです。

2026年からの賃貸の税金：10億ドンの基準

• 不動産賃貸の売上合計が年10億ドン以下の個人は、この活動について付加価値税（VAT）と個人所得税（PIT）を納める必要がありません（政令141/2026/NĐ-CP、以前の5億ドンから引き上げ）。この規定は、2026年1月1日より前に締結され、残りの有効期間が6か月を超える契約にも適用されます。
• 税金を納めなくても売上の申告は必要です。翌年1月31日までに1回、または2回（7月31日と翌年1月31日）、様式01/BĐSでeTax Mobileまたは税務の公共サービスポータルから申告します。賃貸物件が2件以上ある場合は、明細表01/BK-BĐSも作成します。
• 基準は同じ人が持つすべての物件の売上合計で判断します。参考例：3物件で年12億ドンの収入の場合、売上全体にVAT 5%、10億ドンを超える部分にPIT 5%を適用すると、納税額は約6,000万＋1,000万＝7,000万ドンです。

月1,100万ドンで貸す1物件の場合、売上は年約1億3,200万ドンで、10億ドンの基準を大きく下回ります。

参考例：3.3%から約2.2%へ

前提：マンション価格40億ドン；賃料月1,100万ドン；空室は年1か月；オーナーが管理費月100万ドンを負担；仲介手数料は毎年賃料1か月分；修繕費は年800万ドン；売上が基準未満のため税金なし；初期費用として登録料0.5%（2,000万ドン）と家具1億5,000万ドンを追加。

項目	金額／年
12か月満室の場合の賃料	1億3,200万ドン
空室1か月を差し引く	− 1,100万ドン
オーナー負担の管理費	− 1,200万ドン
仲介手数料（賃料1か月分）	− 1,100万ドン
修繕、メンテナンス	− 800万ドン
実質収入	9,000万ドン（月約750万ドン）
表面利回り（132 ÷ 4,000）	3.3%
物件価格に対する実質利回り（90 ÷ 4,000）	約2.25%
投下資金総額に対する実質利回り（90 ÷ 4,170）	約2.16%

前提が少し変わるだけで結果も変わります。空室が1か月ではなく3か月なら、実質収入は約6,800万ドンになります。ローンで購入する場合は、さらに利息を差し引く必要があります — 安全な銀行ローンのレバレッジをご覧ください。

ご自身の物件で計算する

賃貸収入計算ツールでは、賃料、空室月数、管理費、サービス料、修繕費、税金（売上に対する%）、物件の価値を入力すると、年間・月間の実質収入と実質利回りが分かります。ツールは賃料を提案しません。物件広告の売り出し価格ではなく、同じプロジェクト・同じタイプの物件の実際の賃貸借契約の賃料を使ってください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 同じプロジェクト・同じタイプの物件の実際の賃貸借契約から賃料を取ります — 売り出し価格や広告の数字は使いません。
2. 実際の賃料収入を計算します：賃料 ×（12 − 見込み空室月数）。
3. 年間の費用を書き出します：オーナー負担の管理費、仲介・サービス料、修繕費、保険（ある場合）。
4. ご自身名義のすべての物件の賃貸売上を合計し、年10億ドンの基準を超えるか確認します。超える場合は計算方法を税務署に確認します。
5. 投下資金の総額を計算します：物件価格＋登録料＋家具＋賃貸に出すためのその他の費用。
6. 実質利回り＝（実際の賃料収入 − 費用）÷ 投下資金の総額。空室2〜3か月でも計算し、悪いシナリオを確認します。
7. ローンで購入する場合：毎月の実質賃料を、優遇期間終了後の金利での返済額と比べます。
8. まだ納税が不要な場合でも、賃貸売上を期限どおりに税務署へ申告します。

• Thời báo Tài chính Việt Nam（財務省） — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（不動産賃貸の売上が年10億ドン未満の個人は納税不要 — 政令141/2026/NĐ-CP、通達50/2026/TT-BTC、通達18/2026/TT-BTC）、2026年6月12日。
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này（賃貸収入10億ドン以下は納税不要だが、オーナーに必要な手続き — 6月12日の税務総局の発表）、2026年6月12日。
• Einvoice — Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý gì về kê khai thuế?（売上年10億ドン未満の個人の賃貸と税務申告の注意点 — 基準超過時の計算方法）、2026年6月24日。
• Vietnam+（TTXVN、Avison Youngを引用） — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（ホーチミン市の住宅市場、価格が安定し購入者層の分化が進む）、2026年10月13日。