公寓租金收益率：毛收益率（gross）与净收益率（net）如何计算

依据：修订第 68/2026/NĐ-CP 号议定的第 141/2026/NĐ-CP 号议定（房地产租赁收入门槛每年 10亿越南盾，自2026年1月1日起适用）；2026年5月13日第 50/2026/TT-BTC 号通知（01/BĐS 表格）· 更新于2026年10月20日。

毛收益率只需要两个数字：一年的租金和购买价格。净收益率才是扣除所有费用后真正进入您口袋的金额——在下面的示例中比毛收益率低约三分之一。比较两套房屋时，请比较按同一方法计算的净收益率。

毛收益率（gross）

**公式：**月租金 × 12 ÷ 房屋购买价格 × 100%。

一套价格 40亿越南盾、月租 1100万越南盾的公寓：1.32亿 ÷ 40亿 = 年 3.3%。这是广告和市场报告中常见的数字，因为便于计算，也便于在不同区域之间比较。

对照整体水平：Avison Young 2026年第三季度报告（Vietnam+ 于2026年10月13日报道）显示，胡志明市住宅租金收益率仅约年 2–3%，而购房贷款利率为年 12–15%。若某套房源宣称“收益率 6–8%”，需要再问清楚：按什么价格计算、租金从何而来、是否已扣除费用。

净收益率（net）：需要扣除的款项

公式：（全年实收租金 − 全年费用）÷ 投入总资金 × 100%。

• **空置月份：**两份租约之间的空档，以及清洁、维修的时间。每年至少应按 1 个月计算。
• **管理费、停车费：**如租赁合同约定由业主支付，或在房屋空置的月份。
• **中介费、出租服务费：**每次找到新租客时产生。
• **维修、家具保养：**空调、热水器，每批租客退租后重新粉刷。
• **租赁税：**见下一节。
• **房价以外的初始资金：**契税、为出租而添置的家具——应计入分母。

2026 年起的租赁税：10亿越南盾门槛

• 个人房地产租赁总收入每年在 10亿越南盾及以下的，该项活动无须缴纳增值税（GTGT）和个人所得税（TNCN）（第 141/2026/NĐ-CP 号议定，由此前的 5亿越南盾上调）。该规定同样适用于2026年1月1日前签订、剩余有效期超过 6 个月的合同。
• 无须纳税仍须申报收入：每年申报一次，最迟于次年1月31日；或申报两次（7月31日和次年1月31日），通过 eTax Mobile 或税务部门公共服务门户使用 01/BĐS 表格申报。出租两处及以上房地产的，须另填 01/BK-BĐS 明细表。
• 门槛按同一个人所有房屋的租赁总收入计算。参考示例：三套房屋年总收入 12亿越南盾，若对全部收入适用 5% 增值税、对超过 10亿越南盾的部分适用 5% 个人所得税，则须缴纳约 6000万 + 1000万 = 7000万越南盾。

一套月租 1100万越南盾的公寓，年收入约 1.32亿越南盾，远低于 10亿越南盾的门槛。

参考示例：从 3.3% 降至约 2.2%

假设：公寓价格 40亿越南盾；月租 1100万越南盾；每年空置 1 个月；业主每月支付管理费 100万越南盾；中介费每年相当于 1 个月租金；维修费每年 800万越南盾；收入低于门槛，因此无税；初始资金另加 0.5% 契税（2000万越南盾）和家具 1.5亿越南盾。

项目	金额／年
12 个月满租时的租金	1.32亿越南盾
扣除 1 个月空置	− 1100万越南盾
业主支付的管理费	− 1200万越南盾
中介费（1 个月租金）	− 1100万越南盾
维修、保养	− 800万越南盾
净收入	9000万越南盾（每月约 750万越南盾）
毛收益率（1.32亿 ÷ 40亿）	3.3%
按房价计算的净收益率（9000万 ÷ 40亿）	约 2.25%
按总资金计算的净收益率（9000万 ÷ 41.7亿）	约 2.16%

每项假设稍有变化，结果就会随之改变：空置 3 个月而不是 1 个月，净收入将只剩约 6800万越南盾。如果用贷款购买，还要扣除利息——请参阅 安全的银行贷款杠杆。

为您的房屋自行计算

出租收入计算工具 可让您输入租金、空置月数、管理费、服务费、维修费、税费（占收入的 %）和房屋价值，得出年度、月度净收入及净收益率。该工具不提供租金建议——请采用同一项目、同类房型的实际租赁合同价格，而不是房源广告上的报价。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。

1. 采用同一项目、同类房型实际租赁合同中的租金——不要使用报价或广告数字。
2. 计算实收租金：租金 ×（12 − 预计空置月数）。
3. 列出全年费用：业主支付的管理费、中介费／服务费、维修费、保险费（如有）。
4. 汇总您名下所有房屋的租赁总收入，确认是否超过每年 10亿越南盾的门槛；超过的，请向税务机关询问计算方法。
5. 计算总资金：房价 + 契税 + 家具 + 使房屋可以出租的其他费用。
6. 净收益率 =（实收租金 − 费用）÷ 总资金。再按空置 2–3 个月重新计算，查看不利情景。
7. 用贷款购买的：将每月净租金与优惠期后利率下的还款额进行比较。
8. 按时向税务机关申报租赁收入，即使尚无须纳税。

• 《越南财政时报》（Thời báo Tài chính Việt Nam，财政部）— Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（房地产租赁收入每年低于 10亿越南盾的个人无须纳税）（第 141/2026/NĐ-CP 号议定、第 50/2026/TT-BTC 号通知、第 18/2026/TT-BTC 号通知），2026年6月12日。
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này（出租房屋收入 10亿越南盾及以下无须纳税，但业主必须做这件事）（税务局6月12日发布的信息），2026年6月12日。
• Einvoice — Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý gì về kê khai thuế?（年收入低于 10亿越南盾的个人出租房屋，报税时应注意什么？）（超过门槛时的计算方法），2026年6月24日。
• Vietnam+（越通社，援引 Avison Young）— Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation（胡志明市住宅市场价格趋稳，买家分化更明显），2026年10月13日。