Доходность аренды квартиры: как считать валовую (gross) и чистую (net)

Основание: Постановление 141/2026/NĐ-CP о внесении изменений в Постановление 68/2026/NĐ-CP (порог выручки от аренды недвижимости 1 млрд донгов в год, применяется с 1 января 2026 г.); Циркуляр 50/2026/TT-BTC от 13 мая 2026 г. (форма 01/BĐS) · Обновлено 20 октября 2026 г.

Для валовой доходности нужны всего два числа: арендная плата за год и цена покупки. Чистая доходность — это сумма, которая реально остаётся у Вас после вычета всех расходов; в примере ниже она примерно на треть ниже валовой. Сравнивая две квартиры, сравнивайте чистую доходность, рассчитанную одним и тем же способом.

Валовая доходность (gross)

Формула: арендная плата за 1 месяц × 12 ÷ цена покупки квартиры × 100%.

Квартира за 4 млрд донгов сдаётся за 11 млн донгов в месяц: 132 млн ÷ 4 000 млн = 3,3% в год. Именно эта цифра чаще всего встречается в рекламе и обзорах рынка, потому что её легко посчитать и удобно сравнивать между районами.

Для сравнения с общим уровнем рынка: отчёт Avison Young за III квартал 2026 г. (Vietnam+ сообщил об этом 13 октября 2026 г.) фиксирует доходность аренды жилья в Хошимине лишь около 2–3% в год, тогда как ставки по ипотеке составляют 12–15% в год. Если квартиру предлагают с «доходностью 6–8%», стоит уточнить: от какой цены считали, откуда взята арендная ставка, вычтены ли расходы.

Чистая доходность (net): что нужно вычесть

Формула: (фактически полученная за год арендная плата − расходы за год) ÷ общая сумма вложений × 100%.

• Месяцы простоя: период между двумя договорами, время на уборку и ремонт. Закладывайте минимум 1 месяц в год.
• Плата за управление, парковку: если по договору аренды её платит собственник, а также в месяцы простоя.
• Комиссия агента, плата за услуги по сдаче: каждый раз при поиске нового арендатора.
• Ремонт, обслуживание мебели и техники: кондиционеры, водонагреватели, покраска после каждого арендатора.
• Налог с аренды: см. раздел ниже.
• Первоначальные вложения сверх цены квартиры: регистрационный сбор, мебель, без которой квартиру не сдать, — их стоит добавить в знаменатель.

Налог с аренды с 2026 года: порог 1 млрд донгов

• Физическое лицо с общей выручкой от аренды недвижимости не более 1 млрд донгов в год не уплачивает налог на добавленную стоимость (НДС) и налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по этой деятельности (Постановление 141/2026/NĐ-CP, порог повышен с прежних 500 млн донгов). Правило применяется и к договорам, заключённым до 1 января 2026 г. и действующим ещё более 6 месяцев.
• Даже без уплаты налога выручку всё равно нужно декларировать: один раз — не позднее 31 января следующего года, или два раза (31 июля и 31 января следующего года), по форме 01/BĐS через eTax Mobile или портал государственных услуг налоговой службы. При двух и более сдаваемых объектах дополнительно составляется реестр 01/BK-BĐS.
• Порог считается по общей выручке со всех квартир одного человека. Справочный пример: три квартиры с общей выручкой 1,2 млрд донгов в год; если применяется НДС 5% со всей выручки и НДФЛ 5% с части сверх 1 млрд донгов, к уплате — около 60 + 10 = 70 млн донгов.

Для одной квартиры, сдаваемой за 11 млн донгов в месяц, выручка составляет около 132 млн донгов в год — намного ниже порога 1 млрд донгов.

Справочный пример: с 3,3% до примерно 2,2%

Допущения: квартира за 4 млрд донгов; аренда 11 млн донгов в месяц; простой 1 месяц в год; собственник платит за управление 1 млн донгов в месяц; комиссия агента — арендная плата за 1 месяц ежегодно; ремонт 8 млн донгов в год; выручка ниже порога, поэтому налога нет; первоначальные вложения дополнительно включают регистрационный сбор 0,5% (20 млн донгов) и мебель на 150 млн донгов.

Статья	Сумма в год
Арендная плата при заполнении на 12 месяцев	132 млн донгов
Минус 1 месяц простоя	− 11 млн донгов
Плата за управление за счёт собственника	− 12 млн донгов
Комиссия агента (арендная плата за 1 месяц)	− 11 млн донгов
Ремонт, обслуживание	− 8 млн донгов
Чистый доход	90 млн донгов (около 7,5 млн донгов в месяц)
Валовая доходность (132 ÷ 4 000)	3,3%
Чистая доходность от цены квартиры (90 ÷ 4 000)	около 2,25%
Чистая доходность от общей суммы вложений (90 ÷ 4 170)	около 2,16%

Стоит немного изменить любое допущение — меняется и результат: при простое 3 месяца вместо 1 чистый доход снижается примерно до 68 млн донгов. Если квартира куплена в кредит, нужно вычесть ещё и проценты — см. безопасный кредитный рычаг.

Рассчитайте для своей квартиры

Калькулятор дохода от аренды позволяет ввести арендную ставку, число месяцев простоя, плату за управление, плату за услуги, ремонт, налог (% от выручки) и стоимость квартиры, чтобы получить чистый доход за год, за месяц и чистую доходность. Калькулятор не подсказывает арендную ставку — берите её из реальных договоров аренды в том же проекте, для того же типа квартиры, а не из цен в объявлениях.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации.

1. Возьмите арендную ставку из реальных договоров аренды в том же проекте, для того же типа квартиры — не используйте цены предложений или рекламные цифры.
2. Рассчитайте фактически получаемую арендную плату: ставка × (12 − ожидаемое число месяцев простоя).
3. Перечислите годовые расходы: плата за управление за счёт собственника, комиссия агента / плата за услуги, ремонт, страхование (если есть).
4. Сложите общую выручку от аренды по всем квартирам, оформленным на Вас, чтобы понять, превышает ли она порог 1 млрд донгов в год; если превышает — уточните порядок расчёта в налоговом органе.
5. Рассчитайте общую сумму вложений: цена квартиры + регистрационный сбор + мебель + прочие расходы, чтобы квартиру можно было сдавать.
6. Чистая доходность = (фактическая арендная плата − расходы) ÷ общая сумма вложений. Пересчитайте с простоем 2–3 месяца, чтобы увидеть неблагоприятный сценарий.
7. При покупке в кредит: сравните ежемесячный чистый доход от аренды с платежом по кредиту по ставке после окончания льготного периода.
8. Своевременно декларируйте выручку от аренды в налоговом органе, даже если налог пока не уплачивается.

• Thời báo Tài chính Việt Nam (Министерство финансов) — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (При выручке от аренды недвижимости менее 1 млрд донгов в год физические лица не уплачивают налог; Постановление 141/2026/NĐ-CP, Циркуляр 50/2026/TT-BTC, Циркуляр 18/2026/TT-BTC), 12 июня 2026 г.
• VnBusiness — Cho thuê nhà 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế, nhưng chủ nhà bắt buộc phải làm điều này (Аренда до 1 млрд донгов не облагается налогом, но собственник обязан сделать следующее; информация Налогового департамента от 12 июня), 12 июня 2026 г.
• Einvoice — Cá nhân cho thuê nhà doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm cần lưu ý gì về kê khai thuế? (На что обратить внимание при декларировании арендодателю с выручкой менее 1 млрд донгов в год; расчёт при превышении порога), 24 июня 2026 г.
• Vietnam+ (ТТХВ, со ссылкой на Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (Цены на жильё в Хошимине стабилизируются, сегментация покупателей усиливается), 13 октября 2026 г.