아파트 임대차 계약서의 집주인 보호 조항

근거: 주택법 제27/2023/QH15호(2023년 11월 27일, 2024년 8월 1일 시행) — 제163, 164, 170, 171, 172, 173조; 민법 제91/2015/QH13호 — 제328, 357, 418, 468, 475, 477, 479, 481, 482조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

주택 임대차 계약은 서면으로 작성해야 하며 공증은 의무가 아닙니다. 법률은 대부분의 내용을 양측이 자유롭게 합의하도록 하므로, 적지 않은 것은 분쟁 시 요구하기가 매우 어렵습니다. 아래는 고객님께서 가장 구체적으로 적어 두셔야 할 7가지 조항입니다.

1. 보증금: 무엇을 담보하는 보증금인가

법률은 보증금 개월 수를 정하지 않으며, 금액은 양측이 합의합니다. 민법에 따르면 보증금을 낸 쪽이 계약 이행을 거부하면 보증금을 잃고, 받은 쪽이 거부하면 달리 합의하지 않은 한 보증금에 같은 금액을 더해 돌려주어야 합니다. 계약서에 적을 것: 보증금 액수; 계약 체결을 담보하는지 임대 기간 전체의 이행을 담보하는지; 보증금에서 공제되는 항목; 집을 돌려받은 후 반환 기한.

2. 파손: 인도 확인서가 증거

임차인은 집을 보존하고 작은 수리를 해야 하며, 파손하면 배상해야 하지만 자연 마모에 대해서는 책임지지 않습니다. 집을 돌려줄 때는 자연 마모를 제외하고 인수할 때의 상태여야 합니다. 파손을 증명하려면 집을 넘길 때 서명한 가구·설비 목록과 사진·동영상이 포함된 인도 확인서가 필요합니다 — 돌려받을 때 대조하십시오.

3. 반려동물: 법률의 일반 금지는 없고 계약이 결정

주택 법령에는 임차인의 반려동물 사육을 일반적으로 금지하는 조항이 없으며, 이는 계약과 건물 관리 규약이 정합니다. 아파트 관리 규약은 사용자와 임시 거주자에게도 적용됩니다. 임대 전에 관리사무소에 반려동물 규정을 물어보신 뒤 다음을 명시하십시오: 허용 여부, 종류와 수, 위생 책임, 바닥·소파·문 파손 배상, 추가 보증금 여부.

4. 수리: 누가, 얼마나 빨리, 비용 한도

집주인은 집의 파손·결함을 수리해야 하며, 관행상 임차인이 직접 고치는 작은 파손은 예외입니다. 집주인이 통지를 받고도 수리하지 않거나 늦게 수리하면 임차인은 합리적인 비용으로 직접 수리하고 비용을 청구할 수 있습니다. 집주인이 심각한 파손을 수리하지 않는 것은 임차인이 계약을 일방적으로 해지할 근거도 됩니다. 반대로 임차인이 무단으로 벽을 뚫거나 증축·개조하는 것은 집주인이 일방적으로 해지할 근거가 됩니다. 적어 둘 것: 어떤 설비를 누가 유지보수하는지, 고장 신고 경로, 집주인이 며칠 안에 처리하는지, 임차인이 묻지 않고 직접 수리할 수 있는 비용 한도.

5. 전대: 집주인의 동의 필요

임차인은 집주인이 동의한 경우에만 전대할 수 있습니다. 무단 용도 변경, 대여, 전대는 집주인이 일방적으로 해지할 근거입니다. 계약서에 집주인의 서면 동의 없이는 1박 단위 단기 임대를 포함해 전대할 수 없음과 최대 거주 인원을 명시하십시오.

6. 임대료 연체: 지연 이자와 해지 기준

• 임차인이 합의된 사유 없이 3개월 이상 임대료를 모두 내지 않으면 집주인은 일방적으로 해지할 수 있습니다.
• 지급을 늦춘 쪽은 연체 금액에 대한 이자를 내야 합니다. 이율은 양측이 합의하되 연 20%를 넘을 수 없으며, 합의가 없으면 그 50%인 **연 10%**로 계산합니다.
• 양측은 위약금도 추가로 합의할 수 있습니다. 위약금에 손해배상이 포함되는지 명시하십시오 — 적지 않으면 위반한 쪽은 위약금만 부담합니다.

임대료 납부일, 납부 방법(계좌이체, 이체 내용), 이자가 붙기 전 유예 일수를 적어 두십시오.

7. 일방적 해지: 30일 전 통지

일방적으로 해지하는 쪽은 양측이 달리 합의하지 않는 한 최소 30일 전에 서면으로 통지해야 하며, 이를 어겨 손해가 생기면 배상해야 합니다. 법률이 허용하는 경우 외에, 임차인이 일찍 집을 돌려주려 할 때 며칠 전에 알리고 보증금을 얼마나 잃는지 미리 합의해 두십시오. 임대 기간 중 고객님께서 아파트를 매도하셔도 계약은 자동으로 종료되지 않습니다 — 임대 중인 아파트 매도를 참고하십시오.

추가로 넣으면 좋은 두 가지

• 세금 신고 주체: 기업 임차인은 계약서에 적혀 있으면 임대 세금을 대신 신고·납부할 수 있습니다 — 아파트 임대: 집주인의 서류와 세금을 참고하십시오.
• 임대료와 조정: 인상 여부, 인상 폭, 사전 통지 기간. 법률은 임차인 동의를 받아 개조했고 남은 임대 기간이 전체의 3분의 1 이하인 경우에만 집주인이 중간에 임대료를 조정하도록 허용합니다.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다. 아래 문구 예시는 법적 계약서 양식이 아닙니다.

갑은 집주인, 을은 임차인입니다. "…" 부분에 구체적인 숫자를 넣고, 서명 전에 전문가에게 검토를 받으십시오.

1. 보증금 — "을은 임대 기간 전체의 계약 이행을 담보하기 위해 … 동을 보증금으로 지급한다. 갑은 아파트를 돌려받은 날부터 … 일 이내에, 미납 임대료·전기·수도·관리비와 인도 확인서에 따른 자연 마모 외 파손 수리비를 공제한 후 보증금을 반환한다."
2. 파손 — "아파트 상태, 가구·설비 목록은 … 일자 사진을 첨부한 인도 확인서에 기재한다. 집을 반환할 때 을은 자연 마모를 제외하고 이 상태대로 반환하며, 을이 일으킨 파손은 실제 수리비에 따라 을이 배상한다."
3. 반려동물 — "을은 갑의 서면 동의 없이 아파트 내에서 동물을 기르지 않는다. 동의를 받은 경우 을은 건물 관리 규약을 지키고, 청소 비용을 부담하며 동물로 인한 파손을 배상한다."
4. 수리 — "을은 파손을 … 시간 이내에 …(으)로 알린다. 갑은 큰 파손을 영업일 기준 … 일 이내에 처리한다. 건당 … 동 미만의 작은 수리는 을이 직접 하고 비용을 부담한다. 을은 갑의 서면 동의 없이 벽을 뚫거나 개조하거나 설비를 추가로 설치하지 않는다."
5. 전대 — "을은 갑의 서면 동의 없이 어떠한 형태로든 전대, 대여, 계약 양도 또는 단기 임대를 하지 않는다. 상시 거주 최대 인원: … 명."
6. 임대료 연체 — "을은 매월 … 일 이전에 … 계좌로 임대료를 지급한다. … 일을 넘기면 을은 연체 금액에 대해 연 …%의 지연 이자를 지급한다(법정 한도 이내). 3개월 이상 임대료를 모두 내지 않으면 갑은 계약을 일방적으로 해지할 권리가 있다."
7. 일방적 해지 — "기한 전에 해지하려는 쪽은 최소 30일 전에 서면으로 통지해야 한다. 을이 법률이 허용하는 경우 외에 기한 전에 해지하면 보증금 … 을(를) 잃는다. 갑이 규정에 반해 해지하면 보증금을 반환하고 을에게 … 을(를) 배상한다."

세금, 관리비, 서비스 수수료를 뺀 순수입을 미리 계산하려면 임대 수입 계산기를 사용하십시오.

• 국회 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법), 2023년 11월 27일, 2024년 8월 1일 시행(제163조 주택 계약; 제164조 공증; 제170조 임대료, 전대; 제171, 172조 종료, 일방적 해지; 제173조 계속 임차할 권리), 2026년 10월 20일 열람.
• 국회 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13(민법), 2015년 11월 24일(제328조 보증금; 제357조 지급 지연; 제418조 위약금; 제468조 이율; 제475조 전대; 제477, 479조 수리, 보존; 제481조 임대료 지급; 제482조 임차 자산 반환), 2026년 10월 20일 열람.
• 정부 전자신문 — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư(아파트 관리·사용 규약의 주요 내용 규정), 2024년 8월 22일(Thông tư 05/2024/TT-BXD, 2024년 7월 31일).