Условия договора аренды квартиры, защищающие собственника

Основание: Закон о жилье № 27/2023/QH15 (от 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 163, 164, 170, 171, 172, 173; Гражданский кодекс № 91/2015/QH13 — статьи 328, 357, 418, 468, 475, 477, 479, 481, 482 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Договор аренды жилья заключается в письменной форме, нотариальное удостоверение не обязательно. Закон позволяет сторонам самостоятельно согласовать большую часть условий, поэтому то, что не записано, очень трудно потребовать при споре. Ниже — 7 условий, которые Вам стоит прописать как можно конкретнее.

1. Задаток: что именно он обеспечивает

Закон не устанавливает, сколько месяцев должен составлять задаток, — размер согласуют стороны. По Гражданскому кодексу сторона, внёсшая задаток и отказавшаяся исполнять договор, теряет задаток; сторона, получившая задаток и отказавшаяся, возвращает задаток плюс равную ему сумму, если не согласовано иное. В договоре стоит указать: сумму задатка; обеспечивает ли задаток подписание договора или исполнение в течение всего срока аренды; какие суммы можно удержать из задатка; срок возврата задатка после возврата квартиры.

2. Повреждения: акт передачи — главное доказательство

Арендатор обязан бережно относиться к квартире и выполнять мелкий ремонт; за причинённые повреждения он возмещает ущерб, но не отвечает за естественный износ. При возврате квартира должна быть в том же состоянии, что и при получении, с учётом естественного износа. Чтобы доказать повреждения, Вам нужен акт передачи с перечнем мебели, оборудования, а также фото и видео, подписанный при передаче квартиры, — его сверяют при возврате.

3. Домашние животные: общего запрета нет, решает договор

Жилищное законодательство не содержит общего запрета арендаторам держать животных; это определяется договором и правилами здания. Правила многоквартирного дома распространяются и на пользователей, и на временно проживающих. Перед сдачей в аренду стоит уточнить в управляющей компании правила о животных, а затем чётко прописать: разрешено ли держать животных, какие и сколько, кто отвечает за уборку, возмещение повреждений пола, дивана, дверей, нужен ли дополнительный задаток.

4. Ремонт: кто чинит, в какой срок, порог расходов

Собственник обязан устранять повреждения и дефекты квартиры, кроме мелких поломок, которые по обычаю чинит арендатор. Если собственник, получив уведомление, не устраняет поломку или делает это с задержкой, арендатор вправе отремонтировать сам за разумную стоимость и потребовать возмещения; неустранение собственником серьёзных повреждений также даёт арендатору основание для одностороннего отказа от договора. И наоборот, самовольная перепланировка, пристройки, переделки арендатором дают собственнику основание для одностороннего отказа. Стоит записать: кто обслуживает какое оборудование, по какому каналу сообщается о поломке, за сколько дней собственник её устраняет, до какой суммы арендатор чинит сам без согласования.

5. Субаренда: только с согласия собственника

Арендатор может сдавать квартиру в субаренду только с согласия собственника. Самовольная передача, предоставление в пользование или субаренда дают собственнику основание для одностороннего отказа от договора. В договоре стоит прямо указать: субаренда не допускается, в том числе краткосрочная посуточная, без письменного согласия собственника, а также максимальное число проживающих.

6. Просрочка арендной платы: проценты и момент расторжения

• Собственник вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, если арендатор не вносит арендную плату в полном объёме 3 месяца и более без согласованной причины.
• Сторона, просрочившая платёж, уплачивает проценты на сумму просрочки. Ставку согласуют стороны, но не выше 20% годовых; если ставка не согласована, применяется 50% от этого уровня, то есть 10% годовых.
• Стороны могут дополнительно согласовать неустойку (штраф); стоит чётко указать, взыскиваются ли вместе с неустойкой убытки — если это не указано, нарушитель уплачивает только неустойку.

Стоит указать фиксированную дату оплаты аренды, способ оплаты (перевод, назначение платежа) и число дней отсрочки до начисления процентов.

7. Односторонний отказ: уведомление за 30 дней

Сторона, отказывающаяся от договора в одностороннем порядке, должна письменно уведомить другую сторону не менее чем за 30 дней, если стороны не согласовали иное; при нарушении, повлёкшем ущерб, она его возмещает. Помимо случаев, предусмотренных законом, Вам стоит заранее договориться: за какой срок арендатор предупреждает о досрочном выезде и какую часть задатка он теряет. Если Вы продаёте квартиру в период аренды, договор не прекращается автоматически — см. продажа сдаваемой в аренду квартиры.

Ещё два условия, которые стоит включить

• Кто подаёт налоговую декларацию: арендатор-компания может декларировать и уплачивать налог с аренды за собственника, если это указано в договоре — см. сдача квартиры в аренду: документы и налоги собственника.
• Арендная плата и её изменение: будет ли повышение, на сколько, за какой срок предупреждать. Закон позволяет собственнику самостоятельно изменить плату в течение срока только если он провёл реконструкцию с согласия арендатора и оставшийся срок аренды составляет не более одной трети.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации. Примеры формулировок ниже не являются юридическим образцом договора.

Сторона А — собственник, сторона Б — арендатор. Впишите конкретные значения вместо «…» и попросите специалиста проверить текст до подписания.

1. Задаток — «Сторона Б вносит задаток … донгов в обеспечение исполнения договора в течение всего срока аренды. Сторона А возвращает задаток в течение … дней с даты возврата квартиры за вычетом задолженности по аренде, электричеству, воде, платежам и стоимости устранения повреждений сверх естественного износа согласно акту передачи».
2. Повреждения — «Состояние квартиры, перечень мебели и оборудования указаны в акте передачи с фото от … . При возврате квартиры Сторона Б передаёт её в том же состоянии с учётом естественного износа; повреждения, причинённые Стороной Б, Сторона Б возмещает по фактической стоимости ремонта».
3. Домашние животные — «Сторона Б не содержит животных в квартире без письменного согласия Стороны А. При наличии согласия Сторона Б соблюдает правила здания, несёт расходы на уборку и возмещает повреждения, причинённые животными».
4. Ремонт — «Сторона Б сообщает о поломке через … в течение … часов. Сторона А устраняет серьёзные поломки в течение … рабочих дней. Мелкий ремонт стоимостью до … донгов за раз Сторона Б выполняет сама и за свой счёт. Сторона Б не проводит перепланировку, переделку, дополнительный монтаж без письменного согласия Стороны А».
5. Субаренда — «Сторона Б не сдаёт квартиру в субаренду, не передаёт в пользование, не уступает договор и не сдаёт квартиру краткосрочно в какой-либо форме без письменного согласия Стороны А. Максимальное число постоянно проживающих: … человек».
6. Просрочка арендной платы — «Сторона Б вносит арендную плату до … числа каждого месяца на счёт … . При просрочке более … дней Сторона Б уплачивает проценты …% годовых на сумму просрочки (не выше уровня, допустимого законом). При невнесении арендной платы в полном объёме 3 месяца и более Сторона А вправе отказаться от договора в одностороннем порядке».
7. Односторонний отказ — «Сторона, желающая расторгнуть договор досрочно, письменно уведомляет другую сторону не менее чем за 30 дней. При досрочном расторжении Стороной Б вне случаев, предусмотренных законом, Сторона Б теряет … задатка. При расторжении Стороной А с нарушением закона Сторона А возвращает задаток и выплачивает Стороне Б компенсацию … ».

Хотите заранее рассчитать чистый доход после налогов, платы за управление и услуги? Воспользуйтесь калькулятором дохода от аренды.

• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15), от 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г. (статья 163 — договоры о жилье; статья 164 — нотариальное удостоверение; статья 170 — арендная плата, субаренда; статьи 171, 172 — прекращение договора, односторонний отказ; статья 173 — право продолжить аренду), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Национальное собрание — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Гражданский кодекс № 91/2015/QH13), от 24 ноября 2015 г. (статья 328 — задаток; статья 357 — просрочка платежа; статья 418 — неустойка; статья 468 — процентная ставка; статья 475 — субаренда; статьи 477, 479 — ремонт, сохранность; статья 481 — оплата аренды; статья 482 — возврат арендованного имущества), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Báo Điện tử Chính phủ — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư (Основное содержание правил управления и пользования многоквартирным домом), 22 августа 2024 г. (Циркуляр 05/2024/TT-BXD от 31 июля 2024 г.).