マンション賃貸借契約でオーナーを守る条項

根拠：住宅法 第27/2023/QH15号（2023年11月27日、2024年8月1日施行） — 第163、164、170、171、172、173条；民法 第91/2015/QH13号 — 第328、357、418、468、475、477、479、481、482条 · 2026年10月20日更新

住宅の賃貸借契約は書面で作成する必要があり、公証は義務ではありません。内容の大部分は当事者同士の合意に委ねられているため、書かれていないことは、紛争になったときに請求するのが非常に難しくなります。以下は、お客様ができるだけ具体的に書いておきたい7つの条項です。

1. 敷金：何を担保する敷金か

法律に敷金の月数の定めはなく、金額は当事者の合意で決まります。民法では、手付金を支払った側が契約の履行を拒んだ場合は手付金を失い、受け取った側が拒んだ場合は手付金を返したうえで同額を上乗せして支払う必要があります（別段の合意がある場合を除く）。契約書には次の点を記載しましょう：敷金の額、敷金が契約締結を担保するのか、賃貸期間全体の履行を担保するのか、敷金から差し引ける費用、物件の返還後に敷金を返す期限。

2. 損傷：引き渡し書が証拠になる

借主は物件を保全し、小さな修繕を行う義務があります。損傷させた場合は賠償しなければなりませんが、通常の損耗は負担しません。退去時は、通常の損耗を除き、受け取ったときの状態で返す必要があります。損傷を証明するには、入居時に署名した家具・設備の一覧と写真・動画付きの引き渡し書が必要です。物件の返還時にこれと照らし合わせます。

3. ペット：法律で一律に禁止されておらず、契約で決まる

住宅関連の法律には、借主がペットを飼うことを一律に禁じる規定はありません。可否は契約と建物の管理規約で決まります。マンションの管理規約は、使用者や一時滞在者にも適用されます。お客様は、貸す前に管理組合へペットに関する規定を確認し、次の点を明記しておきましょう：飼育の可否、種類と数、清掃の責任、床・ソファ・ドアの損傷の賠償、追加の敷金の有無。

4. 修繕：誰が、いつまでに、いくらまで

オーナーは物件の損傷・欠陥を修繕する義務があります。ただし、慣習上借主が自分で直す小さな損傷は除きます。オーナーが連絡を受けても修繕しない、または遅れた場合、借主は合理的な費用で自ら修繕し、その費用を請求できます。オーナーが重大な損傷を修繕しないことは、借主が一方的に解約できる理由にもなります。反対に、借主が無断で壊す、増築する、改造することは、オーナーが一方的に解約できる理由になります。記載したい点：どの設備を誰が保守するか、故障の連絡方法、オーナーが何日以内に対応するか、借主が確認なしで自ら修繕できる費用の上限。

5. 転貸：オーナーの同意が必要

借主が転貸できるのは、オーナーが同意した場合だけです。無断での用途変更、貸与、転貸は、オーナーが一方的に解約できる理由になります。契約書には、オーナーの書面による同意がない限り、1泊単位の短期貸しを含め転貸を禁止することと、居住人数の上限を明記しましょう。

6. 賃料の滞納：遅延利息と解約の基準

• 借主が、合意した理由なく3か月以上賃料を全額支払わない場合、オーナーは一方的に解約できます。
• 支払いが遅れた側は、遅延額に対する利息を支払います。利率は当事者の合意で決めますが、年20%を超えてはなりません。合意がない場合はその50%、つまり**年10%**です。
• 当事者は違約金も合意できます。違約金に加えて損害賠償も求めるかどうかを明記しましょう。記載がない場合、違反した側は違約金のみを負担します。

賃料の支払日を固定し、支払い方法（銀行振込、振込内容）と、利息がかかるまでの猶予日数を記載しておきましょう。

7. 一方的な解約：30日前の通知

一方的に解約する側は、当事者間に別段の合意がない限り、少なくとも30日前に書面で通知しなければなりません。これに違反して損害を与えた場合は賠償します。法律が認めるケース以外についても、借主が早期退去する場合の通知期限と、失う敷金の額を事前に取り決めておくことをおすすめします。賃貸期間中にお客様が物件を売却しても、契約は自動的には終了しません — 賃貸中のマンションの売却をご覧ください。

あわせて入れておきたい2つの条項

• 税金の申告者： 借主が企業の場合、契約に記載があれば、賃貸収入の税金を代わりに申告・納付できます — マンション賃貸：オーナーの書類と税金をご覧ください。
• 賃料と賃料の改定： 値上げの有無、上げ幅、通知期間。法律上、オーナーが期間途中で一方的に改定できるのは、借主の同意を得て物件を改修し、かつ残りの賃貸期間が全期間の3分の1以下の場合に限られます。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。下記の文例は法的な契約書の雛形ではありません。

甲はオーナー、乙は借主です。「…」に具体的な数字を入れ、署名前に専門家に確認してもらってください。

1. 敷金 — 「乙は、賃貸期間全体における契約の履行を担保するため、敷金…ドンを預け入れる。甲は、物件の返還を受けた日から…日以内に、未払いの賃料、電気・水道代、各種費用、および引き渡し書に基づく通常の損耗を超える損傷の修繕費を差し引いたうえで、敷金を返還する。」
2. 損傷 — 「物件の状態、家具・設備の一覧は、…日付の写真付き引き渡し書に記載する。退去時、乙は通常の損耗を除きこの状態で返還する。乙の責による損傷は、実際の修繕費に基づき乙が賠償する。」
3. ペット — 「乙は、甲の書面による同意なく物件内でペットを飼育しない。同意を得た場合、乙は建物の管理規約を遵守し、清掃費用を負担し、ペットによる損傷を賠償する。」
4. 修繕 — 「乙は損傷を…を通じて…時間以内に連絡する。甲は大きな損傷に…営業日以内に対応する。1回…ドン未満の小さな修繕は乙が自ら行い、費用を負担する。乙は甲の書面による同意なく、物件を壊す、改造する、設備を追加設置することをしない。」
5. 転貸 — 「乙は、甲の書面による同意なく、いかなる形でも転貸、貸与、契約の譲渡、短期貸しを行わない。常時居住者の上限：…名。」
6. 賃料の滞納 — 「乙は毎月…日までに賃料を口座…に支払う。…日を超えた場合、乙は遅延額に対し年…%の遅延利息を支払う（法律で認められる上限を超えない）。3か月以上賃料を全額支払わない場合、甲は契約を一方的に解約できる。」
7. 一方的な解約 — 「期間満了前に解約を希望する当事者は、少なくとも30日前に書面で通知しなければならない。法律が認める場合以外に乙が期間満了前に解約するときは、敷金のうち…を失う。甲が規定に反して解約したときは、敷金を返還し、乙に…を賠償する。」

税金、管理費、サービス料を差し引いた手取りの賃貸収入を事前に計算するには、賃貸収入の計算ツールをご利用ください。

• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、2023年11月27日、2024年8月1日施行（第163条 住宅に関する契約、第164条 公証、第170条 賃料・転貸、第171、172条 契約の終了・一方的な解約、第173条 賃借の継続の権利）、2026年10月20日閲覧。
• 国会 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（2015年民法）、2015年11月24日（第328条 手付金、第357条 金銭支払いの遅延、第418条 違約金、第468条 利率、第475条 転貸、第477、479条 修繕・保全、第481条 賃料の支払い、第482条 賃借物の返還）、2026年10月20日閲覧。
• 政府電子新聞 — Quy định nội dung chủ yếu Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư（マンション管理・使用規約の主な内容に関する規定）、2024年8月22日（通達05/2024/TT-BXD、2024年7月31日付）。