Заполняемость арендной квартиры: сколько простоя до отрицательного денежного потока?

Основание: Avison Young — сервисные апартаменты Хошимина во II квартале 2026 г. (Báo Pháp Luật Việt Nam, 14.07.2026) и рынок жилья в III квартале 2026 г. (Vietnam+, 13.10.2026); DKRA Consulting и VARS-IRE о ставках по ипотеке (Nhà Đầu Tư, 28.08.2026) · Обновлено 24 октября 2026 г.

В году 12 месяцев арендной платы, поэтому каждый месяц простоя — это потеря 1/12 ≈ 8,3% годовой выручки. Простой 2 месяца — минус 16,7%, 3 месяца — минус 25%. Пока квартира пустует, собственник по-прежнему платит за управление и проценты по кредиту, поэтому потерянная сумма напрямую вычитается из чистого дохода. Вопрос «сколько простоя до минуса» больше всего зависит от одной величины: сколько Вы заняли и под какую ставку.

Формула: максимальное число месяцев простоя до отрицательного денежного потока

Допустимое число месяцев простоя = (аренда за 12 месяцев − постоянные расходы за год − проценты по кредиту за год) ÷ аренда за 1 месяц.

• Постоянные расходы за год: плата за управление, которую платит собственник, комиссия посредника / за услуги по сдаче, ремонт, страхование (если есть).
• Проценты по кредиту за год: остаток долга × фактическая ставка — берите ставку после льготного периода, а не первого года.
• Отрицательный результат означает, что даже при сдаче все 12 месяцев арендной платы не хватает на проценты и расходы.

Сколько простаивает рынок: справочные данные

• Сервисные апартаменты Хошимина, II квартал 2026 г. (Avison Young): заполняемость класса A около 80%, класса B около 75%; средняя арендная ставка класса A около 40 USD/м²/мес., класса B около 22 USD/м²/мес.; предложение классов A и B — более 3 000 квартир. В грубом пересчёте на год заполняемость 80% равна простою около 2,4 месяца, 75% — около 3 месяцев.
• Доходность аренды жилья в Хошимине, III квартал 2026 г. (Avison Young): лишь около 2–3% в год, тогда как ставки по ипотеке составляют 12–15% годовых.
• Ставки по ипотеке (Nhà Đầu Tư, 28.08.2026): фиксированная ставка на 12–24 месяца в 11 распространённых коммерческих банках — около 10,9% годовых (DKRA Consulting, август 2026 г.); по окончании льготного периода плавающая ставка равна базовой плюс маржа около 3,3–3,5 п. п., то есть около 13–15% годовых (VARS-IRE, опрос 10 банков во II квартале 2026 г.).

Заполняемость сервисных апартаментов — показатель всего здания, управляемого одним оператором, а не отдельной квартиры в многоквартирном доме, сдаваемой частным лицом. Используйте её, чтобы понимать общий уровень рынка, но не вместо данных именно того проекта, который Вы собираетесь покупать.

Оценка срока простоя для конкретной квартиры

Общего числа для всех квартир не существует. Короткий или долгий простой зависит от:

• Сегмента и арендной ставки: чем выше аренда, тем уже круг арендаторов и тем дольше обычно ищут клиента.
• Расположения и группы арендаторов: близость к работе, школам, промзоне, районам, где много иностранных специалистов — выясните, кто будет арендовать эту квартиру и где он работает.
• Одновременного предложения: в только что сданном проекте, где сотни квартир одновременно ищут арендаторов, давление испытывают и арендные ставки, и сроки простоя.
• Состояния квартиры: квартира с мебелью, чистая и с хорошими фото обычно сдаётся быстрее пустой.

Как проверить перед покупкой: посчитайте количество объявлений об аренде в том же проекте и того же типа квартир на крупных сайтах и посмотрите, как давно они размещены; спросите у управляющей компании, сколько квартир простаивает; спросите у брокера, сдающего в проекте, реальную цену сделки (а не цену предложения).

Таблица чувствительности: простой 1, 2, 3 месяца и ставка по кредиту

Допущения (как в примере из статьи валовая и чистая доходность аренды): квартира 4 млрд донгов, аренда 11 млн донгов в месяц; собственник платит за управление 1 млн донгов в месяц (12 млн донгов в год); комиссия посредника — 1 месяц аренды в год (11 млн донгов); ремонт 8 млн донгов в год; выручка ниже порога 1 млрд донгов в год, поэтому налог не считается. Проценты считаются от остатка долга за весь год, без учёта погашения основного долга.

Денежный поток за год после расходов и процентов (млн донгов):

Сценарий	Полные 12 месяцев	Простой 1 мес.	Простой 2 мес.	Простой 3 мес.	Максимум простоя до минуса
Без кредита	101	90	79	68	около 9 месяцев
Кредит 700 млн, ставка 10,9% (проценты 76 млн/год)	около 25	около 14	около 3	около −8	около 2 месяцев
Кредит 700 млн, ставка 13% (проценты 91 млн/год)	10	−1	−12	−23	меньше 1 месяца
Кредит 1 млрд, ставка 10,9% (проценты 109 млн/год)	−8	−19	−30	−41	минус даже без простоя

Как читать таблицу:

• Без кредита квартира уходит в минус лишь после примерно 9 месяцев простоя — но чистая доходность снижается с примерно 2,5% (все 12 месяцев) до 1,7% при простое 3 месяца.
• Кредит всего 700 млн донгов (около 17,5% цены квартиры): запас составляет около 2 месяцев простоя при ставке 10,9%; когда льготный период закончится и ставка вырастет до 13%, минус наступает уже при простое 1 месяц.
• Кредит 1 млрд донгов (25% цены квартиры) при ставке 10,9%: даже полной годовой аренды не хватает на проценты — Вы ежемесячно доплачиваете из своего кармана.
• Если погашать и основной долг (например, 700 млн донгов равными платежами на 20 лет — около 35 млн донгов основного долга в год), ежегодные доплаты ещё больше, чем в таблице.

Подставьте данные квартиры, которую рассматриваете, в калькулятор дохода от аренды; проценты берите по таблице проверки из статьи безопасное кредитное плечо.

Как сократить простой

• Правильно оценить квартиру с самого начала. При аренде 11 млн донгов в месяц снижение на 5% (550 тысяч донгов в месяц) стоит около 6,6 млн донгов в год, а лишний месяц простоя — 11 млн донгов. Держать высокую цену и долго не сдавать обычно невыгоднее. Как сравнивать с аналогичными квартирами: оценка арендной ставки квартиры.
• Подготовить квартиру до размещения объявления: уборка, мелкий ремонт, базовая мебель, чёткие фото — см. подготовка квартиры к быстрой продаже или аренде.
• Долгосрочный договор и раннее продление: договор на 12 месяцев и более; узнайте о намерении арендатора продлить за 1–2 месяца до окончания, чтобы успеть найти нового. Условия залога и уведомления о выезде: защитные условия для собственника в договоре аренды.
• Компания по управлению арендой: единый контакт для показов, подписания договора, контроля платежей и поиска замены арендатору — услуга HPR по передаче квартиры в аренду (ký gửi).

Осторожные допущения

• Закладывайте не менее 1 месяца простоя в год как базовый сценарий и дополнительно прогоните сценарий 2–3 месяца (близко к заполняемости 75–80% сервисных апартаментов выше).
• Проект, который скоро сдаётся и где много квартир одновременно ищут арендаторов: добавьте несколько месяцев простоя на первый год.
• Проценты берите после льготного периода (13–15% годовых по опросу II квартала 2026 г.), а не ставку первого года.
• Арендную ставку берите из подписанных договоров в том же проекте и для того же типа квартир — не цену предложения и не цифры из рекламы.
• Отрицательный денежный поток может быть Вашим осознанным выбором, если Вы готовы доплачивать в ожидании роста цены — но это ставка на цену, а не инвестиция ради денежного потока, и никто не может гарантировать рост цены.

Применительно к проектам, по которым консультирует HPR

• The Marq (бывший район 1 (Quận 1), строительство завершено): квартиры сданы и могут сдаваться в аренду сразу — главный вопрос в сроке поиска арендатора и реальной арендной ставке в здании.
• Legacy 66 (бывший район 5 (Quận 5)), Monrei Saigon и Setia Edenia (бывший Thuận An) находятся в продаже: до передачи арендной платы нет, поэтому реальные месяцы простоя начинаются с момента получения жилья — как сравнивать денежные потоки, см. в статье первичный или вторичный рынок: денежный поток.

HPR не публиковал данные по арендным ставкам и срокам простоя для отдельных проектов выше; специалист пришлёт расчёт по конкретной квартире с чётко указанными допущениями.

Статья носит справочный характер, числа — иллюстративные примеры; она не является обещанием прибыли или финансовой консультацией в конкретном случае.

1. Берите арендную ставку из подписанных договоров в том же проекте и для того же типа квартир — не цену предложения.
2. Сложите постоянные расходы за год: плата за управление, которую платит собственник, комиссия посредника / за услуги по сдаче, ремонт, страхование.
3. Рассчитайте проценты по кредиту за год по ставке после льготного периода (остаток долга × ставка); если гасите основной долг, добавьте и его.
4. Допустимое число месяцев простоя = (аренда × 12 − постоянные расходы − проценты) ÷ аренда за 1 месяц.
5. Сравните результат с осторожным допущением 2–3 месяца простоя в год; если меньше — нужно уменьшить кредит или подготовить деньги на доплаты.
6. Проверьте рынок: количество действующих объявлений об аренде в том же проекте, как давно они размещены, число простаивающих квартир по данным управляющей компании.
7. Пересчитывайте после каждого изменения ставки банком или когда договор аренды подходит к концу.

• Báo Pháp Luật Việt Nam (со ссылкой на Avison Young) — Thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM giữ nhịp ổn định, nguồn cung hạng sang chờ bứt phá từ năm 2028 (Рынок сервисных апартаментов Хошимина сохраняет стабильный темп, предложение премиум-класса ждёт прорыва с 2028 г.; II квартал 2026 г.: заполняемость класса A ~80%, класса B ~75%), 14.07.2026.
• Vietnam+ (ВИА, со ссылкой на Avison Young) — Ho Chi Minh City's housing market sees price stabilisation, sharper buyer segmentation (III квартал 2026 г.: доходность аренды 2–3%, ставки по кредитам 12–15%), 13.10.2026.
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (Средняя ставка по ипотеке превысила 10% годовых; DKRA Consulting, август 2026 г.: 10,9% годовых; VARS-IRE, II квартал 2026 г.: после льготного периода 13–15% годовых), 28.08.2026.