投資マンション売却の税金：売却価格の2%と実質利益の計算

根拠：個人所得税法 第109/2025/QH15号（2026年7月1日施行）、政令253/2026/NĐ-CP。税務管理法 第108/2025/QH15号、政令252/2026/NĐ-CP。不動産事業法 第29/2023/QH15号、政令96/2024/NĐ-CP。2024年土地法。2026年10月24日更新。

投資用マンションを転売する場合、必ず納める必要があるのは、譲渡価格の2%の個人所得税です。税は利益ではなく売却価格に対してかかり、購入価格、借入利息、住宅の修繕費を差し引くことはできません。そのため、投資家の実質利益は、「24億ドンで買って30億ドンで売れば、6億ドンの利益」という数字より、かなり小さくなるのが普通です。

個人所得税2%：法的根拠と計算方法

• 計算式： 税額 = 譲渡価格 × 2%。30億ドンで売れば6000万ドン、20億ドンで売れば4000万ドンです。
• 課税価格： 譲渡契約書に記載された価格です。記載価格が、省・市の人民委員会が定める土地価格表、または住宅の登録手数料の算定価格より低い場合、税務当局は省・市の価格で計算します。
• 損失が出ても納税： 30億ドンで買って28億ドンで売っても、5600万ドンを納めます。
• 納税者： 売主です。双方の合意により、買主が代わりに納めることもできます。この金額は、受け取る手取り額に直接影響するため、手付契約書と譲渡契約書に明記しておきましょう。
• 旧規定： 2026年7月1日より前に効力が生じた契約には、旧個人所得税法と通達111/2013/TT-BTC（通達92/2015/TT-BTCで改正）が適用され、税率はやはり譲渡価格の2%でした。新法でもこの税率は維持されています。

唯一の住宅の免税は、通常、投資家には適用されません。 免税になるのは、ベトナム国内で唯一の住宅であり、183日以上所有し、その住宅の全部を売却する場合に限られます。他にも住宅（将来形成される住宅を含む）を持っている場合は免税されず、権利証書のない物件も、この免税の対象外です。

利益の計算で差し引く費用

項目	金額	備考
売買契約の公証手数料	30億ドンの物件：220万ドン	財務省の手数料表により、契約額に応じて算出。誰が払うかは双方の合意による。掲示された作成報酬を別に加算
仲介・委託手数料	サービス契約による	双方が合意。HPRでは物件ごとに交渉し、営業活動の前に契約書に記載
契約譲渡の確認手数料（権利証書のない物件）	0ドン	事業主は、確認について一切徴収してはならない
ローンの完済	残債 + 完済日までの利息 + 繰上返済手数料	融資契約による。銀行から、具体的な日付入りの完済試算表を取り寄せる
購入時の費用	登録手数料0.5%、公証手数料（あなたが払った場合）	購入時に支出済みで、利益の計算時に加算し直す

公証手数料の一覧、登録手数料、抵当権抹消の費用については、住宅売却時の費用をご覧ください。

例：24億ドンで購入し30億ドンで売却した場合の実質利益

説明のための仮定です（特定の事業の価格ではありません）。権利証書のある物件を24億ドンで購入し、12億ドンを年10%の金利で借りる（2026年8月に報道で引用された住宅ローンの平均水準）。利息のみを払い、残債は変わらない。3年間保有し、賃貸はしない。30億ドンで売却し、仲介手数料は仮に1%、銀行は繰上返済手数料を取らない。免税はなし、という条件です。

項目	金額
売却価格と購入価格の差額	6億ドン
購入時の登録手数料（0.5% × 24億ドン）	− 1200万ドン
購入時の公証手数料（あなたが払ったと仮定）	− 184万ドン
3年間の借入利息（12億ドン × 10% × 3）	− 3億6000万ドン
売却時の個人所得税（2% × 30億ドン）	− 6000万ドン
売却時の公証手数料	− 220万ドン
仲介手数料（仮に1%）	− 3000万ドン
実質利益	約1億3400万ドン

実際に出した資金は、購入時の約12.1億ドンに、分割で払った利息3億6000万ドンを加えた、約15.7億ドンです。実質利益の約1億3400万ドンは、**3年間で約8.5%**にあたり、均等に割れば年3%に届きません。

同じ物件を借入なしで買った場合は、費用が約1億600万ドンで、実質利益は24.1億ドンの資金に対し約4億9400万ドン、3年間で約20.5%です。この例では、価格の上昇が借入利息より遅いため、レバレッジによって利益が減ります。どこまで借りれば安全かをご覧ください。

借入がある場合の損益分岐の売却価格は、約28.6億ドンです。これより低く売ると、売却価格が購入価格より4億6000万ドン高くても、損失になります。

賃貸している場合は、純賃料収入（管理費、空室の月、賃貸税を差し引いた後）を加えます。計算方法は、記事賃貸利回り（総利回りと純利回り）にあります。

権利証書のない物件（契約譲渡）と、権利証書のある物件の売却

	権利証書のない物件：売買契約の譲渡	権利証書のある物件
書面	契約譲渡契約書（政令96/2024/NĐ-CPの様式）。個人の売主は公証が必要	マンションの売買契約書、公証
条件	権利証書の発行申請前であること、紛争・差押えがないこと。抵当に入っている場合は銀行の同意が必要	権利証書があなたの名義であること。抵当に入っている場合は、抵当権を抹消するか、銀行の同意が必要
税金	譲渡価格の2%	譲渡価格の2%
唯一の住宅の免税	適用なし	条件を満たせば適用
課税のタイミング	納税申告書を提出するとき	契約が有効になったとき（公証が終わったとき）
納税申告書の提出期限	譲渡契約の効力が生じた日の翌日から数えて遅くとも10日目	名義変更（変動登記）の期限の最終日まで。2024年土地法では譲渡から30日
納税後	事業主が5営業日以内に確認。買主は残りの回を引き続き支払う	買主が名義変更の手続きを行い、登録手数料を納める

権利証書のない物件では、買主が引き続き残りの回を事業主に支払うため、あなたが受け取る金額は物件の価格より少なくなります。価格を決める前に、課税価格の算定方法を、マンションのある地域の税務当局に確認してください。手続きの詳細は、マンション売買契約の譲渡をご覧ください。

書類の準備と納税の時期

• 財務省の様式による、不動産譲渡の個人所得税申告書。
• 公証済みの契約書の原本・写し（売買契約書、または契約譲渡契約書）。
• ピンクブック（権利証書のある物件）、または事業主との売買契約書と支払済みの証憑（権利証書のない物件）。
• 当事者の身分証明書。免税の証明書類があればそれも。
• 提出先： 権利証書のある物件は、通常、マンションのある地域のワンストップ窓口で名義変更の書類と一緒に（またはオンラインで）提出します。権利証書のない物件は、事業主の確認の前に納税の証憑を得るため、税務当局に提出します。

申告期限は契約が有効になった日から数えるため、公証の日の前に書類をそろえておきましょう。抵当に入っている物件は、手付金を受け取る前に、銀行の同意書、または完済の計画書を取り寄せてください。

利益を見積もるときによくある間違い

1. 税が利益にかかると思い込む。 税は売却価格の2%で、損失が出ても納めます。
2. すでに払った借入利息を忘れる。 上の例では、借入利息3億6000万ドンが最大の項目で、税の6倍にあたります。
3. 購入時の費用（登録手数料、公証、改装、家具）と、完済時の繰上返済手数料を忘れる。
4. 「1戸だけだから」と免税になると思い込む。 実際には別の物件を持っていたり、権利証書のない状態で売ったりするケースがあります。
5. 税を減らすため、契約書の価格を実際より低く書く。 省・市の価格表より低い場合は、価格表で計算されます。虚偽の申告は、追徴課税、処分、買主との紛争のリスクもあります。
6. 利益率を、実際に出した資金ではなく物件価格で計算し、保有年数で割らない。
7. 手付契約書で、税や手数料を誰が払うかを決めておかない。 公証のときに取引が壊れやすくなります。

引き渡し済みで、HPRが転売の委託を受け付けている物件

The Marq、Vista Verde、Léman Luxury、The Habitat Bình Dươngにお持ちの物件がある場合、売却を決める前に、HPRが、売出価格、税、手数料、残債を含む実質利益の計算表を、その物件ごとに作成します。マンション転売の委託と売るか、賃貸を続けるかもご覧ください。

本記事は参考情報で、例には仮定の数字を使っています。個別のケースに対する税務・法務の助言に代わるものではありません。署名の前に、マンションのある地域の税務当局と公証役場にご確認ください。

1. 購入価格と、購入時のすべての費用（登録手数料、公証、改装、家具）を書き出します。
2. 借入から売却予定日までに払った借入利息の合計を加えます。
3. 銀行から、具体的な日付入りの完済試算表（残債、利息、繰上返済手数料）を取り寄せます。
4. 個人所得税を計算します：2% × 売却予定価格（価格が省・市の価格表を下回っていないかを確認）。
5. 公証手数料、公証の報酬、サービス契約による仲介手数料を加えます。
6. 賃貸している場合は、受け取った純賃料（手数料、空室の月、賃貸税を差し引いた後）を加えます。
7. 実質利益 = 売却価格 − 購入価格 − 上記のすべての費用（+ 純賃料）。これを、実際に出した資金と保有年数で割ります。
8. 損益分岐の売却価格を計算し、交渉時に受け入れられる最低額を把握します。
9. 手付契約書で、税や手数料を誰が払うかを明確に決めておきます。申告書類は、公証の日の前に準備します。

• 政府電子情報ポータル — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税の規定）、2026年3月27日（個人所得税法 第109/2025/QH15号、第14条）。
• 政府電子情報ポータル — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税）、2026年7月4日（政令253/2026/NĐ-CP：税率2%、課税価格、課税のタイミング、買主による代納）。
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（不動産譲渡で個人所得税が免除されるのはどんな場合か）、2026年7月2日（政令253/2026/NĐ-CP）。
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%（不動産譲渡は引き続き2%課税）、2025年12月10日。
• Thư viện Pháp luật — Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（通達111/2013/TT-BTC第12条、通達92/2015/TT-BTC第17条で改正。2026年7月1日より前の規定）、2026年10月24日閲覧。
• VOV — 10 mốc thời hạn nộp hồ sơ khai thuế người nộp thuế cần lưu ý từ 1/7/2026（2026年7月1日から納税者が注意すべき納税申告書の提出期限10項目）、2026年7月16日（税務管理法 第108/2025/QH15号を施行する政令252/2026/NĐ-CP：不動産譲渡の申告期限）。
• Sở Tư pháp TP. Cần Thơ — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（30日以内に土地の変動登記が必要なのはどんな場合か）（2024年土地法第133条）、2026年10月24日閲覧。
• 国会 — 不動産事業法 第29/2023/QH15号 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản（第50条：不動産事業契約の譲渡の条件）、2026年10月20日閲覧。
• 政府 — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản（不動産事業法の一部の条文を詳細に定める政令96/2024/NĐ-CP）、2024年7月24日（第13条：事業主は5営業日以内に確認し、手数料は徴収しない）。
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng（公証手数料の額を定める通達257/2016/TT-BTC）（第4条。通達111/2017/TT-BTC、74/2022/TT-BTCで改正）。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?（2026年の不動産登録手数料の額）、2025年12月19日（政令10/2022/NĐ-CP、政令175/2025/NĐ-CPで改正：0.5%）。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm（住宅ローンの平均金利が年10%を超えた）、2026年8月28日（例で仮定の金利を年10%とした根拠）。