Налог при продаже инвестиционной квартиры: 2% от цены и чистая прибыль

Основание: Закон о налоге на доходы физических лиц № 109/2025/QH15 (действует с 01.07.2026), Постановление 253/2026/NĐ-CP; Закон об управлении налогами № 108/2025/QH15, Постановление 252/2026/NĐ-CP; Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15, Постановление 96/2024/NĐ-CP; Закон о земле 2024 г. · Обновлено 24 октября 2026 г.

При перепродаже инвестиционной квартиры обязательно придётся заплатить НДФЛ в размере 2% от цены передачи. Налог считается от цены продажи, а не от прибыли, и из неё не вычитаются цена покупки, проценты по кредиту или расходы на ремонт. Поэтому чистая прибыль инвестора обычно намного меньше, чем в расчёте «купил за 2,4 млрд, продал за 3 млрд, заработал 600 млн».

НДФЛ 2%: правовая основа и расчёт

• Формула: налог = цена передачи × 2%. Продажа за 3 млрд донгов → 60 млн донгов; за 2 млрд донгов → 40 млн донгов.
• Налоговая база: цена, указанная в договоре передачи. Если указана цена ниже таблицы цен на землю или цены для расчёта регистрационного сбора на жильё, установленной народным комитетом провинции или города, налоговый орган считает по цене провинции или города.
• Продажа в убыток тоже облагается: купили за 3 млрд, продали за 2,8 млрд — налог всё равно 56 млн донгов.
• Плательщик: продавец. Стороны вправе договориться, что налог вместо него заплатит покупатель — это стоит чётко записать в предварительном договоре и договоре передачи, поскольку сумма напрямую влияет на то, сколько денег Вы получите на руки.
• Прежние нормы: к договорам, вступившим в силу до 01.07.2026, применяется прежний Закон о НДФЛ и Циркуляр 111/2013/TT-BTC (с изменениями Циркуляра 92/2015/TT-BTC) — ставка тоже 2% от цены передачи. Новый закон сохранил эту ставку.

Освобождение для единственного жилья, как правило, к инвестору не применяется: оно действует, только если это единственное жильё во Вьетнаме, которым владеют не менее 183 дней, и продаётся целиком. Если есть другое жильё (в том числе строящееся), освобождения нет; квартира без «розовой книги» под это освобождение также не подпадает.

Расходы, которые нужно учесть при расчёте прибыли

Статья	Размер	Примечание
Нотариальный сбор за договор продажи	квартира за 3 млрд: 2,2 млн донгов	тариф Минфина, считается от стоимости договора; кто платит — по соглашению сторон; плюс плата за подготовку по прейскуранту
Комиссия посредника / за передачу на реализацию (ký gửi)	по договору об оказании услуг	стороны договариваются сами; в HPR обсуждается по каждой квартире и фиксируется в договоре до начала продвижения
Сбор за подтверждение передачи договора (квартира без «книги»)	0 донгов	застройщик не вправе взимать никаких сумм за подтверждение
Полное погашение кредита	остаток долга + проценты до дня погашения + комиссия за досрочное погашение	по кредитному договору — запросите в банке расчёт погашения на конкретную дату
Расходы при покупке	регистрационный сбор 0,5%, нотариальный сбор (если платили Вы)	уже потрачены при покупке, при расчёте прибыли их нужно прибавить

Полная таблица нотариальных сборов, регистрационного сбора и расходов на снятие залога — в статье Расходы при продаже жилья.

Пример: куплено за 2,4 млрд, продано за 3 млрд — сколько остаётся чистыми

Допущения для иллюстрации (это не цена конкретного проекта): квартира с «розовой книгой», куплена за 2,4 млрд донгов, кредит 1,2 млрд донгов под 10% годовых (средний уровень ипотеки по данным прессы за август 2026 г.), выплачиваются только проценты, остаток долга не меняется; срок владения 3 года, в аренду не сдавалась; продана за 3 млрд донгов, комиссия посредника условно 1%, банк не взимает комиссию за досрочное погашение; освобождения от налога нет.

Статья	Сумма
Разница цены продажи и покупки	600 млн донгов
Регистрационный сбор при покупке (0,5% × 2,4 млрд)	− 12 млн донгов
Нотариальный сбор при покупке (условно платили Вы)	− 1,84 млн донгов
Проценты по кредиту за 3 года (1,2 млрд × 10% × 3)	− 360 млн донгов
НДФЛ при продаже (2% × 3 млрд)	− 60 млн донгов
Нотариальный сбор при продаже	− 2,2 млн донгов
Комиссия посредника (условно 1%)	− 30 млн донгов
Чистая прибыль	около 134 млн донгов

Сумма, которую Вы фактически вложили, — около 1,21 млрд донгов при покупке плюс 360 млн донгов процентов, выплаченных постепенно, то есть около 1,57 млрд донгов. Чистая прибыль около 134 млн донгов — это примерно 8,5% за 3 года, меньше 3% в год (в среднем).

Та же квартира без кредита: расходы около 106 млн донгов, чистая прибыль около 494 млн донгов на 2,41 млрд вложенных средств — примерно 20,5% за 3 года. В этом примере цена росла медленнее, чем проценты по кредиту, поэтому рычаг уменьшил прибыль; см. сколько кредита безопасно брать.

Цена безубыточной продажи при варианте с кредитом: около 2,86 млрд донгов. Продажа ниже этого уровня — убыток, хотя цена продажи всё ещё на 460 млн донгов выше цены покупки.

Если квартира сдавалась в аренду, добавьте чистый арендный доход (после платы за управление, месяцев простоя, налога на аренду) — способ расчёта в статье валовая и чистая доходность аренды.

Продажа квартиры без «книги» (передача договора) и с «книгой»

	Квартира без «книги» — передача договора купли-продажи	Квартира с «книгой»
Документ	договор передачи договора (образец по Постановлению 96/2024/NĐ-CP), при продаже физическим лицом удостоверяется нотариально	договор купли-продажи квартиры, нотариально удостоверенный
Условия	документы на оформление «книги» не поданы, нет спора и ареста; если в залоге — нужно согласие банка	«книга» на Ваше имя; если в залоге — снятие залога или согласие банка
Налог	2% от цены передачи	2% от цены передачи
Освобождение для единственного жилья	не применяется	применяется при выполнении условий
Момент исчисления налога	при подаче налоговой декларации	при вступлении договора в силу (после нотариального удостоверения)
Срок подачи налоговой декларации	не позднее 10-го дня со дня, следующего за днём вступления договора передачи в силу	не позднее последнего дня срока регистрации изменений (переоформления) — 30 дней с момента передачи по Закону о земле 2024 г.
После уплаты налога	застройщик подтверждает в течение 5 рабочих дней; покупатель продолжает вносить оставшиеся платежи	покупатель оформляет переход прав и платит регистрационный сбор

Для квартиры без «книги» покупатель продолжает вносить оставшиеся платежи застройщику, поэтому сумма, которую Вы получите, меньше цены квартиры. Прежде чем согласовывать цену, уточните в налоговом органе по месту нахождения квартиры, как определяется налоговая база. Подробности процедуры: передача договора купли-продажи квартиры.

Подготовка документов и срок уплаты налога

• Налоговая декларация по НДФЛ с передачи недвижимости по образцу Минфина.
• Оригинал / копия нотариально удостоверенного договора (договор купли-продажи или договор передачи договора).
• «Розовая книга» (квартира с «книгой») либо договор купли-продажи с застройщиком и документы об оплате (квартира без «книги»).
• Удостоверения личности сторон; документы, подтверждающие освобождение от налога, если оно есть.
• Куда подавать: для квартиры с «книгой» обычно вместе с документами на переоформление в окне «одного окна» по месту нахождения квартиры (или онлайн); для квартиры без «книги» — в налоговый орган, чтобы получить документ об уплате налога до подтверждения застройщиком.

Срок подачи декларации отсчитывается со дня вступления договора в силу, поэтому собирайте все документы до даты нотариального удостоверения. Если квартира в залоге, получите у банка письменное согласие или план погашения до получения задатка.

Частые ошибки при оценке прибыли

1. Мнение, что налог считается от прибыли. Налог — это 2% от цены продажи; при продаже в убыток он всё равно платится.
2. Забыли про выплаченные проценты. В примере выше проценты по кредиту — 360 млн донгов — самая крупная статья, в 6 раз больше налога.
3. Забыли расходы при покупке (регистрационный сбор, нотариус, ремонт, мебель) и комиссию за досрочное погашение при закрытии кредита.
4. Надеются на освобождение от налога из-за «единственной квартиры», хотя есть другая квартира или продаётся квартира без «книги».
5. Занижение цены в договоре ради снижения налога. Цена ниже таблицы провинции или города всё равно считается по таблице; неверное декларирование несёт риск доначисления, штрафа и спора с покупателем.
6. Расчёт процента прибыли от цены квартиры вместо суммы реально вложенных средств и без деления на число лет владения.
7. Не договорились, кто платит налог и сборы, в предварительном договоре — сделка легко срывается в момент нотариального удостоверения.

Квартиры в сданных домах: HPR принимает на перепродажу

Если у Вас есть квартира в The Marq, Vista Verde, Léman Luxury или The Habitat Bình Dương, HPR составит расчёт чистой прибыли именно по Вашей квартире — цена предложения, налог, сборы, остаток долга — прежде чем Вы решите продавать. См. также передача квартиры на перепродажу и продавать или продолжать сдавать.

Статья носит справочный характер, в примерах использованы условные числа; она не заменяет налоговую и юридическую консультацию в конкретном случае. Перед подписанием уточните в налоговом органе и у нотариуса по месту нахождения квартиры.

1. Запишите цену покупки и все расходы при покупке: регистрационный сбор, нотариус, ремонт, мебель.
2. Сложите все выплаченные проценты по кредиту с момента получения до предполагаемой даты продажи.
3. Запросите в банке расчёт погашения на конкретную дату: остаток долга, проценты, комиссия за досрочное погашение.
4. Рассчитайте НДФЛ = 2% × предполагаемая цена продажи (проверьте, что цена не ниже таблицы провинции или города).
5. Добавьте нотариальный сбор, плату нотариусу и комиссию посредника по договору об оказании услуг.
6. Если квартира сдавалась: добавьте полученный чистый арендный доход (после платы, месяцев простоя, налога на аренду).
7. Чистая прибыль = цена продажи − цена покупки − все перечисленные расходы (+ чистая арендная плата). Разделите на сумму реально вложенных средств и на число лет владения.
8. Рассчитайте цену безубыточной продажи, чтобы знать минимальный уровень при торге.
9. Чётко договоритесь в предварительном договоре, кто платит налог и сборы; подготовьте документы для налоговой декларации до даты нотариального удостоверения.

• Электронный портал Правительства — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Правила НДФЛ для доходов от передачи недвижимости), 27.03.2026 (Закон о НДФЛ № 109/2025/QH15, статья 14).
• Электронный портал Правительства — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (НДФЛ с доходов от передачи недвижимости), 04.07.2026 (Постановление 253/2026/NĐ-CP — ставка 2%, налоговая база, момент исчисления налога, уплата налога покупателем за продавца).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (В каких случаях передача недвижимости освобождается от НДФЛ?), 02.07.2026 (Постановление 253/2026/NĐ-CP).
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2% (Передача недвижимости по-прежнему облагается налогом 2%), 10.12.2025.
• Thư viện Pháp luật — Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Основание для расчёта НДФЛ с передачи недвижимости; статья 12 Циркуляра 111/2013/TT-BTC, с изменениями статьи 17 Циркуляра 92/2015/TT-BTC — нормы до 01.07.2026), прочитано 24.10.2026.
• VOV — 10 mốc thời hạn nộp hồ sơ khai thuế người nộp thuế cần lưu ý từ 1/7/2026 (10 сроков подачи налоговых деклараций, на которые следует обратить внимание с 1 июля 2026 г.), 16.07.2026 (Постановление 252/2026/NĐ-CP, разъясняющее Закон об управлении налогами № 108/2025/QH15 — срок декларации при передаче недвижимости).
• Управление юстиции г. Кантхо — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày? (В каких случаях изменения по земле нужно регистрировать в течение 30 дней?; статья 133 Закона о земле 2024 г.), прочитано 24.10.2026.
• Национальное собрание — Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản (Статья 50. Условия передачи договоров в сфере недвижимости), прочитано 20.10.2026.
• Правительство — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (Постановление 96/2024/NĐ-CP, детализирующее ряд статей Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости), от 24.07.2024 (статья 13 — застройщик подтверждает в течение 5 рабочих дней, без платы).
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng (Циркуляр 257/2016/TT-BTC о размерах нотариальных сборов; статья 4; с изменениями Циркуляров 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC).
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu? (Каков размер регистрационного сбора за жильё и землю в 2026 г.?), 19.12.2025 (Постановление 10/2022/NĐ-CP, с изменениями Постановления 175/2025/NĐ-CP — 0,5%).
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm (Средняя ставка по ипотеке превысила 10% годовых), 28.08.2026 (основание для выбора условной ставки 10% годовых в примере).