투자 아파트 매도 시 세금: 매도가의 2%, 실질 수익 계산법

근거: 개인소득세법 제109/2025/QH15호(2026년 7월 1일 시행), Nghị định 253/2026/NĐ-CP; 세무관리법 제108/2025/QH15호, Nghị định 252/2026/NĐ-CP; 부동산사업법 제29/2023/QH15호, Nghị định 96/2024/NĐ-CP; 2024 토지법 · 2026년 10월 24일 업데이트.

투자 아파트를 재매도할 때 반드시 내야 하는 금액은 양도가의 2%인 개인소득세입니다. 세금은 차익이 아니라 매도가에 부과되며, 매입가, 대출 이자, 주택 수리비는 공제되지 않습니다. 그래서 투자자의 실질 수익은 "24억 동에 사서 30억 동에 팔아 6억 동 이익"이라는 숫자보다 훨씬 낮은 경우가 많습니다.

개인소득세 2%: 법적 근거와 계산법

• 공식: 세금 = 양도가 × 2%. 30억 동에 팔면 6,000만 동, 20억 동에 팔면 4,000만 동입니다.
• 과세 가격: 양도계약서에 적힌 가격입니다. 성·시 인민위원회가 정한 토지 가격표나 주택 등록세 부과 가격보다 낮게 적으면 세무 당국은 성·시의 가격으로 계산합니다.
• 손해 보고 팔아도 납부: 30억 동에 사서 28억 동에 팔아도 5,600만 동을 냅니다.
• 납세자: 매도인. 양 당사자가 합의해 매수인이 대신 낼 수 있으며, 이 금액이 받는 돈에 직접 영향을 주므로 계약금 계약서와 양도계약서에 분명히 적어 두는 것이 좋습니다.
• 이전 규정: 2026년 7월 1일 이전에 효력이 발생한 계약에는 이전 개인소득세법과 Thông tư 111/2013/TT-BTC(Thông tư 92/2015/TT-BTC로 개정)가 적용되며, 세율도 양도가의 2%입니다. 새 법도 이 세율을 유지합니다.

유일 주택 면세는 투자자에게 보통 적용되지 않습니다. 베트남에서 유일한 주택이고, 183일 이상 소유했으며, 세대 전체를 매도하는 경우에만 면세됩니다. 다른 주택(미래 형성 주택 포함)이 더 있으면 면세되지 않으며, 증명서가 아직 없는 세대도 이 면세 대상이 아닙니다.

수익 계산 시 공제해야 할 비용

항목	금액	비고
매도 계약 공증 수수료	30억 동 세대: 220만 동	재무부 수수료표, 계약 가액 기준. 누가 부담할지는 양 당사자 합의. 게시된 서류 작성 수고료 별도
중개 / 위탁 수수료	서비스 계약에 따름	양 당사자가 합의. HPR에서는 세대별로 협의해 마케팅 전에 계약서에 기재
계약 양도 확인 수수료(증명서 미발급 세대)	0 동	시행사는 확인에 대해 어떤 비용도 받을 수 없음
대출 상환	잔액 + 상환일까지 이자 + 조기 상환 수수료	신용 계약에 따름 — 은행에서 구체적인 날짜 기준의 상환 계산표를 받으십시오
매입 시 비용	등록세 0.5%, 공증 수수료(본인이 낸 경우)	매입 때 이미 지출했으므로 수익 계산 시 다시 더해야 함

공증 수수료 전체 표, 등록세, 담보 해지 비용은 주택 매도 비용을 참고하십시오.

예시: 24억 동에 사서 30억 동에 판 경우 — 실질 수익은 얼마인가

설명을 위한 가정입니다(특정 프로젝트의 가격이 아님). 증명서가 있는 세대를 24억 동에 구입하고, 연 10%(2026년 8월 언론이 인용한 주택 대출 평균 수준) 금리로 12억 동을 대출받아 이자만 내며 잔액은 변하지 않습니다. 3년 보유, 임대 없음, 30억 동에 매도, 중개 수수료는 1%로 가정하고 은행은 조기 상환 수수료를 받지 않으며 면세는 받지 못합니다.

항목	금액
매도가 − 매입가 차익	6억 동
매입 시 등록세(0.5% × 24억 동)	− 1,200만 동
매입 시 공증 수수료(본인이 낸 것으로 가정)	− 184만 동
3년 대출 이자(12억 동 × 10% × 3)	− 3억 6,000만 동
매도 시 개인소득세(2% × 30억 동)	− 6,000만 동
매도 시 공증 수수료	− 220만 동
중개 수수료(1%로 가정)	− 3,000만 동
실질 수익	약 1억 3,400만 동

실제로 들인 돈은 매입 시 약 12억 1,000만 동에 분할 납부한 이자 3억 6,000만 동을 더한 약 15억 7,000만 동입니다. 실질 수익 약 1억 3,400만 동은 **3년간 약 8.5%**에 해당하며, 균등하게 나누면 연 3%에도 못 미칩니다.

같은 세대를 대출 없이 샀다면 비용은 약 1억 600만 동에 그치고 실질 수익은 약 4억 9,400만 동으로, 자기 자본 24억 1,000만 동 대비 3년간 약 20.5%입니다. 이 예시에서는 가격 상승이 대출 이자보다 느려서 레버리지가 수익을 줄였습니다. 어느 정도 대출이 안전한가를 참고하십시오.

대출이 있는 경우의 손익분기 매도가는 약 28억 6,000만 동입니다. 이보다 낮게 팔면 매도가가 매입가보다 4억 6,000만 동 높더라도 손실입니다.

세대를 임대했다면 순임대료(관리비, 공실, 임대 소득세를 뺀 뒤)를 더하십시오. 계산법은 총임대수익률과 순임대수익률 글에 있습니다.

증명서 미발급 세대 매도(계약 양도)와 증명서가 있는 세대 매도

	증명서 미발급 세대 — 매매계약 양도	증명서가 있는 세대
문서	계약 양도 계약서(Nghị định 96/2024/NĐ-CP 양식), 개인 매도인은 공증 필요	아파트 매매계약서, 공증
요건	증명서 발급 신청 전, 분쟁 없음, 압류 없음. 담보 설정 중이면 은행의 동의 필요	본인 명의 증명서. 담보 설정 중이면 해지하거나 은행의 동의 필요
세금	양도가의 2%	양도가의 2%
유일 주택 면세	적용되지 않음	요건을 갖추면 적용
세금 산정 시점	세금 신고 서류를 제출할 때	계약이 효력을 발생할 때(공증 완료)
세금 신고 서류 제출 기한	양도계약 효력 발생일 다음 날부터 늦어도 10일째	변동 등록(명의 이전) 기한의 마지막 날까지 — 2024 토지법상 양도일부터 30일
세금 납부 후	시행사가 영업일 5일 이내에 확인. 매수인은 나머지 회차를 계속 납부	매수인이 명의 이전 절차를 밟고 등록세를 납부

증명서가 없는 세대는 매수인이 나머지 회차를 시행사에 계속 납부하므로, 받으시는 금액이 세대 가격보다 낮습니다. 가격을 확정하기 전에 해당 아파트가 있는 지역의 세무 당국에 과세 가격 산정 방식을 문의하십시오. 절차 세부 내용은 아파트 매매계약 양도를 참고하십시오.

서류 준비와 세금 납부 시기

• 개인소득세 신고서: 부동산 양도 소득에 대해 재무부 양식에 따릅니다.
• 공증을 받은 계약서 원본·사본(매매계약서 또는 계약 양도 계약서).
• 핑크북(증명서가 있는 세대) 또는 시행사와의 매매계약서와 납부 증빙(증명서가 없는 세대).
• 각 당사자의 신분증, 해당되면 면세 증빙 서류.
• 제출처: 증명서가 있는 세대는 대개 아파트가 있는 지역의 원스톱 창구(또는 온라인)에서 명의 이전 서류와 함께 제출하고, 증명서가 없는 세대는 시행사가 확인하기 전에 납세 증빙을 받도록 세무 당국에 제출합니다.

세금 신고 기한은 계약 효력 발생일부터 계산하므로 공증일 전에 서류를 모두 준비하십시오. 담보 설정된 세대는 계약금을 받기 전에 은행의 동의서 또는 상환 계획을 받으십시오.

수익 추정 시 흔한 실수

1. 세금이 차익에 부과된다고 생각함. 세금은 매도가의 2%이며 손해를 보고 팔아도 냅니다.
2. 이미 낸 대출 이자를 잊음. 위 예시에서 대출 이자 3억 6,000만 동이 가장 큰 항목이며 세금의 6배입니다.
3. 매입 시 비용(등록세, 공증, 수리, 인테리어)과 상환 시 조기 상환 수수료를 잊음.
4. "집이 한 채뿐"이라 면세된다고 착각함. 다른 주택이 더 있거나 증명서 없이 매도하는 경우에는 해당되지 않습니다.
5. 세금을 줄이려고 계약 가격을 실제보다 낮게 적음. 성·시 가격표보다 낮은 가격은 가격표대로 과세되며, 허위 신고는 추징, 처벌, 매수인과의 분쟁 위험도 있습니다.
6. 수익률을 실제 투입 자본이 아닌 세대 가격 기준으로 계산하고, 보유 연수로 나누지 않음.
7. 계약금 계약서에 누가 세금과 수수료를 낼지 합의하지 않음 — 공증 시점에 거래가 틀어지기 쉽습니다.

HPR이 재매도 위탁을 받고 있는 인도 완료 세대

The Marq, Vista Verde, Léman Luxury 또는 The Habitat Bình Dương에 세대를 보유하고 계시다면, 매도를 결정하시기 전에 HPR이 해당 세대에 맞는 실질 수익 계산표(제시가, 세금, 수수료, 대출 잔액)를 작성해 드립니다. 아파트 재매도 위탁과 팔 것인가 계속 임대할 것인가도 참고하십시오.

이 글은 참고용이며 예시는 가정한 수치를 사용했습니다. 개별 사안에 대한 세무·법률 자문을 대신하지 않습니다. 서명하기 전에 아파트가 있는 지역의 세무 당국과 공증사무소에 문의하십시오.

1. 매입가와 매입 시 모든 비용(등록세, 공증, 수리, 인테리어)을 기록합니다.
2. 대출받은 때부터 매도 예정일까지 낸 대출 이자 총액을 더합니다.
3. 은행에서 구체적인 날짜 기준의 상환 계산표(잔액, 이자, 조기 상환 수수료)를 받습니다.
4. 개인소득세 = 2% × 예상 매도가로 계산합니다(가격이 성·시 가격표보다 낮지 않은지 확인).
5. 공증 수수료, 공증 수고료, 서비스 계약에 따른 중개 수수료를 더합니다.
6. 임대했다면 받은 순임대료(수수료, 공실, 임대 소득세를 뺀 뒤)를 더합니다.
7. 실질 수익 = 매도가 − 매입가 − 위의 모든 비용 (+ 순임대료). 이를 실제 투입 자본과 보유 연수로 나눕니다.
8. 협상 시 받을 수 있는 최저선을 알기 위해 손익분기 매도가를 계산합니다.
9. 계약금 계약서에 누가 세금과 수수료를 낼지 분명히 합의하고, 공증일 전에 세금 신고 서류를 준비합니다.

• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득에 대한 개인소득세 규정), 2026년 3월 27일 (개인소득세법 제109/2025/QH15호 제14조).
• Cổng Thông tin điện tử Chính phủ — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, 2026년 7월 4일 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP — 세율 2%, 과세 가격, 세금 산정 시점, 매수인 대납).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?(부동산 양도 시 개인소득세 면세 사례), 2026년 7월 2일 (Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%(부동산 양도는 계속 2% 과세), 2025년 12월 10일.
• Thư viện Pháp luật — Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Thông tư 111/2013/TT-BTC 제12조, Thông tư 92/2015/TT-BTC 제17조로 개정 — 2026년 7월 1일 이전 규정), 2026년 10월 24일 열람.
• VOV — 10 mốc thời hạn nộp hồ sơ khai thuế người nộp thuế cần lưu ý từ 1/7/2026(2026년 7월 1일부터 납세자가 유의할 세금 신고 기한 10가지), 2026년 7월 16일 (Nghị định 252/2026/NĐ-CP, 세무관리법 제108/2025/QH15호 시행령 — 부동산 양도 세금 신고 기한).
• Sở Tư pháp TP. Cần Thơ — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?(30일 이내에 토지 변동 등록을 해야 하는 경우) (2024 토지법 제133조), 2026년 10월 24일 열람.
• Quốc hội — 부동산사업법 제29/2023/QH15호 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản(제50조 부동산사업 계약 양도 요건), 2026년 10월 20일 열람.
• Chính phủ — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, 2024년 7월 24일 (제13조 — 시행사는 영업일 5일 이내 확인, 수수료 없음).
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng(공증 수수료 징수 수준 규정) (제4조; Thông tư 111/2017/TT-BTC, 74/2022/TT-BTC로 개정).
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?(2026년 부동산 등록세 징수 수준), 2025년 12월 19일 (Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Nghị định 175/2025/NĐ-CP로 개정 — 0.5%).
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm(주택 대출 평균 금리가 연 10%를 넘어섬), 2026년 8월 28일 (예시에서 연 10% 가정 금리를 고른 근거).