出售投资公寓的税费：售价2%，如何算实际收益

依据：个人所得税法第109/2025/QH15号（2026年7月1日生效）、第253/2026/NĐ-CP号议定；税务管理法第108/2025/QH15号、第252/2026/NĐ-CP号议定；房地产经营法第29/2023/QH15号、第96/2024/NĐ-CP号议定；2024年土地法 · 更新于 2026年10月24日。

转售投资公寓，确定要缴的是转让价2%的个人所得税。税款按售价计算，而不是按差价，也不能扣除购买价、贷款利息或装修费用。因此投资者的实际收益通常远低于“24亿买、30亿卖，赚6亿”这个数字。

个人所得税2%：法律依据与计算方法

• 公式： 税额 = 转让价 × 2%。售价30亿越南盾 → 60百万越南盾；售价20亿越南盾 → 40百万越南盾。
• 计税价格： 转让合同上所写的价格。若合同价低于省、市人民委员会规定的土地价格表或住房登记费计税价，税务机关按省、市的价格计算。
• 亏本出售仍要缴税： 30亿买入、28亿卖出，仍须缴56百万越南盾。
• 纳税人： 卖方。双方可以约定由买方代缴——应写入定金合同和转让合同，因为这笔钱直接影响您最终到手的金额。
• 旧规定： 2026年7月1日前生效的合同适用旧的个人所得税法和第111/2013/TT-BTC号通知（由第92/2015/TT-BTC号通知修订）——税率同样是转让价的2%。新法保持这一税率。

唯一住房免税通常不适用于投资者： 仅当该房是在越南的唯一住房、已持有满183天以上并且整套出售时才免税。另有其他住房（包括未来形成的住房）则不能免税；尚无证书的房子也不属于此类免税。

计算收益时需要扣除的费用

项目	金额	备注
出售合同公证费	30亿的房子：2.2百万越南盾	财政部收费表，按合同价值计算；由谁支付由双方约定；另加按公示标准的起草酬金
经纪 / 寄售费	按服务合同	双方自行约定；在 HPR 按每套房协商，并在推广前写入合同
合同转让确认费（尚无证书的房子）	0越南盾	开发商不得收取任何确认费用
结清贷款	剩余本金 + 至结清日的利息 + 提前还款费	依信贷合同——向银行索取注明具体日期的结清测算表
购买时的费用	登记费0.5%、公证费（如由您支付）	购买时已支出，计算收益时要加回

完整的公证费表、登记费和解押费用：参见出售房屋的费用。

示例：24亿买入、30亿卖出——实际收益还剩多少

为说明而设的假设（并非某个具体项目的价格）：房子已有证书，24亿越南盾买入，贷款12亿越南盾，年利率10%（2026年8月报刊引用的购房贷款平均水平），只还利息，本金不变；持有3年，不出租；以30亿越南盾出售，经纪费假设为1%，银行不收提前还款费；不享受免税。

项目	金额
售价与买入价之差	600百万越南盾（6亿）
购买时的登记费（0.5% × 24亿）	− 12百万越南盾
购买时的公证费（假设由您支付）	− 1.84百万越南盾
3年贷款利息（12亿 × 10% × 3）	− 360百万越南盾（3.6亿）
出售时的个人所得税（2% × 30亿）	− 60百万越南盾
出售时的公证费	− 2.2百万越南盾
经纪费（假设1%）	− 30百万越南盾
实际收益	约134百万越南盾

您实际投入的资金约为：购买时12.1亿越南盾，加上分期支付的利息360百万越南盾——合计约15.7亿越南盾。约134百万越南盾的实际收益相当于3年约8.5%，平均每年不到3%。

同一套房子如果不贷款：费用约106百万越南盾，实际收益约494百万越南盾，对应24.1亿本金——3年约20.5%。在这个例子里，房价涨幅慢于贷款利率，所以杠杆反而降低了收益；参见贷多少才安全。

有贷款情形的保本售价：约28.6亿越南盾。低于这一水平出售就是亏损，尽管售价仍比买入价高460百万越南盾。

如果房子有出租，还要加上净租金收入（扣除管理费、空置月份、租赁税后）——算法见毛租金回报率与净租金回报率。

出售尚无证书的房子（合同转让）与已有证书的房子

	尚无证书——转让买卖合同	已有证书
文件	合同转让协议（第96/2024/NĐ-CP号议定样本），个人卖方须公证	公寓买卖合同，公证
条件	尚未提交办证材料，无纠纷，未被查封；若已抵押，需银行同意	证书登记在您名下；若已抵押，则解押或经银行同意
税	转让价的2%	转让价的2%
唯一住房免税	不适用	符合条件则适用
计税时点	提交报税材料时	合同生效时（公证完成）
报税材料提交期限	最迟为转让合同生效次日起第10日	最迟为变动登记（过户）期限的最后一日——按2024年土地法，自转让起30日
缴税之后	开发商在5个工作日内确认；买方继续支付剩余各期款项	买方办理过户手续，缴纳登记费

对于尚无证书的房子，买方继续向开发商支付剩余各期款项，因此您到手的金额低于房子的价格。敲定价格之前，请向房子所在地的税务机关询问如何确定计税价格。详细手续：公寓买卖合同的转让。

准备材料与缴税时间

• 个人所得税申报表：房地产转让所得，按财政部样表。
• 已公证合同的正本 / 复印件（买卖合同或合同转让协议）。
• 粉红本（已有证书的房子），或与开发商的买卖合同及已付款凭证（尚无证书的房子）。
• 各方身份证件；如有免税，提供证明免税的文件。
• 提交地点： 已有证书的房子，通常与过户材料一起提交到房子所在地的一站式窗口（或在线）；尚无证书的房子，提交给税务机关，取得完税凭证后再由开发商确认。

报税期限从合同生效之日起算，因此要在公证日之前备齐文件。房子已抵押的：在收取定金前，向银行索取同意函或结清计划。

估算收益时的常见错误

1. 以为税按差价计算。 税是售价的2%——亏本出售也要缴。
2. 忘记已还的贷款利息。 在上面的例子中，贷款利息360百万越南盾是最大一笔，是税款的6倍。
3. 忘记购买时的费用（登记费、公证费、装修、家具）以及结清时的提前还款费。
4. 以为能免税，因为“只有一套房”——而实际上您另有房子，或者出售的是尚无证书的房子。
5. 把合同价写得低于实际价格以减税。 低于省、市价格表的价格仍按价格表计算；申报不实还有被追缴、处罚以及与买方产生纠纷的风险。
6. 按房价计算收益率，而不是按实际投入的资金，也不按持有年数平均。
7. 定金合同中没有约定由谁缴纳税费——公证时交易容易告吹。

HPR 正在接受已交付房源的转售寄售

如果您在 The Marq、Vista Verde、Léman Luxury 或 The Habitat Bình Dương 有房子，在您决定出售之前，HPR 会按您的具体房子——报价、税、费、剩余贷款——制作实际收益测算表。另见公寓转售寄售和该卖还是继续出租。

本文仅供参考，示例使用假设数字；不能代替针对具体情形的税务、法律咨询。签约前请咨询房子所在地的税务机关和公证处。

1. 记录买入价以及购买时的所有费用：登记费、公证费、装修、家具。
2. 汇总从贷款之日起到预计出售日已还的贷款利息总额。
3. 向银行索取注明具体日期的结清测算表：剩余本金、利息、提前还款费。
4. 计算个人所得税 = 2% × 预计售价（核对价格不低于省、市的价格表）。
5. 加上公证费、公证酬金和按服务合同的经纪费。
6. 如有出租：加上已收到的净租金（扣除费用、空置月份、租赁税）。
7. 实际收益 = 售价 − 买入价 − 以上所有费用（+ 净租金）。再除以实际投入的资金和持有年数。
8. 计算保本售价，以便知道议价时可以接受的最低价。
9. 在定金合同中明确由谁缴纳税费；公证日之前备好报税材料。

• 政府电子信息门户 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản，2026年3月27日（个人所得税法第109/2025/QH15号，第14条）。
• 政府电子信息门户 — Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản，2026年7月4日（第253/2026/NĐ-CP号议定——税率2%、计税价格、计税时点、买方代缴）。
• 政府报（Báo Chính phủ）— Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?，2026年7月2日（第253/2026/NĐ-CP号议定）。
• VnExpress — Chuyển nhượng bất động sản tiếp tục chịu thuế 2%，2025年12月10日。
• 法律图书馆（Thư viện Pháp luật）— Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（第111/2013/TT-BTC号通知第12条，由第92/2015/TT-BTC号通知第17条修订——2026年7月1日前的规定），2026年10月24日阅读。
• VOV — 10 mốc thời hạn nộp hồ sơ khai thuế người nộp thuế cần lưu ý từ 1/7/2026，2026年7月16日（第252/2026/NĐ-CP号议定指导税务管理法第108/2025/QH15号——房地产转让的报税期限）。
• 芹苴市司法厅 — Trường hợp nào phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày?（2024年土地法第133条），2026年10月24日阅读。
• 国会 — 房地产经营法第29/2023/QH15号 — Điều 50. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản，2026年10月20日阅读。
• 政府 — Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản，2024年7月24日（第13条——开发商在5个工作日内确认，不收费）。
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng（第4条；由第111/2017/TT-BTC号、第74/2022/TT-BTC号通知修订）。
• Thư viện Nhà đất — Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất năm 2026 là bao nhiêu?，2025年12月19日（第10/2022/NĐ-CP号议定，由第175/2025/NĐ-CP号议定修订——0.5%）。
• Nhà Đầu Tư — Lãi suất vay mua nhà bình quân đã vượt 10%/năm，2026年8月28日（示例中选用年利率10%假设的依据）。