公寓出售还是继续出租——用数字比较

依据：第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》（2025年12月10日颁布，2026年7月1日起生效）第 4 条（存款利息免税）、第 14 条（转让税 2%）；第 141/2026/NĐ-CP 号议定（出租收入门槛 10亿越南盾/年）；第 257/2016/TT-BTC 号通知（公证费）；2026年10月1日公布的 12 个月存款利率 · 更新于2026年10月20日。

“卖还是留”可以用一个对比来回答：每年的净租金收入与出售后将所得款项存入银行的利息。两者之差，就是继续持有要取得相当结果所需的房价涨幅。HPR 不预测房价涨跌——本文帮助您用自己房屋的数字自行计算。

第 1 步：计算净租金收益率

净收益率 =（全年租金 − 业主承担的费用）÷ 当前可售价格。应采用当前可售价格，而非最初购入价格，因为这才是您“放”在房子里的金额。

参考示例——假设：公寓可售 30亿越南盾；月租 1200万越南盾；每年空置 1 个月；业主承担管理费 70 平方米 × 15,000 越南盾/平方米/月；家具 1.5亿越南盾，使用 7 年；这是唯一一套出租房。

项目	每年
11 个月租金	1.32亿越南盾
管理费（业主承担）	− 1260万越南盾
维护、维修（假设）	− 600万越南盾
招租费用（假设为半个月租金）	− 600万越南盾
家具折旧（1.5亿 ÷ 7 年）	− 2100万越南盾
租赁税（收入低于 10亿越南盾/年）	0 越南盾
净收入	约 8600万越南盾 ≈ 2.9%/年

年租赁收入不超过 10亿越南盾的，无须缴纳增值税和个人所得税，但仍须申报收入——参见出租公寓：业主的文件与税费。折旧常被忽略：家具、设备老化，房屋日渐陈旧，如不翻新就难以维持原有租金。

第 2 步：计算出售时实际到手的金额

出售一套 30亿越南盾的公寓（已有产权证、不符合免税条件），您须缴纳 2% 的个人所得税，即 6000万越南盾；如由卖方承担公证费，则为 220万越南盾。另假设中介服务费 1%（3000万越南盾）仅作示例——HPR 的委托费按每套房源协商，并写入合同。到手金额约 29.1亿越南盾。各项明细参见：售房费用。

第 3 步：与机会成本比较

2026年10月初，Vietcombank、BIDV、VietinBank 的 12 个月定期存款利率为 5.9%/年；对 35 家银行的调查显示，12 个月期利率为 3.7% 至 7.8%/年。个人在信贷机构的存款利息免征个人所得税。

对比（参考示例）	每年
继续持有并出租：净收入	约 8600万越南盾
出售，将 29.1亿越南盾按 5.9%/年存款	约 1.72亿越南盾
差额	约 8500万越南盾
继续持有取得相当结果所需的房价涨幅	约 2.8%/年（8500万 ÷ 30亿）

这是盈亏平衡点，而非预测。如果您认为在计划持有期间房价涨幅会高于这一水平，继续持有更有利；如果房价持平或下跌，存款更有利。注意：持有后再出售，届时仍须缴纳 2% 的税款及售房费用。

会改变对比结果的因素

• **房屋仍有银行贷款：**当贷款利率高于存款利率时，出售还贷可节省贷款利息——应与贷款利率而非存款利率比较。参见购房贷款利率超过 10%/年。
• **有用钱计划：**换购其他房屋、经营、子女上学——房产中的资金需要时间才能变现。
• 符合免税条件（唯一住房，持有满 183 天）：出售可节省 2%，对比结果更偏向出售。
• **租赁合同仍在有效期内：**仍可出售，租客继续居住至期满——参见出售在租公寓。
• 年租赁收入超过 10亿越南盾（多套房）：租赁税会降低净收入。
• **空置期、租客欠租：**在上例中，每空置一个月，收益率约下降 0.4 个百分点（1200万 ÷ 30亿）。

将您房屋的数字代入租金收益计算工具得出净收益率，再与您做决定时的银行利率比较。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。HPR 不建议出售或持有，也不承诺租金收益率及售价。

1. 询问当前可售价格——同项目类似房源的报价，不用最初购入价。
2. 合计全年实收租金——扣除空置月份、降价月份。
3. 扣除业主承担的费用——管理费（如由业主支付）、维护、招租费、家具折旧、租赁税（如年收入超过 10亿越南盾）。
4. 除以当前售价得出净收益率——或使用租金收益计算工具。
5. 计算出售到手金额——扣除 2% 税款、公证费、中介费，以及结清贷款（如有）。
6. 将到手金额乘以存款利率（如仍有负债，则乘以正在支付的贷款利率），按做决定时的利率计算。
7. 将差额除以售价——即继续持有取得相当结果所需的年房价涨幅。

• Thị trường Tài chính Tiền tệ — Lãi suất đầu tháng 10/2026: Tiết kiệm giữ nhịp ổn định, chứng chỉ tiền gửi hút khách（2026年10月初利率：储蓄保持平稳，存单受青睐），2026年10月1日（Vietcombank、BIDV、VietinBank 12 个月期 5.9%/年；35 家银行 3.7–7.8%/年）。
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025（2025年《个人所得税法》），2025年12月10日第 109/2025/QH15 号法律（第 4 条第 6 款——信贷机构存款利息免税），2026年10月20日查阅。
• 政府电子信息门户 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（房地产转让所得的个人所得税规定），2026年3月27日（第 14 条——税率 2%）。
• 政府报 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（转让房地产时哪些情形免征个人所得税？），2026年7月2日（第 253/2026/NĐ-CP 号议定）。
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（年出租收入低于 10亿越南盾的个人无须纳税），2026年6月12日（第 141/2026/NĐ-CP 号议定）。
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng（第 257/2016/TT-BTC 号通知：公证费收费标准），2016年11月11日（第 4 条），2026年10月20日查阅。