マンションは売るか、貸し続けるか — 数字で比較

根拠：個人所得税法 第109/2025/QH15号（2025年12月10日公布、2026年7月1日施行） — 第4条（預金利息の免税）、第14条（譲渡税2%）；政令141/2026/NĐ-CP（賃貸売上の基準額 年10億ドン）；通達257/2016/TT-BTC（公証手数料）；2026年10月1日公表の12か月定期預金金利 · 2026年10月20日更新

「売るか、持ち続けるか」は、1つの比較で答えが出ます。賃貸による年間の実質収入と、売却して手元に入る金額を預けた場合の利息の比較です。その差額が、保有し続けて同じ結果を得るために必要な物件価格の上昇率です。HPRは価格の上昇・下落を予測しません。本記事は、お客様がご自身の物件の数字で計算するためのものです。

ステップ1：賃貸の実質利回りを計算する

実質利回り＝（年間賃料 − オーナーの費用）÷ 現在の売却可能価格。最初の購入価格ではなく、現在の売却可能価格を使います。それが、お客様が今その物件に「置いている」金額だからです。

参考例 — 前提：売却可能価格30億ドン、賃料月1,200万ドン、年1か月の空室、オーナーが管理費を負担（70 m² × 15,000ドン/m²/月）、家具1億5,000万ドンを7年使用、賃貸物件はこの1戸のみ。

項目	年間
11か月分の賃料	1億3,200万ドン
管理費（オーナー負担）	− 1,260万ドン
保守・修繕（想定）	− 600万ドン
借主募集の費用（賃料半月分と想定）	− 600万ドン
家具の減価償却（1億5,000万 ÷ 7年）	− 2,100万ドン
賃貸の税金（売上が年10億ドン未満）	0ドン
実質収入	約8,600万ドン ≈ 年2.9%

賃貸売上が年10億ドン以下の場合、付加価値税と個人所得税はかかりませんが、売上の申告は必要です — マンション賃貸：オーナーの書類と税金をご覧ください。見落としがちなのが減価償却です。家具や設備は劣化し、物件も古くなるため、手を入れなければ同じ賃料を維持しにくくなります。

ステップ2：売却で実際に手元に残る金額を計算する

30億ドンの物件（権利証取得済み、免税対象外）を売る場合、お客様は2%の個人所得税6,000万ドンを納め、売主が負担するなら公証手数料220万ドンもかかります。さらに仲介手数料1%（3,000万ドン）を説明のためだけに想定します — HPRの委託手数料は物件ごとに交渉し、契約書に記載します。手元に残るのは約29億1,000万ドンです。各項目の詳細：売却時の費用。

ステップ3：機会費用と比較する

2026年10月初め、Vietcombank、BIDV、VietinBankの12か月定期預金金利は**年5.9%**でした。35行の調査では、12か月の金利は年3.7%〜7.8%です。個人が金融機関に預けた預金の利息は、個人所得税が免除されます。

比較（参考例）	年間
保有して貸し続ける：実質収入	約8,600万ドン
売却し、29億1,000万ドンを年5.9%で預金	約1億7,200万ドン
差額	約8,500万ドン
保有して同じ結果を得るために必要な物件価格の上昇率	年約2.8%（8,500万 ÷ 30億）

これは損益分岐点であり、予測ではありません。保有予定の期間に物件価格がこれより速く上がるとお考えなら、保有が有利です。価格が横ばいか下落するなら、預金が有利です。なお、保有して後で売る場合も、その時点で2%の税金と売却費用がかかります。

比較結果を変える要素

• 銀行ローンが残っている場合： ローン金利が預金金利より高いなら、売却して返済すればローンの利息を節約できます — 預金金利ではなくローン金利と比べます。住宅ローン金利が年10%超をご覧ください。
• 資金の使い道がある場合： 別の物件への住み替え、事業、お子様の進学など — マンションに入っている資金は、引き出すまでに時間がかかります。
• 免税の対象になる場合（唯一の住宅、所有183日以上）：売却時に2%を節約でき、比較は売却寄りになります。
• 賃貸借契約の期間が残っている場合： 売却は可能で、借主は期間満了まで住み続けます — 賃貸中のマンションの売却をご覧ください。
• 賃貸売上が年10億ドンを超える場合（複数戸）：賃貸の税金で実質収入が減ります。
• 空室期間、賃料の滞納： 上の例では、空室が1か月増えるごとに利回りが約0.4ポイント下がります（1,200万 ÷ 30億）。

ご自身の物件の数字を賃料収入の計算ツールに入れて実質利回りを出し、判断する時点の銀行金利と比べてください。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。HPRは売却・保有のどちらも推奨せず、賃貸利回りや売却価格を保証しません。

1. 現在の売却可能価格を調べる — 同じプロジェクトの類似物件の売出価格を使い、最初の購入価格は使いません。
2. 1年間に実際に受け取る賃料を合計する — 空室の月、値引きした月を除きます。
3. オーナーの費用を差し引く — 管理費（オーナー負担の場合）、保守、借主募集の費用、家具の減価償却、賃貸の税金（売上が年10億ドン超の場合）。
4. 現在の売却価格で割り、実質利回りを出します — または賃料収入の計算ツールを使います。
5. 売却で手元に残る金額を計算する — 2%の税金、公証手数料、仲介手数料、ローンの完済（ある場合）を差し引きます。
6. 手元に残る金額に預金金利を掛ける（ローンが残っている場合は支払い中のローン金利）。判断する時点の金利を使います。
7. 差額を売却価格で割る — それが、保有して同じ結果を得るために必要な年間の価格上昇率です。

• Thị trường Tài chính Tiền tệ — Lãi suất đầu tháng 10/2026: Tiết kiệm giữ nhịp ổn định, chứng chỉ tiền gửi hút khách（2026年10月初めの金利：預金は安定、譲渡性預金に人気）、2026年10月1日（Vietcombank、BIDV、VietinBankの12か月物 年5.9%；35行 年3.7〜7.8%）。
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025（2025年個人所得税法）、法律第109/2025/QH15号、2025年12月10日（第4条第6項 — 金融機関の預金利息の免税）、2026年10月20日閲覧。
• 政府電子情報ポータル — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税の規定）、2026年3月27日（第14条 — 税率2%）。
• 政府新聞 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?（不動産譲渡で個人所得税が免除されるのはどんな場合か）、2026年7月2日（政令253/2026/NĐ-CP）。
• ベトナム財政タイムズ — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế（不動産賃貸売上が年10億ドン未満の個人は納税不要）、2026年6月12日（政令141/2026/NĐ-CP）。
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng（公証手数料を定める通達257/2016/TT-BTC）、2016年11月11日（第4条）、2026年10月20日閲覧。