Продать квартиру или сдавать дальше — сравнение в цифрах

Основание: Закон о налоге на доходы физических лиц № 109/2025/QH15 (от 10 декабря 2025 г., вступил в силу 1 июля 2026 г.) — статья 4 (освобождение процентов по вкладам от налога), статья 14 (налог 2% при передаче недвижимости); Постановление 141/2026/NĐ-CP (порог выручки от аренды 1 млрд донгов в год); Циркуляр 257/2016/TT-BTC (нотариальный сбор); процентные ставки по вкладам на 12 месяцев, опубликованные 1 октября 2026 г. · Обновлено 20 октября 2026 г.

На вопрос «продать или оставить» можно ответить одним сравнением: чистый годовой доход от аренды против процентов, если продать квартиру и положить вырученные деньги на вклад. Разница — это рост цены квартиры, необходимый, чтобы сохранение квартиры дало сопоставимый результат. HPR не прогнозирует рост или падение цен — статья помогает Вам самостоятельно рассчитать цифры по своей квартире.

Шаг 1: рассчитайте чистую доходность аренды

Чистая доходность = (годовая арендная плата − расходы собственника) ÷ цена, по которой квартиру можно продать сегодня. Используйте сегодняшнюю цену продажи, а не первоначальную цену покупки: именно эту сумму Вы сейчас «держите» в квартире.

Справочный пример — допущения: квартиру можно продать за 3 млрд донгов; аренда 12 млн донгов в месяц; простой 1 месяц в год; собственник оплачивает управление 70 м² × 15 000 донгов/м² в месяц; мебель стоимостью 150 млн донгов служит 7 лет; это единственная сдаваемая квартира.

Статья	В год
Арендная плата за 11 месяцев	132 млн донгов
Плата за управление (платит собственник)	− 12,6 млн донгов
Обслуживание, ремонт (допущение)	− 6 млн донгов
Комиссия за поиск арендатора (допущение: половина месячной аренды)	− 6 млн донгов
Износ мебели (150 млн ÷ 7 лет)	− 21 млн донгов
Налог на аренду (выручка менее 1 млрд донгов в год)	0 донгов
Чистый доход	около 86 млн донгов ≈ 2,9% в год

При выручке от аренды до 1 млрд донгов в год НДС и НДФЛ не уплачиваются, но выручку всё равно нужно задекларировать — см. сдача квартиры в аренду: документы и налоги собственника. Об износе часто забывают: мебель и техника стареют, квартира ветшает, и без обновления сложно удержать прежнюю арендную ставку.

Шаг 2: рассчитайте сумму, которую Вы реально получите при продаже

При продаже квартиры за 3 млрд донгов (с сертификатом, без права на освобождение от налога) Вы уплачиваете НДФЛ 2% — 60 млн донгов, а также нотариальный сбор 2,2 млн донгов, если его несёт продавец. Дополнительно предположим комиссию за посреднические услуги 1% (30 млн донгов) исключительно для иллюстрации — вознаграждение за услуги HPR согласовывается по каждому объекту и фиксируется в договоре. Итоговая сумма — около 2,91 млрд донгов. Подробно по каждой статье: расходы при продаже жилья.

Шаг 3: сравните с альтернативной доходностью

В начале октября 2026 г. ставка по вкладам на 12 месяцев в Vietcombank, BIDV и VietinBank составляла 5,9% годовых; по обзору 35 банков ставки на 12 месяцев — от 3,7% до 7,8% годовых. Проценты по вкладам физических лиц в кредитных организациях освобождены от НДФЛ.

Сравнение (справочный пример)	В год
Оставить квартиру и сдавать дальше: чистый доход	около 86 млн донгов
Продать и разместить 2,91 млрд донгов под 5,9% годовых	около 172 млн донгов
Разница	около 85 млн донгов
Рост цены квартиры, при котором сохранение даёт сопоставимый результат	около 2,8% в год (85 млн ÷ 3 млрд)

Это точка безубыточности, а не прогноз. Если Вы считаете, что за планируемый срок владения квартира будет дорожать быстрее, выгоднее её оставить; если цены будут стоять на месте или снижаться, выгоднее вклад. Обратите внимание: если Вы продадите квартиру позже, налог 2% и расходы на продажу всё равно придётся заплатить в тот момент.

Что может изменить результат сравнения

• Квартира ещё в ипотеке: если ставка по кредиту выше ставки по вкладу, продажа и погашение долга экономят проценты по кредиту — сравнивайте со ставкой по кредиту, а не по вкладу. См. ставки по ипотеке выше 10% годовых.
• Есть планы на эти деньги: покупка другого жилья, бизнес, учёба детей — деньги, вложенные в квартиру, нельзя получить быстро.
• Право на освобождение от налога (единственное жильё, в собственности от 183 дней): при продаже Вы экономите 2%, и сравнение больше склоняется в пользу продажи.
• Действующий договор аренды: продать можно, арендатор проживает до окончания срока — см. продажа сдаваемой квартиры.
• Выручка от аренды превышает 1 млрд донгов в год (несколько квартир): налог на аренду снижает чистый доход.
• Простой, долги арендаторов: каждый месяц простоя снижает доходность в примере выше примерно на 0,4 процентного пункта (12 млн ÷ 3 млрд).

Подставьте цифры своей квартиры в калькулятор дохода от аренды, чтобы получить чистую доходность, и сравните её с банковскими ставками на момент принятия решения.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае. HPR не рекомендует продавать или оставлять квартиру и не гарантирует доходность аренды или цену продажи.

1. Узнайте сегодняшнюю цену продажи — цены предложения аналогичных квартир в том же проекте, а не первоначальную цену покупки.
2. Сложите фактически полученную арендную плату за год — за вычетом месяцев простоя и месяцев со скидкой.
3. Вычтите расходы собственника — плату за управление (если платит собственник), обслуживание, комиссию за поиск арендатора, износ мебели, налог на аренду (если выручка выше 1 млрд донгов в год).
4. Разделите на сегодняшнюю цену продажи, чтобы получить чистую доходность, — или воспользуйтесь калькулятором дохода от аренды.
5. Рассчитайте сумму, получаемую при продаже, — за вычетом налога 2%, нотариального сбора, комиссии посредника, погашения кредита (если есть).
6. Умножьте полученную сумму на ставку по вкладу (или на ставку по действующему кредиту, если долг ещё есть) на момент принятия решения.
7. Разделите разницу на цену продажи — это ежегодный рост цены, при котором сохранение квартиры даёт сопоставимый результат.

• Thị trường Tài chính Tiền tệ — Lãi suất đầu tháng 10/2026: Tiết kiệm giữ nhịp ổn định, chứng chỉ tiền gửi hút khách (Ставки в начале октября 2026 г.: вклады стабильны, депозитные сертификаты привлекают клиентов), 1 октября 2026 г. (Vietcombank, BIDV, VietinBank на 12 месяцев — 5,9% годовых; 35 банков — 3,7–7,8% годовых).
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (Закон о налоге на доходы физических лиц 2025 г.), Закон № 109/2025/QH15 от 10 декабря 2025 г. (статья 4, пункт 6 — освобождение от налога процентов по вкладам в кредитных организациях), дата обращения 20 октября 2026 г.
• Электронный портал Правительства — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (Правила НДФЛ для доходов от передачи недвижимости), 27 марта 2026 г. (статья 14 — налог 2%).
• Báo Chính phủ — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản? (В каких случаях передача недвижимости освобождается от НДФЛ?), 2 июля 2026 г. (Постановление 253/2026/NĐ-CP).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế (При выручке от аренды недвижимости менее 1 млрд донгов в год физические лица не уплачивают налог), 12 июня 2026 г. (Постановление 141/2026/NĐ-CP).
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng (Циркуляр 257/2016/TT-BTC о размерах нотариальных сборов), от 11 ноября 2016 г. (статья 4), дата обращения 20 октября 2026 г.