아파트 매도와 임대 지속 — 숫자로 비교

근거: 개인소득세법 제109/2025/QH15호(2025년 12월 10일, 2026년 7월 1일 시행) — 제4조(예금 이자 면세), 제14조(양도세 2%); Nghị định 141/2026/NĐ-CP(임대 매출 기준 연 10억 동); Thông tư 257/2016/TT-BTC(공증 수수료); 2026년 10월 1일 공시 12개월 예금 금리 · 2026년 10월 20일 업데이트.

"팔 것인가, 보유할 것인가"라는 질문은 한 가지 비교로 답할 수 있습니다: 임대로 얻는 연간 순수입과 매도 후 받은 돈을 예금했을 때의 이자입니다. 그 차이가 보유가 같은 결과를 내기 위해 필요한 아파트 가격 상승률입니다. HPR은 가격 상승이나 하락을 예측하지 않습니다 — 이 글은 고객님께서 본인 아파트의 숫자로 직접 계산하실 수 있도록 돕습니다.

1단계: 순 임대수익률 계산

순 임대수익률 = (연간 임대료 − 집주인 비용) ÷ 오늘 매도 가능 가격. 최초 매입가가 아니라 오늘 매도 가능한 가격을 사용하십시오. 그것이 고객님께서 아파트에 "묶어 두고" 있는 금액이기 때문입니다.

참고 예시 — 가정: 아파트 매도 가능 가격 30억 동; 임대료 월 1,200만 동; 연 1개월 공실; 집주인이 관리비 70㎡ × ㎡당 월 1만 5,000동 부담; 가구 1억 5,000만 동, 7년 사용; 유일한 임대 주택.

항목	연간
11개월 임대료	1억 3,200만 동
관리비(집주인 부담)	− 1,260만 동
유지보수, 수리(가정)	− 600만 동
임차인 모집 수수료(가정: 임대료 반 달분)	− 600만 동
가구 감가상각(1억 5,000만 동 ÷ 7년)	− 2,100만 동
임대 세금(매출 연 10억 동 미만)	0동
순수입	약 8,600만 동 ≈ 연 2.9%

연 임대 매출 10억 동 이하는 부가가치세와 개인소득세를 내지 않지만 매출 신고는 해야 합니다 — 아파트 임대: 집주인의 서류와 세금을 참고하십시오. 감가상각은 흔히 간과됩니다: 가구와 설비가 낡고 아파트가 오래되면 새로 손보지 않는 한 기존 임대료를 유지하기 어렵습니다.

2단계: 매도 시 실제 수령액 계산

30억 동 아파트(핑크북 발급, 면세 대상 아님)를 매도하면 고객님께서는 개인소득세 2%인 6,000만 동, 매도인이 부담할 경우 공증 수수료 220만 동을 냅니다. 중개 수수료 1%(3,000만 동)는 설명을 위한 가정일 뿐입니다 — HPR 위탁 수수료는 매물별로 협의해 계약서에 기재합니다. 수령액은 약 29억 1,000만 동입니다. 항목별 상세: 주택 매도 비용.

3단계: 기회비용과 비교

2026년 10월 초 Vietcombank, BIDV, VietinBank의 12개월 정기예금 금리는 **연 5.9%**이며, 35개 은행 조사에서 12개월 금리는 연 3.7%–7.8%였습니다. 개인이 금융기관에 예치한 예금 이자는 개인소득세가 면제됩니다.

비교(참고 예시)	연간
보유, 임대 지속: 순수입	약 8,600만 동
매도 후 29억 1,000만 동을 연 5.9%로 예금	약 1억 7,200만 동
차이	약 8,500만 동
보유가 같은 결과를 내기 위한 아파트 가격 상승률	연 약 2.8%(8,500만 동 ÷ 30억 동)

이것은 손익분기점이지 예측이 아닙니다. 보유하려는 기간 동안 아파트 가격이 이보다 빨리 오른다고 보시면 보유가 유리하고, 가격이 정체되거나 떨어지면 예금이 유리합니다. 유의: 보유했다가 나중에 팔아도 그때 2% 세금과 매도 비용을 냅니다.

비교 결과를 바꾸는 요인

• 은행 대출이 남은 아파트: 대출 금리가 예금 금리보다 높으면 매도해 상환하는 것이 대출 이자를 아낍니다 — 예금 금리가 아니라 대출 금리와 비교하십시오. 주택 담보대출 금리 연 10% 초과를 참고하십시오.
• 자금 사용 계획이 있는 경우: 다른 집으로 옮기기, 사업, 자녀 학비 — 아파트에 묶인 돈은 회수하는 데 시간이 걸립니다.
• 면세 대상인 경우(유일한 주택, 183일 이상 보유): 매도 시 2%를 아낄 수 있어 비교가 매도 쪽으로 기웁니다.
• 임대차 계약 기간이 남은 경우: 매도는 가능하며 임차인은 만료까지 계속 거주합니다 — 임대 중인 아파트 매도를 참고하십시오.
• 임대 매출이 연 10억 동을 넘는 경우(여러 채): 임대 세금이 순수입을 줄입니다.
• 공실 기간, 임대료 체납: 위 예시에서 공실 1개월마다 수익률이 약 0.4%포인트 줄어듭니다(1,200만 동 ÷ 30억 동).

본인 아파트의 숫자를 임대 수입 계산기에 넣어 순수익률을 구한 뒤, 결정하시는 시점의 은행 금리와 비교해 보십시오.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다. HPR은 매도나 보유를 권유하지 않으며 임대수익률이나 매도 가격을 약속하지 않습니다.

1. 오늘 매도 가능한 가격 확인 — 같은 프로젝트 유사 매물의 제시 가격; 최초 매입가는 쓰지 않습니다.
2. 연간 실수령 임대료 합산 — 공실 개월, 임대료 할인 개월을 뺍니다.
3. 집주인 비용 차감 — 관리비(집주인 부담 시), 유지보수, 임차인 모집 수수료, 가구 감가상각, 임대 세금(매출 연 10억 동 초과 시).
4. 오늘 매도 가격으로 나누어 순수익률을 구합니다 — 또는 임대 수입 계산기를 사용합니다.
5. 매도 시 수령액 계산 — 2% 세금, 공증 수수료, 중개 수수료, 대출 상환(있는 경우)을 뺍니다.
6. 결정 시점의 예금 금리(또는 대출이 남아 있다면 현재 대출 금리)를 수령액에 곱합니다.
7. 차이를 매도 가격으로 나눕니다 — 보유가 같은 결과를 내기 위해 필요한 연간 가격 상승률입니다.

• Thị trường Tài chính Tiền tệ — Lãi suất đầu tháng 10/2026: Tiết kiệm giữ nhịp ổn định, chứng chỉ tiền gửi hút khách(2026년 10월 초 금리: 예금 안정, 양도성 예금증서 인기), 2026년 10월 1일(Vietcombank, BIDV, VietinBank 12개월 연 5.9%; 35개 은행 연 3.7–7.8%).
• Thư viện Nhà đất — Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025(2025년 개인소득세법), 법률 제109/2025/QH15호, 2025년 12월 10일(제4조 제6항 — 금융기관 예금 이자 면세), 2026년 10월 20일 열람.
• 정부 전자포털 — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản(부동산 양도 소득에 대한 개인소득세 규정), 2026년 3월 27일(제14조 — 세금 2%).
• 정부 신문 — Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản?(부동산 양도 시 개인소득세가 면제되는 경우는?), 2026년 7월 2일(Nghị định 253/2026/NĐ-CP).
• Thời báo Tài chính Việt Nam — Doanh thu cho thuê bất động sản dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân không phải nộp thuế(부동산 임대 매출 연 10억 동 미만 개인은 세금 납부 불필요), 2026년 6월 12일(Nghị định 141/2026/NĐ-CP).
• Caselaw — Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí công chứng(공증 수수료를 정한 시행규칙 257/2016/TT-BTC), 2016년 11월 11일(제4조), 2026년 10월 20일 열람.