マンションの日貸し・Airbnbは合法？長期賃貸より得か？

根拠：2023年住宅法（第3条第8項c号）；2017年観光法（第48条、第49条）；2020年居住法、2026年7月1日施行の第30条改正；政令282/2025/NĐ-CP（2025年12月15日施行）；政令68/2026/NĐ-CPを改正する政令141/2026/NĐ-CP（2026年1月1日から年10億ドンの基準）；ホーチミン市人民委員会決定19/2026/QĐ-UBND（2026年4月25日施行） · 2026年10月24日更新

結論から言うと、日貸しは当然に禁止されているわけではありません。ただし、そのマンションが宿泊用途に使用でき、宿泊施設に必要な手続きをすべて行った場合にのみ適法です。収入面では、短期賃貸は売上が高くなりますが、プラットフォーム手数料、清掃、光熱費を引くと、純収入が長期賃貸を上回るのは、稼働が全体の約半分の夜数を超えたときだけです。

収入：ホーチミン市の2ベッドルームの参考例

市場データ：AirDNA（VnExpress 2025年6月11日報道）によると、2024年のホーチミン市にはAirbnbで営業するマンションが約1万4,000戸あり、平均宿泊料金は1泊58米ドル（約150万ドン）、稼働率は約50%でした。長期賃貸の相場は月1,400万〜2,500万ドンです。以下の例はこれらの水準を使っており、費用は説明のための仮定です。特定の1戸を実測した数字ではありません。

月ごとの項目	短期賃貸（自主運営、15泊稼働）	長期賃貸（月1,700万ドン）
売上	15泊 × 150万 = 2,250万ドン	1,700万 × 11か月 ÷ 12 = 1,560万ドン（年1か月空室）
プラットフォーム手数料	− 350万（15.5% — Airbnbで一般的な片側手数料率）	—
借主探しの仲介	—	− 140万（年1か月分の賃料）
清掃、リネン	− 200万（約8組 × 25万ドン）	—
電気、水道、インターネット	− 200万（オーナー負担）	借主負担
マンション管理費	− 100万	借主負担（契約による）
消耗品、修繕、備品交換	− 150万	− 70万（年800万ドン）
純収入	約1,250万ドン	約1,350万ドン

宿泊のある夜数が変わると、短期賃貸の結果は大きく変動します。

月の稼働夜数	短期賃貸の純収入（自主運営）
12泊（40%）	約910万ドン
15泊（50%）	約1,250万ドン
16泊（53%）	約1,360万ドン — 長期賃貸と同程度
21泊（70%）	約1,930万ドン

• 運営会社に委託する場合（宿泊者の受け入れ、清掃、レビュー対応）：運営手数料が売上の約20%なら、15泊の水準で純収入は約800万ドンとなり、長期賃貸をかなり下回ります。
• 金額に表れない手間： チェックイン・チェックアウトの対応、昼夜を問わないメッセージ返信、住民からの苦情対応。長期賃貸なら、基本的に年1回の契約で済みます。
• 同じVnExpressの記事には、長期賃貸では1,700万ドンしか得られなかったオーナーが、稼働率70%超で月約2,500万ドンを得た例が載っています。これは費用を引く前の売上で、個別のケースです。

ご自身の物件で計算するには、賃貸収入の計算ツールと、記事賃貸の総利回りと純利回りの費用の引き方をご利用ください。

居住用マンション：住宅法が禁じること、ホーチミン市が認めること

• 2023年住宅法 第3条第8項c号は、集合住宅を居住以外の目的で使うことを禁じています（2014年住宅法にも同様の規定がありました）。建設省はこの条文を根拠に、時間貸し・日貸しを違反とみなしたことがあります。

• 「短期」の定義はまだありません： 司法省に宛てた報告（VietnamFinance 2025年5月17日報道）で、建設省は、何日以内が短期かを定める規定はなく、所有者が自分のマンションを貸すことを禁じる条文もないとしています。観光宿泊業として使うマンションは、さらに観光法に従う必要があります。建設省は、規定の見直しを行い、権限のある機関に報告するとしています。

• ホーチミン市は2026年に方針を転換しました： 決定26/2025/QĐ-UBND（2025年2月27日施行）は、居住用マンションを短期滞在向けに賃貸営業してはならないと定めており、その後、多くの建物が禁止を通知しました。この決定は**決定19/2026/QĐ-UBND（2026年4月25日施行）**に置き換えられました。短期滞在向けの賃貸（観光マンション）は、観光宿泊施設としての営業登録が必要で、承認された設計図書とマンションの用途に沿って運営しなければなりません（第12条第3項）。貸主は、納税、居住、治安、防火、環境の各義務を果たし、借主の仮居住登録・滞在届出を行い、借主に集合住宅の規則を守らせる必要があります（第12条第4項）。

• ほかの省・市： 地方の集合住宅管理規則と各建物の規約に従います。短期賃貸を目的に購入する前に、管理組合へ書面で確認してください。建物が認めているか、追加費用があるか、宿泊者にエレベーターのカードが発行されるか、などです。

観光法：「観光マンション」は独立した業態

• 2017年観光法 第48条は、観光マンションを、ホテル、観光ヴィラ、簡易宿所、ホームステイと並ぶ観光宿泊施設の一種として挙げています。
• 第49条は、観光宿泊サービス業の3つの条件を定めています：事業登録があること、治安、防火、環境保護、食品安全の条件を満たすこと、宿泊客向けの最低限の施設とサービスがあること。
• 短期宿泊サービスは、2020年投資法（付録IV）により条件付き事業に当たります（HoREAが2025年9月21日の提言で引用）。
• そのため、観光・サービス系プロジェクト内の観光マンション（多くは50年などの期限付き所有）として許可された商品は、居住用マンションより、短期賃貸において法的に有利です — マンションの所有期間もご覧ください。

滞在届出と外国人宿泊者の届出

• ベトナム人の宿泊者： 居住法第30条（改正、2026年7月1日施行）により、宿泊施設は、宿泊開始日の23時までに届け出る必要があります。23時以降に到着した場合は翌朝8時までです。届出はVNeIDアプリまたは公共サービスポータルで行えます（ホーチミン市の決定19/2026は両方のオンライン窓口を挙げています）。
• 罰則（政令282/2025/NĐ-CP 第10条）： 個人が滞在届出を怠ると、警告または50万〜100万ドンの罰金。宿泊事業者が1〜3人分を届け出ない場合は200万〜400万ドン、4〜8人分は400万〜800万ドンの罰金。組織が違反した場合は倍額です。
• 外国人宿泊者： 宿泊施設は、客の到着から12時間以内に警察へ仮居住を届け出ます（山間部・離島部は24時間 — 外国人の入国、出国、通過、居住に関する法律47/2014/QH13 第33条）。届出を怠ると人数に応じて罰金が科されます（政令282/2025/NĐ-CP 第21条）：1〜3人は300万〜500万ドン、4〜8人は1,000万〜1,500万ドン、9人以上は1,500万〜2,000万ドン。賃貸時の仮居住届出もご覧ください。

税金：日貸しは宿泊業

• 個人の不動産賃貸に関する税の規定は、宿泊業を除きます（個人所得税法109/2025/QH15。税務総局がTuổi Trẻ紙のセミナーで回答、CafeBiz 2026年2月5日報道）。Airbnb、Booking、Agodaを通じたマンションの日貸しは宿泊業にあたり、長期賃貸の契約に使う賃貸様式01/BĐSではなく、世帯・個人事業として申告します。

• 年10億ドンの基準（2026年1月1日から）： 年間売上が10億ドン以下の世帯・個人事業者は、付加価値税を課されず、個人所得税も納めません（政令141/2026/NĐ-CP）。上の例の物件は年約2億7,000万ドンで基準を下回りますが、基準は、ご自身が営業するすべての物件の売上合計で判断されます。

• 年10億ドンを超える場合： 付加価値税は売上全体に対する一定の率で、個人所得税は10億ドンを超えた部分に業種別の率で（または所得に対して）計算され、税務当局のコード付き電子インボイスを使う必要があります。宿泊サービスに適用される率は、開始前に管轄の税務署へ確認してください。

• 2026年5月から、ホーチミン市観光局は、国境を越えるプラットフォーム（Airbnb、Agoda、Booking）に対し、営業許可と納税番号のある物件のみを掲載し、取引データを税務当局に提供するよう義務付けることを提案しています — これは提案であり、まだ規定ではありません。

事前に見込むべき運営費

• プラットフォーム手数料： Airbnbは全ホストを片側手数料へ移行中で、一般的に15.5%（14〜16%で変動）がホストの受取額から差し引かれます。従来の3%分担方式は順次廃止されています。Airbnbは手数料をいつでも変更できます。
• 清掃、リネン、消耗品は宿泊者ごとに発生します — 1組の滞在が短いほど、1泊あたりの費用は高くなります。
• 電気、水道、インターネット、テレビは、空室のときもオーナーの負担です。
• 家具の消耗は長期賃貸より早く進みます：タオル、シーツ、マットレス、エアコン、電子錠。
• 運営会社（委託する場合）：上の例の20%のように売上の一部です — 手数料に清掃とリネンが含まれるかを確認してください。
• マンション管理費、宿泊者の駐車料金； 宿泊業として使う部屋に追加料金を課す建物もあります。

リスク

• 管理組合・住民の反対： 建物がエレベーターカードを制限したり、宿泊者の登録を認めなかったりすることがあります — 決定26/2025が有効だった時期には、ホーチミン市の多くの建物が禁止を通知しました。規定は1年余りで一度変わっており、再び変わる可能性があります。
• オフシーズン： 短期賃貸の収入は観光シーズンや祝日で変動します。稼働が40%の夜数だと、例の純収入は月約910万ドンまで下がります。
• 供給の競争： ホーチミン市だけでAirbnbが約1万4,000戸あります（AirDNA、2024年）。同じタイプの部屋が多い建物では、宿泊料金が下がりやすくなります。
• 行政罰： 滞在届出や外国人宿泊者の届出を忘れた場合 — 宿泊者ごとにその都度必要な手続きです。
• 借入での購入： 夜単位の収入は一定せず、毎月の返済を確保しにくくなります — 銀行借入レバレッジの安全な使い方もご覧ください。

向いている物件：観光マンションと居住用マンションの違い

• 観光エリア内にあり、運営会社がいる観光マンション： 法的に宿泊向けで、エリア全体の集客も見込めます。例：Alora Nha Trang — 50年所有（2071年8月10日まで）の観光マンションで、スタジオはデベロッパーの販売条件で13.6億ドンから、Managed by KDI Group、Serviced by The Ascott。複合開発Libera Nha Trang内にあり、Villa Le Corail – A Gran Meliá、The Paramountが運営中です。デベロッパー資料では、同じエリアのParamount Signatureは1泊150万〜200万ドンで貸し出されています — 別商品の数字であり、Aloraへの保証ではありません。観光・リゾートマンション（海沿い）もご覧ください。
• 観光都市の、長期の住宅用地付きタウンハウス・マンション： Meyhomes Capital Phú Quốc — デベロッパーは、長期所有の都市住宅用地を公表しています。ĐT975号線沿いの「Connected Home」タウンハウスは、居住、事業、または宿泊用の賃貸に使えます。デベロッパーは共通の価格表を未公表です — 1戸ごとにお問い合わせください。
• 中心部の居住用マンションで引き渡し済み： The Marq（旧1区、Savills運営）は、長期賃貸や専門職向けの月単位の賃貸に向いています。日貸しをしたい場合は、先に管理組合に確認し、決定19/2026と照らし合わせる必要があります — ご関心のある物件について、HPRが代わりに確認します。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。収入の数字は説明のための例であり、利益を保証するものではありません。

1. 売買契約書と権利証で、商品の種類を確認します：居住用マンション、複合施設内のマンション、観光マンションのいずれか。
2. 省・市の集合住宅管理規定（ホーチミン市：決定19/2026/QĐ-UBND）と建物の規約を読みます。短期滞在での賃貸が認められるか、追加費用はいくらかを、管理組合に書面で確認します。
3. 世帯事業の登録と、地方が求める場合は観光宿泊施設としての営業登録を行い、治安と防火の条件を満たします。
4. 宿泊者ごとのVNeIDでの滞在届出（23時まで）と、外国人宿泊者の12時間以内の仮居住届出の手順を整えます。
5. 稼働率40%・50%・70%の3段階で、プラットフォーム手数料、清掃、光熱費、管理費を引いた純収入を計算し、同じ建物の実際の長期賃貸料と比べます。
6. 営業しているすべての物件の売上を合計して、年10億ドンの基準を超えるかを確認し、宿泊サービスに適用される税率を税務署に問い合わせます。
7. 借入で購入する場合：オフシーズンの月でも返済できるようにします。
8. 代替案を事前に決めておきます：建物や規定が変わった場合に、長期賃貸ならいくらで貸せるか。

• LuatVietnam — TP.HCM: Cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký lưu trú du lịch từ 25/4/2026（決定19/2026/QĐ-UBND、第11条、第12条第3〜4項）、2026年4月15日。
• HTV — TP.HCM siết quản lý lưu trú ngắn hạn trong chung cư、2026年4月15日。
• VietnamFinance — Chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn: Không có cơ sở cấm, phải sửa quy định?（建設省から司法省への報告；決定26/2025/QĐ-UBND）、2025年5月17日。
• Diễn đàn Doanh nghiệp — HoREA đề nghị bổ sung cơ chế quản lý dịch vụ lưu trú ngắn ngày（2023年住宅法 第3条第8項c号；2020年投資法 付録IV）、2025年9月21日。
• VnExpress — Dịch vụ căn hộ lưu trú ngắn ngày khó "trở lại thời hoàng kim"（AirDNAデータ：約1万4,000戸、1泊58米ドル、稼働率約50%；長期賃貸は月1,400万〜2,500万ドン）、2025年6月11日。
• Việt Báo（Doanh nhân & Pháp luật引用）— TP.HCM: Cho thuê căn hộ du lịch phải đăng ký lưu trú và đáp ứng điều kiện pháp lý（ホーチミン市観光局の予約プラットフォームに関する提案）、2026年5月17日。
• 観光法09/2017/QH14 第48条（観光宿泊施設の種類）、第49条（観光宿泊サービス業の条件）。
• CafeF（タインホア省警察引用）— Quy định mới về thông báo lưu trú vừa chính thức được áp dụng（改正居住法第30条、政令282/2025/NĐ-CP 第10条）、2026年7月31日。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhà nghỉ, khách sạn không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng（政令282/2025/NĐ-CP 第21条）、2025年11月22日。
• Báo Pháp luật Việt Nam — Mức phạt khi cho người nước ngoài ở nhờ mà không khai báo（12時間／24時間の期限、法律47/2014/QH13 第33条）。
• CafeBiz — Cho thuê căn hộ cho người kinh doanh Airbnb… Cục Thuế trả lời（不動産賃貸は「宿泊業を除く」）、2026年2月5日。
• Báo Chính phủ — Toàn văn Nghị định số 141/2026/NĐ-CP（年10億ドンの売上基準、基準超過時の電子インボイス）。
• Einvoice — Hộ kinh doanh doanh thu đến 1 tỷ đồng/năm: kê khai và xử lý thuế từ 2026（基準超過時の計算方法）、2026年5月15日。
• Airbnb Help Center — Airbnb service fees（一般的な片側手数料15.5%、3%分担方式は廃止中）、2026年10月24日閲覧。