公寓按日出租、Airbnb：合法吗？比长租更赚钱吗？

依据：2023年《住房法》（第 3 条第 8 款 c 项）；2017年《旅游法》（第 48、49 条）；2020年《居住法》，修订后的第 30 条自 2026年7月1日起生效；第 282/2025/NĐ-CP 号议定（2025年12月15日生效）；第 141/2026/NĐ-CP 号议定修订第 68/2026/NĐ-CP 号议定（自 2026年1月1日起年收入 10亿越南盾门槛）；胡志明市第 19/2026/QĐ-UBND 号决定（2026年4月25日生效）· 2026年10月24日更新。

简要结论：按日出租并非当然被禁止，但只有在公寓被允许用于住宿，且您办齐住宿设施所需手续的前提下才合规。就收入而言，短租的营业额更高，但扣除平台费、清洁费、水电费后，只有入住率超过约一半的夜数时，净收入才高于长租。

收入：胡志明市两居室参考示例

市场数据：据 AirDNA 数据（VnExpress 2025年6月11日报道），2024年胡志明市有近 14,000 套公寓经营 Airbnb，平均房价 58 美元／晚（约 150万越南盾），入住率约 50%；长租租金普遍为每月 1400万–2500万越南盾。下例采用上述水平，各项支出为用于说明的假设，并非某一套房的实测数据。

每月项目	短租（自营，入住 15 晚）	长租（每月 1700万越南盾）
营业收入	15 晚 × 150万 = 2250万越南盾	1700万 × 11 个月 ÷ 12 = 1560万越南盾（每年空置 1 个月）
平台费	− 350万（15.5%——Airbnb 常见的单边收费比例）	—
中介找客	—	− 140万（每年 1 个月租金）
清洁、洗涤	− 200万（约 8 批住客 × 25万越南盾）	—
水电、网络	− 200万（房东承担）	租客承担
公寓管理费	− 100万	租客承担（视合同而定）
一次性用品、维修、更换物品	− 150万	− 70万（每年 800万越南盾）
净收入	约 1250万越南盾	约 1350万越南盾

入住夜数变化时，短租结果波动很大：

每月入住夜数	短租净收入（自营）
12 晚（40%）	约 910万越南盾
15 晚（50%）	约 1250万越南盾
16 晚（53%）	约 1360万越南盾——与长租持平
21 晚（70%）	约 1930万越南盾

• 委托运营方（接待住客、打扫、处理评价）：若运营费约占营业额的 20%，在 15 晚的水平下，净收入仅约 800万越南盾——明显低于长租。
• **无法折算成金钱的精力：**办理入住退房、日夜回复消息、处理住户投诉。长租基本上每年只需签一份合同。
• 同一篇 VnExpress 报道提到，有房东曾在入住率超过 70% 时月收约 2500万越南盾，而长租只有 1700万越南盾——这是营业额、尚未扣除成本，且属个别情况。

想为您的房子测算，请使用租金收入计算工具，费用扣除方法见文章租金毛收益率与净收益率。

居住型公寓：《住房法》禁止什么，胡志明市允许什么

• 2023年《住房法》第 3 条第 8 款 c 项禁止将公寓用于居住以外的用途（2014年《住房法》有类似规定）。建设部曾据此认定按小时、按日出租属于违规。

• **尚无“短期”的定义：**在提交司法部的报告中（VietnamFinance 2025年5月17日报道），建设部指出，目前没有规定出租多少天算短期，也没有禁止所有者出租自己的公寓；用于经营旅游住宿的公寓还须遵守旅游法律。建设部表示将审查并向有权机关报告，建议修改规定。

• 胡志明市 2026年转向：第 26/2025/QĐ-UBND 号决定（2025年2月27日生效）规定居住型公寓不得经营短期住宿出租——此后不少楼宇发出了禁止通知。该决定已被第 19/2026/QĐ-UBND 号决定（2026年4月25日生效）取代：短期住宿出租（旅游公寓）须登记旅游住宿设施经营活动，并按使用功能和已批准的设计文件经营（第 12 条第 3 款）；出租方须履行税务、居住、治安、消防、环保义务，为租客办理暂住登记／住宿通报，并要求租客遵守公寓楼管理规约（第 12 条第 4 款）。

• 其他省、市：依照当地的公寓管理规定和各楼宇的管理规约。购买用于短租之前，请以书面形式询问物业管理处：楼宇是否允许、是否额外收费、住客能否领取电梯卡。

《旅游法》：“旅游公寓”是独立的类型

• 2017年《旅游法》第 48 条将旅游公寓列为旅游住宿设施的一种，与酒店、旅游别墅、旅馆、民宿并列。
• 第 49 条规定了经营旅游住宿服务的 3 项条件：持有营业登记；满足治安、消防、环保、食品安全条件；具备服务住客的最低设施和服务。
• 按 2020年《投资法》（附录 IV），短期住宿服务属于有条件经营行业，如 HoREA 在 2025年9月21日的建议中所引述。
• 因此，旅游、服务类项目中获批的旅游公寓（通常为有期限所有权，例如 50 年）在短租方面的法律优势，比居住型公寓更明确——另见公寓所有权期限。

住宿通报与外国住客申报

• 越南籍住客：依《居住法》第 30 条（修订后，2026年7月1日起生效），住宿设施须在住客开始入住当天 23 点前通报；住客 23 点后到达的，须在次日 8 点前通报。可通过 VNeID 应用或公共服务门户通报（胡志明市第 19/2026 号决定提及这两种线上渠道）。
• **罚款（第 282/2025/NĐ-CP 号议定第 10 条）：**个人未通报住宿的，警告或罚款 50万–100万越南盾；经营住宿的机构未通报 1–3 人的，罚款 200万–400万越南盾，4–8 人罚款 400万–800万越南盾；组织违规的，罚款加倍。
• **外国住客：**住宿设施须在住客抵达后 12 小时内向公安申报暂住（偏远地区 24 小时——外国人入境、出境、过境、居住的第 47/2014/QH13 号法律第 33 条）。未申报的按人数处罚（第 282/2025/NĐ-CP 号议定第 21 条）：1–3 人罚款 300万–500万越南盾，4–8 人罚款 1000万–1500万越南盾，9 人及以上罚款 1500万–2000万越南盾。另见出租房屋时的暂住申报。

税费：按日出租属于住宿经营

• 个人出租不动产的税务规定不包含住宿经营活动（第 109/2025/QH15 号《个人所得税法》，据税务总局在《青年报》研讨会上的答复，CafeBiz 2026年2月5日报道）。通过 Airbnb、Booking、Agoda 按日出租公寓属于住宿经营，应按个体经营户、经营个人申报纳税，而不是长租合同所用的 01/BĐS 房屋出租表。

• 年收入 10亿越南盾门槛（自 2026年1月1日起）：年收入不超过 10亿越南盾的个体经营户、经营个人，不缴增值税，也无需缴个人所得税（第 141/2026/NĐ-CP 号议定）。上例每年收入约 2.7亿越南盾——低于门槛，但门槛按您经营的所有房源的总收入计算。

• **超过 10亿越南盾／年：**增值税按全部营业额的一定百分比计算，个人所得税按行业比例对超过 10亿越南盾的部分计算（或按所得计算），并须使用税务机关赋码的电子发票。适用于住宿服务的比例：开始前请向主管税务机关询问。

• 自 2026年5月起，胡志明市旅游局建议要求跨境平台（Airbnb、Agoda、Booking）只发布持有营业执照、税号的房源，并向税务机关提供交易数据——这是建议，尚非规定。

需要提前计算的运营成本

• **平台费：**Airbnb 正在将所有房东转为单边收费，常见为 15.5%（在 14–16% 之间浮动），从房东实收款中扣除；旧的 3% 分摊模式正逐步取消。Airbnb 可随时调整费用。
• 每批住客之后的清洁、洗涤、一次性用品——住客停留越短，每晚分摊的成本越高。
• 水电、网络、电视即使房子空置也由房东支付。
• 家具损耗更快，比长租更明显：毛巾、床单、床垫、空调、电子门锁。
• 运营方（如委托）：按营业额的一定比例收取，如上例的 20%——请问清楚该费用是否已含清洁和洗涤。
• **公寓管理费、住客停车费；**部分楼宇对经营住宿的房源另行收费。

风险

• **物业管理处、住户反对：**楼宇可能限制电梯卡、不让住客登记——第 26/2025 号决定有效期间，胡志明市不少楼宇已发出禁止通知。规定在一年多里已变动一次，还可能再变。
• **淡季：**短租收入随旅游季节、节假日波动；入住 40% 的夜数时，示例中的净收入仅约每月 910万越南盾。
• **供应竞争：**仅胡志明市就有近 14,000 套 Airbnb 房源（AirDNA，2024年）；同一楼宇同类房源多时，每晚价格容易被压低。
• 若忘记住宿通报或外国住客申报，将面临行政处罚——每批住客都要办理一次。
• **贷款购房：**按夜计算的现金流不稳定，难以保证按月还贷——见银行贷款杠杆多少才安全。

合适的房源：区分旅游公寓与居住型公寓

• **旅游区内、有运营方的旅游公寓：**法律上为住宿用途，可享有整个园区的客源。例如 Alora Nha Trang——50 年所有权的旅游公寓（至 2071年8月10日），按开发商销售政策 studio 起价 13.6亿越南盾，Managed by KDI Group，Serviced by The Ascott；位于 Libera Nha Trang 综合体内，同区还有 Villa Le Corail – A Gran Meliá 和已运营的 The Paramount。据开发商资料，同区 Paramount Signature 公寓出租价为 150万–200万越南盾／晚——这是其他产品的数据，并非对 Alora 的承诺。另见旅游公寓、海滨度假公寓。
• 旅游城市的联排房、长期居住用地公寓：Meyhomes Capital Phú Quốc——开发商公布的城市居住用地为长期所有；ĐT975 号路沿街的“Connected Home”联排房可自住、经营或用于住宿出租。开发商尚未公布统一价目表——请逐套询价。
• 市中心已交付的居住型公寓：The Marq（原第一郡，Savills 运营）适合长租、面向专家的按月出租；若要按日出租，须先询问物业管理处，并对照第 19/2026 号决定——HPR 可为您关注的房源代为询问。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。收入数据为说明性示例，并非收益承诺。

1. 查看买卖合同、产权证上的产品类型：居住型公寓、综合楼内的公寓，还是旅游公寓。
2. 阅读所在省、市的公寓管理规定（胡志明市：第 19/2026/QĐ-UBND 号决定）和楼宇管理规约；以书面形式询问物业管理处，楼宇是否允许短期住宿出租、需额外收费多少。
3. 在当地要求时，登记个体经营户和旅游住宿设施经营活动；满足治安、消防条件。
4. 为每批住客准备在 VNeID 上的住宿通报流程（23 点前），以及外国住客 12 小时内的暂住申报。
5. 在 40% · 50% · 70% 三种入住率下，扣除平台费、清洁、水电、管理费后计算净收入；与同楼实际长租租金对比。
6. 汇总所有在经营房源的总收入，看是否超过每年 10亿越南盾的门槛；向税务机关询问适用于住宿服务的税率。
7. 贷款购房：确保即使在淡季月份也能还得上贷款。
8. 预先选好备选方案：若楼宇或规定变动，这套房长租能以什么价格出租。

• LuatVietnam — TP.HCM: Cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký lưu trú du lịch từ 25/4/2026（胡志明市：自 2026年4月25日起，公寓短期出租须登记旅游住宿）（第 19/2026/QĐ-UBND 号决定，第 11 条，第 12 条第 3–4 款），2026年4月15日。
• HTV — TP.HCM siết quản lý lưu trú ngắn hạn trong chung cư（胡志明市收紧公寓内短期住宿管理），2026年4月15日。
• VietnamFinance — Chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn: Không có cơ sở cấm, phải sửa quy định?（公寓短期住宿出租：没有禁止依据，是否应修改规定？）（建设部提交司法部的报告；第 26/2025/QĐ-UBND 号决定），2025年5月17日。
• Diễn đàn Doanh nghiệp — HoREA đề nghị bổ sung cơ chế quản lý dịch vụ lưu trú ngắn ngày（HoREA 建议补充短期住宿服务的管理机制）（2023年《住房法》第 3 条第 8 款 c 项；2020年《投资法》附录 IV），2025年9月21日。
• VnExpress — Dịch vụ căn hộ lưu trú ngắn ngày khó "trở lại thời hoàng kim"（短期住宿公寓服务难以“重回黄金时代”）（AirDNA 数据：近 14,000 套、58 美元／晚、入住率约 50%；长租租金每月 1400万–2500万越南盾），2025年6月11日。
• Việt Báo（转引《企业家与法律报》）— TP.HCM: Cho thuê căn hộ du lịch phải đăng ký lưu trú và đáp ứng điều kiện pháp lý（胡志明市：出租旅游公寓须登记住宿并满足法律条件）（胡志明市旅游局关于订房平台的建议），2026年5月17日。
• 2017年第 09/2017/QH14 号《旅游法》，第 48 条（旅游住宿设施的类型）和第 49 条（经营旅游住宿服务的条件）。
• CafeF（转引清化省公安）— Quy định mới về thông báo lưu trú vừa chính thức được áp dụng（住宿通报新规正式实施）（修订后的《居住法》第 30 条，第 282/2025/NĐ-CP 号议定第 10 条），2026年7月31日。
• 越南律师杂志 — Nhà nghỉ, khách sạn không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng（旅馆、酒店未为外国住客申报暂住，最高罚款 2000万越南盾）（第 282/2025/NĐ-CP 号议定第 21 条），2025年11月22日。
• 越南法律报 — Mức phạt khi cho người nước ngoài ở nhờ mà không khai báo（让外国人借住而不申报的处罚）（12 小时／24 小时期限，第 47/2014/QH13 号法律第 33 条）。
• CafeBiz — Cho thuê căn hộ cho người kinh doanh Airbnb… Cục Thuế trả lời（把公寓出租给经营 Airbnb 的人……税务总局答复）（出租不动产“不含住宿经营活动”），2026年2月5日。
• 政府报 — Toàn văn Nghị định số 141/2026/NĐ-CP（第 141/2026/NĐ-CP 号议定全文）（年收入 10亿越南盾门槛，超过门槛须使用电子发票）。
• Einvoice — Hộ kinh doanh doanh thu đến 1 tỷ đồng/năm: kê khai và xử lý thuế từ 2026（年收入至 10亿越南盾的个体经营户：2026年起的申报和税务处理）（超过门槛时的计算方法），2026年5月15日。
• Airbnb Help Center — Airbnb service fees（常见单边收费 15.5%，3% 分摊模式正逐步取消），2026年10月24日访问。