아파트 일 단위 임대, 에어비앤비: 합법이며 장기 임대보다 이익일까?

근거: 2023년 주택법(제3조 제8항 c호); 2017년 관광법(제48, 49조); 2020년 거주법 제30조 개정분 2026년 7월 1일 시행; 시행령 282/2025/NĐ-CP(2025년 12월 15일 시행); 시행령 68/2026/NĐ-CP를 개정한 시행령 141/2026/NĐ-CP(2026년 1월 1일부터 연 10억 동 기준); 호찌민시 결정 19/2026/QĐ-UBND(2026년 4월 25일 시행) · 2026년 10월 24일 업데이트.

짧게 답하면: 일 단위 임대는 당연히 금지되는 것은 아니지만, 아파트가 숙박 용도로 허용되고 숙박시설로서 절차를 모두 밟았을 때만 적법합니다. 수입 면에서는 단기 임대의 매출이 더 높지만, 플랫폼 수수료, 청소, 전기·수도를 뺀 순수입은 입주율이 대략 절반을 넘을 때만 장기 임대를 앞섭니다.

수입: 호찌민시 침실 2개 아파트 참고 예시

시장 자료: AirDNA 자료(VnExpress 2025년 6월 11일 보도)에 따르면 호찌민시에는 2024년 에어비앤비로 운영되는 아파트가 약 14,000세대이며, 평균 임대가는 1박 58달러(약 150만 동), **입주율은 약 50%**이고, 장기 임대료는 보통 월 1,400만–2,500만 동입니다. 아래 예시는 이 수준을 사용하며, 지출 항목은 설명을 위한 가정이지 특정 세대의 실측값이 아닙니다.

월 항목	단기 임대(직접 운영, 15박 입주)	장기 임대(월 1,700만 동)
매출	15박 × 150만 = 2,250만 동	1,700만 × 11개월 ÷ 12 = 1,560만 동(연 1개월 공실)
플랫폼 수수료	− 350만(15.5% — 에어비앤비의 일반적인 단일 수수료율)	—
중개 수수료	—	− 140만(연 1개월 임대료)
청소, 세탁	− 200만(투숙객 약 8회 × 25만 동)	—
전기, 수도, 인터넷	− 200만(집주인 부담)	임차인 부담
공동주택 관리비	− 100만	임차인 부담(계약에 따름)
일회용품, 수리, 비품 교체	− 150만	− 70만(연 800만 동)
순수입	약 1,250만 동	약 1,350만 동

투숙 박수를 바꾸면 단기 임대 결과는 크게 달라집니다:

월 투숙 박수	단기 임대 순수입(직접 운영)
12박(40%)	약 910만 동
15박(50%)	약 1,250만 동
16박(53%)	약 1,360만 동 — 장기 임대와 같은 수준
21박(70%)	약 1,930만 동

• 운영 대행사에 맡기는 경우(체크인, 객실 청소, 후기 관리): 운영 수수료가 매출의 약 20%라면 15박 기준 순수입은 약 800만 동으로, 장기 임대보다 상당히 낮습니다.
• 금액으로 환산되지 않는 수고: 체크인·체크아웃 응대, 밤낮 없는 메시지 답변, 주민 민원 처리. 장기 임대는 거의 연 1회 계약이면 됩니다.
• 같은 VnExpress 기사의 보고서에는 장기 임대로는 월 1,700만 동밖에 못 받던 집주인이 입주율 70% 이상으로 월 약 2,500만 동을 번 사례가 있으나, 이는 비용을 빼기 전 매출이며 개별 사례입니다.

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주거용 공동주택: 주택법이 금지하는 것, 호찌민시가 허용하는 것

• 2023년 주택법 제3조 제8항 c호는 공동주택 아파트를 주거 외 용도로 사용하는 것을 금지합니다(2014년 주택법에도 비슷한 규정). 건설부는 이 조항을 근거로 시간 단위·일 단위 임대를 위반으로 본 적이 있습니다.

• "단기"의 정의 없음: 법무부에 보낸 보고서(VietnamFinance 2025년 5월 17일 보도)에서 건설부는 며칠 임대하면 단기인지 정한 규정이 없고 소유자가 자기 아파트를 임대하는 것을 금지하는 조항도 없다고 밝혔으며, 관광 숙박업으로 쓰는 아파트는 관광법을 추가로 따라야 합니다. 건설부는 규정 개정을 위해 검토해 권한 기관에 보고하겠다고 했습니다.

• 호찌민시, 2026년에 방향 전환: 결정 26/2025/QĐ-UBND(2025년 2월 27일 시행)는 주거용 아파트를 단기 숙박 임대로 영업할 수 없다고 정했고, 이후 많은 건물이 금지를 공지했습니다. 이 결정은 **결정 19/2026/QĐ-UBND(2026년 4월 25일 시행)**로 대체되었습니다: 단기 숙박 임대(관광 아파트)는 관광 숙박시설 영업 등록을 해야 하고, 승인된 설계 서류와 용도에 맞게 운영해야 하며(제12조 제3항), 임대인은 세금, 거주, 치안, 소방, 환경 의무를 이행하고 임차인의 임시 거주 등록 / 숙박 신고를 하며 임차인이 공동주택 규약을 따르도록 해야 합니다(제12조 제4항).

• 다른 시·성: 해당 지방의 공동주택 관리 규정과 건물별 규약에 따릅니다. 단기 임대 목적으로 사기 전에, 건물이 허용하는지, 추가 비용을 받는지, 투숙객에게 엘리베이터 카드를 발급하는지 관리사무소에 서면으로 문의하십시오.

관광법: "관광 아파트"는 별도 유형

• 2017년 관광법 제48조는 호텔, 관광 빌라, 모텔, 홈스테이와 함께 관광 아파트(콘도텔)를 관광 숙박시설의 한 종류로 열거합니다.
• 제49조는 관광 숙박 서비스 영업의 3가지 조건을 정합니다: 사업자 등록이 있을 것; 치안, 소방, 환경 보호, 식품 안전 조건을 충족할 것; 투숙객에게 필요한 최소한의 시설과 서비스를 갖출 것.
• 단기 숙박 서비스는 2020년 투자법(부록 IV)상 조건부 영업 업종이며, HoREA가 2025년 9월 21일 건의서에서 인용했습니다.
• 따라서 허가를 받은 상품인 관광 아파트(관광·서비스 프로젝트 내, 보통 50년 등 기한부 소유)가 단기 임대에서는 주거용 공동주택 아파트보다 법적으로 더 유리합니다 — 아파트 소유 기한도 참고하십시오.

숙박 신고와 외국인 투숙객 신고

• 베트남인 투숙객: 거주법 제30조(개정, 2026년 7월 1일 시행)에 따라 숙박시설은 투숙객이 묵기 시작하는 날 오후 11시 전에 신고해야 하며, 오후 11시 이후 도착하면 다음 날 오전 8시 전에 신고합니다. 신고는 VNeID 앱 또는 공공서비스 포털로 할 수 있습니다(호찌민시 결정 19/2026은 두 온라인 채널을 모두 명시).
• 과태료(시행령 282/2025/NĐ-CP 제10조): 개인이 숙박 신고를 하지 않으면 경고 또는 50만–100만 동; 숙박업소가 1–3명을 신고하지 않으면 200만–400만 동, 4–8명은 400만–800만 동; 단체가 위반하면 두 배.
• 외국인 투숙객: 숙박시설은 투숙객 도착 후 12시간 이내(벽지·오지는 24시간 — 외국인의 입국·출국·통과·거주에 관한 법률 47/2014/QH13 제33조)에 공안에 임시 거주 신고를 해야 합니다. 미신고 시 인원별 과태료(시행령 282/2025/NĐ-CP 제21조): 1–3명 300만–500만 동, 4–8명 1,000만–1,500만 동, 9명 이상 1,500만–2,000만 동. 임대 시 임시 거주 신고도 참고하십시오.

세금: 일 단위 임대는 숙박업

• 개인 부동산 임대 세금 규정은 숙박업을 제외합니다(개인소득세법 109/2025/QH15, 뚜오이째 신문 세미나에서의 세무국 답변, CafeBiz 2026년 2월 5일 보도). 에어비앤비, Booking, Agoda로 아파트를 일 단위로 임대하는 것은 숙박업이므로 개인사업자로 세금을 신고하며, 장기 임대 계약의 주택 임대 양식 01/BĐS를 따르지 않습니다.

• 연 10억 동 기준(2026년 1월 1일부터): 연 매출이 10억 동 이하인 개인사업자는 부가가치세가 없고 개인소득세도 내지 않습니다(시행령 141/2026/NĐ-CP). 위 예시의 세대는 연 약 2억 7,000만 동으로 기준 이하이지만, 기준은 영업하는 모든 세대의 총매출로 계산합니다.

• 연 10억 동 초과: 부가가치세는 전체 매출에 대한 비율로, 개인소득세는 10억 동을 초과한 매출분에 업종별 비율(또는 소득 기준)로 계산하며, 세무서 코드가 있는 전자세금계산서를 사용해야 합니다. 숙박 서비스에 적용되는 비율은 시작하기 전에 관할 세무서에 문의하십시오.

• 2026년 5월부터 호찌민시 관광국은 국경 간 플랫폼(Airbnb, Agoda, Booking)이 영업 허가, 세금 번호가 있는 세대만 게시하고 거래 데이터를 세무 당국에 제공하도록 의무화하자고 제안했습니다 — 이는 제안일 뿐 규정이 아닙니다.

미리 계산할 운영 비용

• 플랫폼 수수료: 에어비앤비는 모든 집주인을 단일 수수료 방식으로 옮기고 있으며, 보통 15.5%(14–16%)가 집주인 수령액에서 공제됩니다; 기존 3% 분담 방식은 단계적으로 폐지되고 있습니다. 에어비앤비는 언제든 수수료를 바꿀 수 있습니다.
• 청소, 세탁, 일회용품은 투숙객마다 발생합니다 — 투숙이 짧을수록 1박당 비용이 높아집니다.
• 전기, 수도, 인터넷, TV는 집이 비어 있어도 집주인이 부담합니다.
• 가구 마모가 장기 임대보다 빠릅니다: 수건, 침구, 매트리스, 에어컨, 전자 도어록.
• 운영 대행사(이용 시): 매출의 일부, 위 예시의 20%처럼 — 청소와 세탁이 요금에 포함되는지 확인하십시오.
• 공동주택 관리비, 손님 주차비; 일부 건물은 숙박 영업 세대에 추가 요금을 받습니다.

위험

• 관리사무소, 주민 반대: 건물이 엘리베이터 카드를 제한하거나 투숙객 등록을 불허할 수 있습니다 — 결정 26/2025가 유효하던 시기에는 호찌민시의 많은 건물이 금지를 공지했습니다. 규정은 1년여 동안 한 번 바뀌었고 다시 바뀔 수 있습니다.
• 비수기: 단기 수입은 관광 시즌과 연휴에 따라 변동합니다; 예시에서 투숙 박수가 40%이면 순수입은 월 약 910만 동에 그칩니다.
• 공급 경쟁: 호찌민시에만 에어비앤비 약 14,000세대가 있고(AirDNA, 2024), 같은 유형의 세대가 많은 건물에서는 1박 가격이 눌리기 쉽습니다.
• 행정 과태료: 숙박 신고나 외국인 투숙객 신고를 잊으면 — 투숙객마다 매번 해야 하는 절차입니다.
• 대출 구매: 박 단위 현금흐름은 일정하지 않아 매월 상환을 보장하기 어렵습니다 — 안전한 은행 대출 레버리지를 참고하십시오.

알맞은 아파트: 관광 아파트와 주거용 공동주택 구분

• 관광 단지 내, 운영 대행사가 있는 관광 아파트: 법적 지위가 숙박용이며 단지 전체의 투숙객 수요가 있습니다. 예: Alora Nha Trang — 50년 소유(2071년 8월 10일까지) 관광 아파트, 시행사 분양 조건상 스튜디오 13억 6,000만 동부터, Managed by KDI Group, Serviced by The Ascott; Libera Nha Trang 단지 내에 있고 운영 중인 Villa Le Corail – A Gran Meliá, The Paramount와 같은 단지. 시행사 자료에 따르면 같은 단지의 Paramount Signature 아파트는 1박 150만–200만 동에 임대됩니다 — 다른 상품의 수치이며 Alora에 대한 약속이 아닙니다. 관광·해변 휴양 아파트도 참고하십시오.
• 관광 도시의 타운하우스, 장기 택지 아파트: Meyhomes Capital Phú Quốc — 시행사는 장기 소유 도시 주거용지를 공시했으며; ĐT975 도로변 "Connected Home" 타운하우스는 거주, 영업 또는 숙박 임대 용도입니다. 시행사는 공통 가격표를 아직 공시하지 않았으므로 세대별 가격을 문의하십시오.
• 도심 주거용 공동주택, 인도 완료: The Marq(구 1군, Savills 운영)는 장기 임대, 전문직 대상 월 단위 임대에 적합합니다; 일 단위 임대를 원하면 먼저 관리사무소에 문의하고 결정 19/2026과 대조해야 합니다 — 관심 있는 세대는 HPR이 대신 문의해 드립니다.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다. 수입 수치는 설명용 예시이며 수익 보장이 아닙니다.

1. 매매계약서와 증서에서 상품 유형을 확인합니다: 주거용 공동주택 아파트, 복합 단지 내 아파트, 또는 관광 아파트(콘도텔).
2. 시·성의 공동주택 관리 규정(호찌민시: 결정 19/2026/QĐ-UBND)과 건물 규약을 읽고, 건물이 단기 숙박 임대를 허용하는지와 추가 비용이 얼마인지 관리사무소에 서면으로 문의합니다.
3. 지방에서 요구하는 경우 개인사업자 등록과 관광 숙박시설 운영 등록을 하고, 치안·소방 조건을 충족합니다.
4. 투숙객마다 VNeID로 숙박 신고(오후 11시 전)하고, 외국인 투숙객은 12시간 이내에 임시 거주 신고하는 절차를 준비합니다.
5. 플랫폼 수수료, 청소, 전기·수도, 관리비를 뺀 순수입을 입주율 40% · 50% · 70% 세 단계로 계산하고, 같은 건물의 실제 장기 임대료와 비교합니다.
6. 운영하는 모든 세대의 총매출을 합산해 연 10억 동 기준을 넘는지 확인하고, 숙박 서비스에 적용되는 세율은 세무서에 문의합니다.
7. 대출로 구매하는 경우: 비수기 달에도 상환할 수 있는지 확인합니다.
8. 대안을 미리 정합니다: 건물이나 규정이 바뀌면 장기 임대로 어느 가격에 임대할 수 있는지.

• LuatVietnam — TP.HCM: Cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký lưu trú du lịch từ 25/4/2026(호찌민시: 2026년 4월 25일부터 아파트 단기 임대는 관광 숙박 등록 필수) (결정 19/2026/QĐ-UBND, 제11조, 제12조 제3–4항), 2026년 4월 15일.
• HTV — TP.HCM siết quản lý lưu trú ngắn hạn trong chung cư(호찌민시, 공동주택 내 단기 숙박 관리 강화), 2026년 4월 15일.
• VietnamFinance — Chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn: Không có cơ sở cấm, phải sửa quy định?(공동주택 단기 숙박 임대: 금지 근거 없음, 규정 개정 필요?) (건설부가 법무부에 보낸 보고서; 결정 26/2025/QĐ-UBND), 2025년 5월 17일.
• 기업 포럼 — HoREA đề nghị bổ sung cơ chế quản lý dịch vụ lưu trú ngắn ngày(HoREA, 단기 숙박 서비스 관리 체계 보완 건의) (2023년 주택법 제3조 제8항 c호; 2020년 투자법 부록 IV), 2025년 9월 21일.
• VnExpress — Dịch vụ căn hộ lưu trú ngắn ngày khó "trở lại thời hoàng kim"(단기 숙박 아파트 서비스, "황금기 복귀" 어려워) (AirDNA 자료: 약 14,000세대, 1박 58달러, 입주율 약 50%; 장기 임대료 월 1,400만–2,500만 동), 2025년 6월 11일.
• Việt Báo (Doanh nhân & Pháp luật 인용) — TP.HCM: Cho thuê căn hộ du lịch phải đăng ký lưu trú và đáp ứng điều kiện pháp lý(호찌민시: 관광 아파트 임대는 숙박 등록과 법적 요건 충족 필요) (호찌민시 관광국의 예약 플랫폼 관련 제안), 2026년 5월 17일.
• 관광법 제09/2017/QH14호, 제48조(관광 숙박시설 종류)와 제49조(관광 숙박 서비스 영업 요건).
• CafeF (타인호아성 공안 인용) — Quy định mới về thông báo lưu trú vừa chính thức được áp dụng(숙박 신고 신규 규정 정식 시행) (개정 거주법 제30조, 시행령 282/2025/NĐ-CP 제10조), 2026년 7월 31일.
• 베트남 변호사 잡지 — Nhà nghỉ, khách sạn không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng(외국인 투숙객 임시 거주 미신고 시 최대 2,000만 동 과태료) (시행령 282/2025/NĐ-CP 제21조), 2025년 11월 22일.
• 베트남 법률신문 — Mức phạt khi cho người nước ngoài ở nhờ mà không khai báo(외국인을 숙박시키고 신고하지 않은 경우의 과태료) (12시간 / 24시간 기한, 법률 47/2014/QH13 제33조).
• CafeBiz — Cho thuê căn hộ cho người kinh doanh Airbnb… Cục Thuế trả lời(에어비앤비 운영자에게 아파트 임대… 세무국 답변) (부동산 임대 "숙박업 제외"), 2026년 2월 5일.
• 정부 신문 — Toàn văn Nghị định số 141/2026/NĐ-CP(시행령 141/2026/NĐ-CP 전문) (연 매출 10억 동 기준, 기준 초과 시 전자세금계산서).
• Einvoice — Hộ kinh doanh doanh thu đến 1 tỷ đồng/năm: kê khai và xử lý thuế từ 2026(연 매출 10억 동까지 개인사업자: 2026년부터 세금 신고·처리) (기준 초과 시 계산 방식), 2026년 5월 15일.
• Airbnb Help Center — Airbnb service fees (단일 수수료 보통 15.5%, 3% 분담 방식 단계적 폐지), 2026년 10월 24일 조회.