Посуточная аренда квартиры, Airbnb: законно ли и выгоднее ли долгосрочной аренды?

Правовая основа: Закон о жилье 2023 г. (п. «c» ч. 8 ст. 3); Закон о туризме 2017 г. (ст. 48, 49); Закон о проживании 2020 г., ст. 30 в новой редакции, действует с 01.07.2026; постановление № 282/2025/NĐ-CP (действует с 15.12.2025); постановление № 141/2026/NĐ-CP, изменяющее постановление № 68/2026/NĐ-CP (порог 1 млрд донгов в год с 01.01.2026); решение № 19/2026/QĐ-UBND г. Хошимина (действует с 25.04.2026) · Обновлено 24.10.2026.

Короткий ответ: посуточная аренда не запрещена автоматически, но законна только если квартире разрешено использование для проживания гостей и Вы выполнили все процедуры, предусмотренные для места размещения. С точки зрения денег посуточная аренда даёт более высокую выручку, но после комиссии платформы, уборки, коммунальных платежей чистый доход выше, чем при долгосрочной аренде, только когда квартира занята более чем примерно половину ночей.

Доход: ориентировочный пример для двухспальной квартиры в Хошимине

Рыночные данные: по данным AirDNA (VnExpress, 11.06.2025), в Хошимине в 2024 г. было почти 14 000 квартир, сдаваемых через Airbnb, средняя цена — 58 USD за ночь (около 1,5 млн донгов), средняя загрузка около 50 %; распространённая цена долгосрочной аренды — 14–25 млн донгов в месяц. В примере ниже использованы эти уровни, а статьи расходов — допущения для иллюстрации, а не замеры по конкретной квартире.

Статья / месяц	Посуточная аренда (самостоятельно, 15 занятых ночей)	Долгосрочная аренда (17 млн донгов в месяц)
Выручка	15 ночей × 1,5 млн = 22,5 млн донгов	17 млн × 11 мес. ÷ 12 = 15,6 млн донгов (простой 1 месяц в год)
Комиссия платформы	− 3,5 млн (15,5 % — распространённая односторонняя комиссия Airbnb)	—
Риелтор за поиск арендатора	—	− 1,4 млн (месячная арендная плата раз в год)
Уборка, стирка	− 2 млн (около 8 заездов × 250 000 донгов)	—
Электричество, вода, интернет	− 2 млн (платит собственник)	платит арендатор
Плата за управление домом	− 1 млн	платит арендатор (по договору)
Расходные материалы, ремонт, замена предметов	− 1,5 млн	− 0,7 млн (8 млн донгов в год)
Чистый доход	около 12,5 млн донгов	около 13,5 млн донгов

При изменении числа занятых ночей результат посуточной аренды сильно колеблется:

Занятых ночей в месяц	Чистый доход от посуточной аренды (самостоятельно)
12 ночей (40 %)	около 9,1 млн донгов
15 ночей (50 %)	около 12,5 млн донгов
16 ночей (53 %)	около 13,6 млн донгов — на уровне долгосрочной аренды
21 ночь (70 %)	около 19,3 млн донгов

• Управляющая компания (встреча гостей, уборка, работа с отзывами): если плата за управление составляет около 20 % выручки, то при 15 ночах чистый доход — около 8 млн донгов, что заметно ниже долгосрочной аренды.
• Труд, не выраженный в деньгах: заселение и выселение, ответы на сообщения днём и ночью, решение жалоб жильцов. При долгосрочной аренде обычно достаточно одного договора в год.
• В отчёте той же статьи VnExpress отмечено, что некоторые собственники получали около 25 млн донгов в месяц при загрузке свыше 70 %, тогда как долгосрочная аренда приносила бы только 17 млн донгов — это выручка без вычета расходов и единичный случай.

Чтобы рассчитать для Вашей квартиры, воспользуйтесь калькулятором дохода от аренды и способом вычета расходов из статьи о валовой и чистой доходности аренды.

Жилые многоквартирные дома: что запрещает Закон о жилье и что разрешает Хошимин

• Закон о жилье 2023 г., п. «c» ч. 8 ст. 3 запрещает использовать квартиры в многоквартирных домах не по назначению, то есть не для проживания (в Законе о жилье 2014 г. было аналогичное положение). Минстрой ранее ссылался на эту норму, считая почасовую и посуточную аренду нарушением.

• Нет определения «краткосрочной» аренды: в отчёте, направленном в Минюст (VietnamFinance, 17.05.2025), Минстрой указал, что нет нормы, определяющей, на сколько дней аренда считается краткосрочной, и нет запрета собственнику сдавать свою квартиру; если квартира используется для туристического размещения, дополнительно применяется законодательство о туризме. Минстрой сообщил, что проведёт анализ и доложит компетентным органам о необходимости изменить нормы.

• Хошимин изменил подход в 2026 г.: решение № 26/2025/QĐ-UBND (действует с 27.02.2025) предусматривало, что жилые квартиры нельзя использовать для краткосрочной аренды с проживанием — многие дома после этого объявили запрет. Оно заменено решением № 19/2026/QĐ-UBND, действует с 25.04.2026: краткосрочная аренда с проживанием (туристические квартиры) требует регистрации деятельности туристического места размещения, эксплуатации в соответствии с назначением и утверждённой проектной документацией (п. 3 ст. 12); арендодатель выполняет обязанности по налогам, проживанию, общественному порядку, пожарной безопасности, охране окружающей среды, регистрации по месту пребывания / уведомлению о проживании арендаторов и обязывает арендаторов соблюдать правила многоквартирного дома (п. 4 ст. 12).

• Другие провинции и города: действуют местные правила управления многоквартирными домами и внутренний регламент каждого дома. Перед покупкой для посуточной аренды письменно спросите управляющую компанию: разрешает ли дом такую аренду, взимаются ли дополнительные платежи, выдаются ли гостям карты для лифта.

Закон о туризме: «туристическая квартира» — отдельный вид объектов

• Ст. 48 Закона о туризме 2017 г. относит туристические квартиры к видам туристических мест размещения наряду с отелями, туристическими виллами, мотелями, хомстеями.
• Ст. 49 устанавливает 3 условия ведения деятельности по туристическому размещению: наличие регистрации предпринимательской деятельности; соблюдение требований по общественному порядку, пожарной безопасности, охране окружающей среды, безопасности пищевых продуктов; наличие минимальной материальной базы и услуг для гостей.
• Услуги краткосрочного размещения относятся к видам деятельности с условиями по Закону об инвестициях 2020 г. (Приложение IV), как ссылается HoREA в обращении от 21.09.2025.
• Поэтому продукт с лицензией — туристическая квартира в туристическом или сервисном проекте (обычно срок владения ограничен, например 50 лет) — имеет более ясное правовое положение для краткосрочной аренды, чем жилая квартира в многоквартирном доме; подробнее см. срок владения квартирой.

Уведомление о проживании и регистрация иностранных гостей

• Гости из Вьетнама: согласно ст. 30 Закона о проживании (новая редакция, действует с 01.07.2026), место размещения обязано уведомить до 23:00 в день начала проживания гостя; если гость прибыл после 23:00, уведомить нужно до 8:00 следующего утра. Уведомление можно подать через приложение VNeID или Портал государственных услуг (решение № 19/2026 Хошимина называет оба онлайн-канала).
• Штрафы (ст. 10 постановления № 282/2025/NĐ-CP): физическое лицо, не уведомившее о проживании, получает предупреждение или штраф 500 000–1 000 000 донгов; организация, ведущая деятельность по размещению и не уведомившая о 1–3 лицах, штрафуется на 2–4 млн донгов, о 4–8 лицах — на 4–8 млн донгов; для организаций штраф удваивается.
• Иностранные гости: место размещения регистрирует временное пребывание в полиции в течение 12 часов с момента прибытия гостя (в отдалённых районах — 24 часа; ст. 33 Закона № 47/2014/QH13 о въезде, выезде, транзите и проживании иностранцев). За нарушение штраф зависит от числа лиц (ст. 21 постановления № 282/2025/NĐ-CP): 1–3 лица — 3–5 млн донгов, 4–8 лиц — 10–15 млн донгов, от 9 лиц — 15–20 млн донгов. См. также регистрация временного пребывания при сдаче жилья.

Налоги: посуточная аренда — это деятельность по размещению

• Правила налогообложения аренды недвижимости физическими лицами не распространяются на деятельность по размещению (Закон о подоходном налоге с физических лиц № 109/2025/QH15, по ответу Налогового управления на семинаре газеты Tuổi Trẻ, CafeBiz, 05.02.2026). Посуточная сдача квартиры через Airbnb, Booking, Agoda — это деятельность по размещению; налоги декларируются как для домохозяйств и физических лиц, ведущих бизнес, а не по форме 01/BĐS для аренды жилья по долгосрочному договору.

• Порог 1 млрд донгов в год (с 01.01.2026): домохозяйства и физические лица, ведущие бизнес, с годовой выручкой до 1 млрд донгов включительно не облагаются налогом на добавленную стоимость и не платят подоходный налог (постановление № 141/2026/NĐ-CP). Квартира из примера выше приносит около 270 млн донгов в год — ниже порога, но порог считается по общей выручке со всех объектов, которыми Вы занимаетесь.

• При превышении 1 млрд донгов в год: НДС рассчитывается в процентах от всей выручки, подоходный налог — по ставке для вида деятельности с части выручки, превышающей 1 млрд донгов (или по доходу), и необходимо использовать электронные счета-фактуры с кодом налогового органа. Ставки для услуг размещения: узнайте в курирующем налоговом органе до начала деятельности.

• С мая 2026 г. Управление туризма Хошимина предложило обязать трансграничные платформы (Airbnb, Agoda, Booking) размещать только объекты с лицензией на предпринимательскую деятельность и налоговым номером и передавать данные о сделках налоговым органам — это предложение, а не действующая норма.

Эксплуатационные расходы, которые нужно учесть заранее

• Комиссия платформы: Airbnb переводит всех хозяев на одностороннюю комиссию, обычно 15,5 % (колеблется в пределах 14–16 %), удерживаемую из суммы, получаемой хозяином; прежняя схема с долей 3 % постепенно отменяется. Airbnb может изменить комиссию в любой момент.
• Уборка, стирка, расходные материалы после каждого заезда — чем короче заезды, тем выше расходы на одну ночь.
• Электричество, вода, интернет, телевидение собственник оплачивает, даже когда квартира пустует.
• Мебель изнашивается быстрее, чем при долгосрочной аренде: полотенца, постельное бельё, матрасы, кондиционеры, электронные замки.
• Управляющая компания (если нанимаете): часть выручки, как в примере с 20 % выше — уточните, включена ли в эту плату уборка и стирка.
• Плата за управление домом, парковка для гостей; некоторые дома взимают дополнительную плату с квартир, где ведётся деятельность по размещению.

Риски

• Возражения управляющей компании и жильцов: дом может ограничить выдачу карт для лифта и отказать в регистрации гостей — в период действия решения № 26/2025 многие дома в Хошимине вывесили объявления о запрете. Правила уже один раз изменились за чуть более года и могут измениться снова.
• Низкий сезон: доход от краткосрочной аренды колеблется в зависимости от туристического сезона и праздников; при 40 % занятых ночей чистый доход в примере составляет всего около 9,1 млн донгов в месяц.
• Конкуренция предложений: только в Хошимине почти 14 000 квартир на Airbnb (AirDNA, 2024); если в доме много однотипных квартир, цена за ночь легко снижается.
• Административные штрафы при забытом уведомлении о проживании или регистрации иностранных гостей — каждый заезд требует отдельных действий.
• Покупка в кредит: денежный поток по ночам неравномерен, трудно гарантировать ежемесячные платежи по кредиту — см. безопасное использование банковского кредита.

Подходящие квартиры: туристическая квартира или жилая в многоквартирном доме

• Туристическая квартира на курорте с управляющей компанией: правовой статус рассчитан на размещение, поток гостей обеспечивает весь комплекс. Пример — Alora Nha Trang: туристическая квартира со сроком владения 50 лет (до 10.08.2071), студия от 1,36 млрд донгов по политике продаж застройщика, Managed by KDI Group, Serviced by The Ascott; входит в комплекс Libera Nha Trang вместе с Villa Le Corail – A Gran Meliá и действующим The Paramount. По материалам застройщика, апартаменты Paramount Signature в том же комплексе сдаются за 1,5–2 млн донгов за ночь — это показатель другого продукта, а не обязательство для Alora. См. также туристические квартиры, морской отдых.
• Таунхаусы и квартиры на землях под жилую застройку с бессрочным владением в туристическом городе: Meyhomes Capital Phú Quốc — застройщик заявляет фонд городской жилой земли с бессрочным владением; линейка таунхаусов «Connected Home» с фасадом на ĐT975 предназначена для проживания, бизнеса или краткосрочной аренды. Единый прайс-лист застройщик не опубликовал — цену уточняйте по каждой квартире.
• Жилые квартиры в центре, уже сданные: The Marq (бывший 1-й район, управление Savills) подходят для долгосрочной аренды и аренды помесячно для специалистов; для посуточной аренды сначала нужно спросить управляющую компанию и сверить с решением № 19/2026 — HPR поможет уточнить для интересующей Вас квартиры.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию по конкретному случаю. Данные о доходе — иллюстративный пример, а не обязательство по прибыли.

1. Посмотрите тип объекта в договоре купли-продажи и свидетельстве: жилая квартира в многоквартирном доме, квартира в доме смешанного назначения или туристическая квартира.
2. Изучите правила управления многоквартирными домами в Вашем регионе (Хошимин: решение № 19/2026/QĐ-UBND) и внутренний регламент дома; письменно спросите управляющую компанию, разрешена ли краткосрочная аренда с проживанием и какие дополнительные платежи предусмотрены.
3. Зарегистрируйте домохозяйство-предприятие и деятельность туристического места размещения, если этого требует регион; выполните требования по общественному порядку и пожарной безопасности.
4. Подготовьте порядок уведомления о проживании через VNeID для каждого гостя (до 23:00) и регистрации иностранных гостей по месту пребывания в течение 12 часов.
5. Рассчитайте чистый доход при трёх уровнях загрузки — 40 % · 50 % · 70 % — после комиссии платформы, уборки, коммунальных платежей и платы за управление; сравните с реальной долгосрочной арендной ставкой в том же доме.
6. Сложите общую выручку по всем квартирам, которые сдаёте, и проверьте, превышает ли она порог 1 млрд донгов в год; узнайте в налоговом органе, какая ставка налога применяется к услугам размещения.
7. При покупке в кредит: убедитесь, что сможете платить по кредиту даже в месяцы низкого сезона.
8. Заранее выберите запасной вариант: если дом или правила изменятся, по какой цене квартиру можно будет сдавать на длительный срок.

• LuatVietnam — TP.HCM: Cho thuê căn hộ ngắn ngày phải đăng ký lưu trú du lịch từ 25/4/2026 (Хошимин: краткосрочная аренда квартир требует регистрации туристического места размещения с 25.04.2026; решение № 19/2026/QĐ-UBND, ст. 11, п. 3–4 ст. 12), 15 апреля 2026 г.
• HTV — TP.HCM siết quản lý lưu trú ngắn hạn trong chung cư (Хошимин ужесточает контроль краткосрочного проживания в многоквартирных домах), 15 апреля 2026 г.
• VietnamFinance — Chung cư cho thuê lưu trú ngắn hạn: Không có cơ sở cấm, phải sửa quy định? (Краткосрочная аренда в многоквартирных домах: нет оснований для запрета, нужно менять нормы?; отчёт Минстроя в Минюст; решение № 26/2025/QĐ-UBND), 17 мая 2025 г.
• Diễn đàn Doanh nghiệp — HoREA đề nghị bổ sung cơ chế quản lý dịch vụ lưu trú ngắn ngày (HoREA предлагает дополнить механизм регулирования краткосрочного размещения; п. «c» ч. 8 ст. 3 Закона о жилье 2023 г.; Закон об инвестициях 2020 г., Приложение IV), 21 сентября 2025 г.
• VnExpress — Dịch vụ căn hộ lưu trú ngắn ngày khó "trở lại thời hoàng kim" (Посуточным квартирам трудно вернуть «золотые времена»; данные AirDNA: почти 14 000 квартир, 58 USD за ночь, загрузка около 50 %; долгосрочная аренда 14–25 млн донгов в месяц), 11 июня 2025 г.
• Việt Báo (theo Doanh nhân & Pháp luật) — TP.HCM: Cho thuê căn hộ du lịch phải đăng ký lưu trú và đáp ứng điều kiện pháp lý (Хошимин: туристические квартиры должны быть зарегистрированы и соответствовать правовым требованиям; предложение Управления туризма Хошимина о платформах бронирования), 17 мая 2026 г.
• Закон о туризме № 09/2017/QH14, ст. 48 (виды туристических мест размещения) и ст. 49 (условия ведения деятельности по туристическому размещению).
• CafeF (theo Công an tỉnh Thanh Hóa) — Quy định mới về thông báo lưu trú vừa chính thức được áp dụng (Новые правила уведомления о проживании вступили в силу; ст. 30 Закона о проживании в новой редакции, ст. 10 постановления № 282/2025/NĐ-CP), 31 июля 2026 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Nhà nghỉ, khách sạn không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài sẽ bị phạt tới 20 triệu đồng (Отели и гостевые дома, не регистрирующие иностранных гостей, штрафуются до 20 млн донгов; ст. 21 постановления № 282/2025/NĐ-CP), 22 ноября 2025 г.
• Báo Pháp luật Việt Nam — Mức phạt khi cho người nước ngoài ở nhờ mà không khai báo (Штраф за размещение иностранца без регистрации; сроки 12 / 24 часа, ст. 33 Закона № 47/2014/QH13).
• CafeBiz — Cho thuê căn hộ cho người kinh doanh Airbnb… Cục Thuế trả lời (Аренда квартир для бизнеса Airbnb… отвечает налоговое управление; аренда недвижимости «за исключением деятельности по размещению»), 5 февраля 2026 г.
• Báo Chính phủ — Toàn văn Nghị định số 141/2026/NĐ-CP (Полный текст постановления № 141/2026/NĐ-CP: порог выручки 1 млрд донгов в год, электронные счета-фактуры при превышении порога).
• Einvoice — Hộ kinh doanh doanh thu đến 1 tỷ đồng/năm: kê khai và xử lý thuế từ 2026 (Домохозяйства с выручкой до 1 млрд донгов в год: декларирование и налоги с 2026 г.; порядок расчёта при превышении порога), 15 мая 2026 г.
• Airbnb Help Center — Airbnb service fees (распространённая односторонняя комиссия 15,5 %, прежняя схема с долей 3 % постепенно отменяется), просмотрено 24 октября 2026 г.