Срок владения квартирой в многоквартирном доме: 50 лет или бессрочно?

Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией. Нормы могут меняться и различаться по регионам; по конкретному случаю обратитесь в компетентный орган или к юристу. Обновлено 24 октября 2026 г.

«В „розовой книге“ на квартиру указано 50 лет — значит, через 50 лет я потеряю жильё?» — очень распространённый вопрос. Ответ требует различать три понятия: срок владения жильём, срок землепользования проекта и срок эксплуатации здания.

1. Три понятия, которые часто путают

Понятие	Значение	Как встречается
Срок владения жильём	Время, в течение которого собственник владеет квартирой	Физические лица — граждане Вьетнама: стабильно, бессрочно; иностранцы: не более 50 лет (см. ниже)
Срок землепользования проекта	Срок, на который государство выделило или сдало землю застройщику	Обычно определяется по проекту; может быть 50 лет или дольше
Срок эксплуатации здания	Срок службы сооружения по результатам обследования	Старые многоквартирные дома с износом могут быть снесены и построены заново

2. Граждане Вьетнама: владение бессрочно

Закон о жилье 2023 г. (№ 27/2023/QH15) устанавливает срок владения 50 лет для иностранных физических лиц (см. пункт 3 ниже); в источниках, которые мне удалось открыть, подобного ограничения для граждан страны нет, и многие источники описывают владение жильём физическими лицами внутри страны как стабильное и бессрочное. Как именно это записано в свидетельстве (указано ли «бессрочно»), по первоисточнику проверить не удалось. На земельную часть проекта может быть указан отдельный срок землепользования проекта; для квартиры действуют нормы о праве пользования землёй под общим имуществом и многоквартирным домом.

3. Иностранцы: не более 50 лет

Согласно статье 20 Закона о жилье 2023 г. (краткое изложение по правовым новостным источникам), иностранные физические лица могут владеть жильём на условиях, согласованных в сделке купли-продажи, лизинга с выкупом, дарения, наследования, но не более 50 лет со дня выдачи свидетельства; срок указывается в свидетельстве и может быть продлён один раз — не более чем ещё на 50 лет при необходимости. Если по истечении срока собственник не продал и не подарил жильё, оно переходит в публичную собственность. Статья 161 устанавливает условия для сторон сделки: покупатель-иностранец должен относиться к категориям, которым разрешено владеть жильём во Вьетнаме. Нормы, относящиеся именно к иностранным организациям, не проверялись. Подробные условия (категории лиц, количество квартир, зоны, где покупать нельзя) см. в статье Иностранцам: покупка жилья во Вьетнаме.

Пример для иллюстрации (условные даты)

Господин B — иностранное физическое лицо, свидетельство на квартиру выдано 01.03.2027 сроком на 50 лет, срок истекает 01.03.2077. При желании господин B может продлить срок один раз максимум на 50 лет; если он не продлит и не продаст, квартира перейдёт в публичную собственность согласно изложенным нормам. Тому, кто покупает квартиру у господина B, следует выяснить оставшийся срок, указанный в свидетельстве.

Краткое сравнение

Категория	Срок владения квартирой	Продление
Иностранные физические лица	Не более 50 лет со дня выдачи свидетельства	Один раз, максимум 50 лет
Физические лица — граждане Вьетнама внутри страны	Стабильно, бессрочно (по описанию источников)	Не применяется

4. Что происходит по истечении срока землепользования проекта

Когда срок землепользования проекта подходит к концу, собственник жилья не теряет права автоматически: продление и порядок действий осуществляют застройщик, совет собственников и государственные органы по закону. Следите за уведомлениями совета собственников и местных органов и не действуйте на основании слухов.

5. Срок службы здания и перестройка

Многоквартирный дом при износе может потребовать обследования. При серьёзных повреждениях дом может быть реконструирован или снесён и построен заново в установленном порядке; собственнику предоставляется временное жильё либо компенсация и переселение — в зависимости от случая. Подробности определяют Закон о жильё и разъясняющие постановления.

6. Что читать в документах и договоре

1. Категория покупателя: гражданин Вьетнама или иностранец — должна быть чётко указана в договоре и свидетельстве.
2. Запись о сроке: «бессрочно» или конкретное число лет; сверьте с разделом о сроке землепользования проекта.
3. Срок землепользования проекта: запросите документ о выделении или аренде земли, посмотрите даты начала и окончания.
4. Условия продления и передачи: наследует ли последующий покупатель оставшуюся часть срока.
5. Площадь индивидуального и общего пользования: для сверки со свидетельством после получения жилья (см. приёмка жилья и проверка площади).

7. Влияние на цену и решение о покупке

Оставшийся срок владения влияет на возможность перепродажи, ипотеку и стоимость квартиры. Для инвестиционной квартиры подробно узнайте срок землепользования проекта и правила банка при принятии залога. Для долгосрочного проживания отдавайте предпочтение проектам с чёткими земельными документами (см. Проверка правового статуса проекта перед покупкой).

8. Когда нужна дополнительная консультация

Каждый случай индивидуален (категория покупателя, тип жилья, дата выдачи документов). Если срок в Вашем свидетельстве указан неясно, перед покупкой обратитесь в офис регистрации земли или к юристу.

Все приведённые ниже страницы — это СМИ или правовые новостные сайты, а не первоисточники; номера статей и пунктов взяты с этих страниц и требуют сверки с текстом документа перед использованием в качестве основания.

• Статьи 20, 161 Закона о жилье 2023 г. № 27/2023/QH15 — Thư viện Pháp luật, Người nước ngoài được gia hạn thời hạn sở hữu căn hộ chung cư ở Việt Nam mấy lần? (Сколько раз иностранцы могут продлевать срок владения квартирой во Вьетнаме?), найдено через поиск 24.10.2026, открыть не удалось (thuvienphapluat часто отдаёт 403).
• Hết thời hạn sở hữu nhà ở thì giấy chứng nhận cấp cho bên mua còn giá trị pháp lý không? (Сохраняет ли юридическую силу свидетельство покупателя по истечении срока владения жильём?) — не открывалось.