Покупка жилья иностранцами во Вьетнаме: условия, количество, срок

Основания: Закон о жилье № 27/2023/QH15 (статьи 8, 17, 19, 20); Постановление Правительства 95/2024/NĐ-CP от 24.07.2024; Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15 (статья 48); Земельный закон 2024 г. (статья 44) — все действуют с 01.08.2024 · Обновлено 24.10.2026.

Три самых частых вопроса иностранных инвесторов: сколько квартир можно купить, как долго ими можно владеть и входит ли квартира, которую Вы хотите купить, в проект, где разрешена продажа иностранцам. В статье даны ответы по тексту документов и способ самостоятельной проверки до внесения залога.

1. Кто может владеть жильём во Вьетнаме

Группа	Основные условия	Основание
Иностранные физические лица	Им разрешён въезд во Вьетнам; не относятся к лицам, пользующимся дипломатическими, консульскими привилегиями и иммунитетами	Статьи 17, 18 Закона о жилье 2023
Иностранные организации	Предприятия с иностранными инвестициями, филиалы, представительства и т. п., действующие во Вьетнаме	Статья 17 Закона о жилье 2023
Вьетнамцы, постоянно проживающие за границей (вьеткиеу)	Им разрешён въезд во Вьетнам; владеют жильём вместе с правом пользования земельным участком под жильё по земельному законодательству	Статья 8 Закона о жилье 2023, статья 44 Земельного закона 2024

Иностранные физические лица могут покупать, приобретать по лизингу с выкупом, получать в дар, наследовать коммерческое жильё — в том числе квартиры в многоквартирных домах и частные дома — в проектах жилищного строительства, за исключением проектов в зонах, требующих обеспечения обороны и безопасности. Они не могут покупать отдельные дома и землю вне проектов (таунхаусы в переулках, земля под жильё у частных лиц).

2. Лимиты: 30% квартир, 250 частных домов

Тип жилья	Лимит для иностранных организаций и физических лиц	Основание
Квартира в многоквартирном доме	Не более 30% квартир в одном здании; если здание состоит из нескольких секций / блоков, 30% считается по каждой секции, блоку	Статья 19 Закона о жилье 2023, Постановление 95/2024
Частный жилой дом (вилла, таунхаус)	Не более 250 домов на территории с численностью населения, равной одной административной единице уровня района (phường)	Статья 19 Закона о жилье 2023

Лимит считается совокупно для всех иностранцев в здании / на территории, а не для каждого человека. Когда в здании уже продано иностранцам 30% квартир, застройщик не вправе продавать иностранцам другие квартиры в этом здании — даже если Вы покупаете квартиру у гражданина Вьетнама на вторичном рынке.

Закон не ограничивает число квартир, которое может купить один человек; ограничение — в доле по зданию и территории.

3. Срок владения: 50 лет с одним продлением

• Иностранные физические лица: владеют по договорённости в договоре, но не более 50 лет со дня выдачи Свидетельства; срок указывается в Свидетельстве. При необходимости можно продлить один раз, максимум ещё на 50 лет (статья 20 Закона о жилье 2023).
• Иностранные организации: срок владения не превышает срока, указанного в инвестиционном свидетельстве / документах о деятельности организации, включая срок продления.
• Иностранцы, состоящие в браке с гражданином Вьетнама и проживающие во Вьетнаме: вправе владеть жильём и имеют права и обязанности собственника, как граждане Вьетнама — на них не распространяется 50-летний срок, как на обычных иностранных физических лиц.

Порядок продления (Постановление 95/2024): подайте документы не позднее чем за 3 месяца до окончания срока в окно «одного окна» / центр государственных услуг провинциального уровня по месту нахождения жилья — заявление (форма № 01 Приложения I), копию Свидетельства, копию действующего паспорта с отметкой о въезде. Народный комитет провинции рассматривает в течение 30 дней; при одобрении в течение 15 дней нужно подать это решение вместе с документами на регистрацию изменений, чтобы новый срок был внесён в Свидетельство.

Когда срок скоро истекает, а продление не оформлено: собственник сам продаёт, дарит (или поручает другому продать, подарить) жильё лицу, которому разрешено владеть жильём во Вьетнаме. Если срок истёк, а жильё не продано и не подарено, оно переходит в государственную собственность.

4. Чем вьеткиеу отличаются от иностранцев

	Иностранные физические лица	Вьеткиеу (вьетнамцы, постоянно проживающие за границей)
Какое жильё можно купить	Коммерческое жильё в проектах, вне зон обороны и безопасности	Жильё вместе с правом пользования земельным участком под жильё по земельному законодательству
Лимит 30% / 250 домов	Применяется	Не применяется (лимит установлен для иностранных организаций и физических лиц — статья 19)
Срок	50 лет, одно продление	Не по 50-летнему сроку для иностранцев
Подтверждающие документы	Действующий иностранный паспорт с отметкой о въезде + обязательство не пользоваться дипломатическими привилегиями и иммунитетами	При сохранении вьетнамского гражданства: действующий вьетнамский паспорт. Лицо вьетнамского происхождения без гражданства: иностранный паспорт с отметкой о въезде + документ, подтверждающий вьетнамское происхождение

Если коротко: при сохранении вьетнамского гражданства покупка — как у местных жителей; лица вьетнамского происхождения, отказавшиеся от гражданства, по-прежнему могут покупать жильё вместе с земельным участком под жильё (квартиры, дома в проектах жилищного строительства и т. п.) по статье 44 Земельного закона 2024 г., но должны иметь документ, подтверждающий вьетнамское происхождение. В случае двойного гражданства лучше заранее спросить нотариуса, по какому паспорту проводить сделку.

5. Документы при покупке и при получении свидетельства

При внесении залога и подписании договора купли-продажи:

• Действующий паспорт с отметкой пограничного контроля о въезде во Вьетнам (или международный проездной документ с отметкой о въезде) на момент подписания сделки.
• Обязательство не относиться к лицам, пользующимся дипломатическими, консульскими привилегиями и иммунитетами.
• Оплата банковским переводом на счёт застройщика / предприятия, занимающегося недвижимостью, в легально работающем во Вьетнаме банке (статья 48 Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023). Сохраняйте все платёжные документы — они нужны при перепродаже и переводе денег за границу.

При получении Свидетельства (sổ hồng):

• Договор купли-продажи, акт приёма-передачи, документы об оплате по договору в полном объёме и о сборе за регистрацию.
• Паспорт, как указано выше. В Свидетельстве иностранного физического лица указан срок владения — проверьте эту строку при получении.

6. Как проверить, что проект ещё можно продавать иностранцам

1. Есть ли проект в перечне. Народный комитет провинции публикует перечень проектов, где иностранным организациям и физическим лицам разрешено владеть жильём, после получения заключения Министерства обороны и Министерства общественной безопасности о зонах обороны и безопасности (статья 4 Постановления 95/2024); департамент строительства размещает сведения по каждому проекту на портале департамента (часть 1 статьи 7). Пример по Хошимину: документ 1164/UBND-ĐT от 22.08.2025 добавил 48 проектов (всего тогда 65 проектов); документ 3357/UBND-ĐT от 23.04.2026 добавил 8 проектов; 12.10.2026 объявлено ещё о 4 проектах в районах Ан Кхань, Лонг Бинь, Бинь Хоа.
2. Остался ли в доме лимит. Спросите у застройщика, сколько квартир уже продано иностранцам именно в выбранном здании / секции, и попросите зафиксировать письменно. Перечень лишь показывает, что проект разрешён к продаже, но не гарантирует, что в доме остались места.
3. Покупка на вторичном рынке: квартира, принадлежащая гражданину Вьетнама, может быть переоформлена на Вас только если в доме остался лимит. Спросите департамент строительства / офис регистрации земли по месту нахождения жилья и нотариуса до внесения залога, особенно если продавец тоже иностранец (срок владения указан в его свидетельстве).
4. Чётко пропишите в договоре, как поступить, если не удастся оформить свидетельство иностранцу из-за исчерпания лимита (возврат денег, срок возврата).

7. Какие изменения возможны в ближайшее время

Министерство строительства готовит проект Закона о жилье (с изменениями), который планируется внести в Национальное собрание на сессии в конце 2026 г.: предлагается убрать лимит 250 частных домов, сохранить 30% квартир в каждом доме и срок 50 лет с одним продлением, добавить механизм поручения продажи, дарения по истечении срока (газета Pháp Luật Việt Nam, 18.09.2026). Это пока лишь проект — сегодняшние сделки по-прежнему регулируются Законом о жилье 2023 г.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую консультацию по конкретному случаю.

1. Определите, к какой группе Вы относитесь: иностранное физическое лицо, иностранец, состоящий в браке с гражданином Вьетнама и проживающий во Вьетнаме, вьеткиеу с вьетнамским гражданством или лицо вьетнамского происхождения, утратившее гражданство.
2. Проверьте, что паспорт действителен и содержит отметку о въезде во Вьетнам на предполагаемую дату подписания договора.
3. Найдите проект в перечне проектов, где разрешена продажа иностранцам, на портале народного комитета / департамента строительства провинции или города, где находится проект.
4. Письменно спросите застройщика: сколько квартир осталось в рамках лимита 30% в выбранном Вами доме / секции.
5. Прочитайте условия возврата денег, если не удастся выдать свидетельство иностранцу.
6. Переводите деньги только на счёт на имя застройщика, указанный в договоре; сохраняйте все документы.
7. При получении свидетельства проверьте строку о сроке владения (50 лет со дня выдачи).
8. Запишите в календарь крайний срок подачи документов на продление — не позднее чем за 3 месяца до окончания срока — или план продажи / дарения до окончания срока.

Перед бронированием HPR сверяет проект с перечнем, где разрешена продажа иностранцам, который публикует народный комитет провинции или города, и спрашивает у застройщика, сколько квартир осталось в лимите каждого дома. Результат направляется Вам письменно — документом застройщика / государственного органа, без устных подтверждений.

• Monrei Saigon — район Тхуан Зяо, Хошимин. У застройщика есть отдельные условия для иностранных клиентов при покупке в башне A1: депозит 50 млн донгов при подписании, увеличиваемый до 5% цены продажи без НДС в течение 7 дней (Условия № 02/2026/TT-MR от 23.06.2026).
• The Marq — 29B Nguyễn Đình Chiểu, район Тан Динь (бывший 1-й район); проект построен, сделки на вторичном рынке, поэтому проверьте лимит дома до внесения залога.
• The Grand Manhattan — 100 Cô Giang, район Кау Онг Ланх (бывший 1-й район).
• One Central Saigon — район Бентхань (бывший 1-й район).
• Imperia Sensa Park — магистраль Во Тьи Конг, район Фыок Лонг (бывший город Тхудык).

То, что проект упомянут здесь, не означает, что для иностранцев ещё есть места — пусть HPR проверит по конкретной квартире.

• Правительственный портал — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 37 + 38, 08/01/2024) — Закон о жилье № 27/2023/QH15, статьи 8, 17, 18, 19, 20.
• Портал распространения и разъяснения законов г. Кантхо — Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ (принято 24.07.2024, действует с 01.08.2024; документы, подтверждающие статус).
• LuatVietnam — Hồ sơ, thủ tục gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Постановление Правительства 95/2024: подача за 3 месяца, рассмотрение 30 дней).
• Báo Pháp Luật TP.HCM — Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao lâu? (срок, брак с гражданином Вьетнама, порядок по истечении срока), 17.08.2025.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam và các vấn đề pháp lý đặt ra (зоны обороны и безопасности по статье 4 Постановления 95/2024), 12.08.2026.
• Tuổi Trẻ — Từ 1-8, bít cửa mua bán bất động sản hai giá, không dùng tiền mặt khi thanh toán (статья 48 Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023), 12.07.2024.
• Báo Đại biểu Nhân dân — TP. Hồ Chí Minh thêm 48 dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu (документ 1164/UBND-ĐT), 22.08.2025.
• LuatVietnam — Công văn 3357/UBND-ĐT TP.HCM 2026 công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài, 23.04.2026.
• Báo Pháp Luật Việt Nam — TP.HCM công bố 4 dự án nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu, 12.10.2026.
• Báo Pháp Luật Việt Nam — Đề xuất mới về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam (проект изменений Закона о жилье), 18.09.2026.