Аренда квартиры для иностранцев: документы, двуязычный договор, уведомление о пребывании

Основание: Закон о въезде, выезде, транзите и проживании иностранцев во Вьетнаме № 47/2014/QH13 (с изменениями, внесёнными Законом 51/2019/QH14 и Законом 23/2023/QH15, в силе с 15 августа 2023 г.); Циркуляр 87/2026/TT-BCA (в силе с 24 июля 2026 г.); Постановление 282/2025/NĐ-CP; Закон о жилье № 27/2023/QH15 (статьи 161, 164, 172); Циркуляр 32/2013/TT-NHNN (с изменениями) · Обновлено 20 октября 2026 г.

Иностранцы вправе арендовать жильё во Вьетнаме, и Закон о жилье 2023 г. не требует, чтобы арендатор — физическое лицо был зарегистрирован по месту нахождения жилья. Всё необходимое укладывается в четыре части: действующие документы о въезде, договор, понятный обеим сторонам, уведомление о пребывании после заселения и оплата с соблюдением валютных правил. Статья написана для арендаторов и тех, кто их сопровождает (компания, семья), чтобы подготовиться до просмотра квартир.

1. Какие документы подготовить

Документ	Для чего	Примечание
Паспорт (или документ, действительный для международных поездок)	Подписание договора, уведомление о пребывании	Собственник попросит копию страницы с данными
Виза	Подтверждает право на въезд и пребывание в пределах срока	Электронная виза — максимум 90 дней, многократный въезд
Карта временного проживания	Заменяет визу, даёт право проживать в течение срока	Подходит для долгосрочной аренды (работа, инвестиции, семья)
Отметка о безвизовом въезде	Для граждан стран с односторонним безвизовым режимом	Пребывание, разрешённое на пункте пропуска, — максимум 45 дней
Данные компании (если арендует компания)	Сторона договора, оформление платёжных документов	Чётко укажите, кто арендатор, а кто проживает

Если срок аренды дольше срока визы, уточните у принимающей стороны (компании, учебного заведения) возможность продления или оформления карты временного проживания и пропишите в договоре, как поступить, если продление не будет получено.

2. Двуязычный договор аренды

Закон не требует, чтобы договор аренды жилья был двуязычным, но договор должен быть заключён в письменной форме, а нотариальное удостоверение не обязательно. Для иностранного арендатора лучше составить договор на вьетнамском и английском языках (или японском, корейском, китайском) в две параллельные колонки и прямо указать, какая языковая версия имеет преимущество, если тексты понимаются по-разному.

Условия, которые стоит внимательно прочитать на хорошо знакомом Вам языке:

• Арендная плата, периодичность оплаты, что в неё входит (плата за управление, интернет, уборка).
• Задаток: что он обеспечивает, в течение скольких дней возвращается, какие суммы могут быть удержаны.
• Досрочное расторжение: закон требует, чтобы сторона, расторгающая договор в одностороннем порядке, письменно уведомила об этом не менее чем за 30 дней. Для иностранцев желательно отдельное условие на случай перевода по работе или окончания визы без продления. См. также статью о потере задатка при досрочном расторжении договора аренды.
• Акт передачи мебели и оборудования на двух языках, с фотографиями.
• Кто подаёт уведомление о пребывании и кто отвечает за сообщение о смене паспорта или длительном отсутствии.

3. Уведомление о пребывании: подаёт собственник, Вы предоставляете документы

Иностранец, временно пребывающий во Вьетнаме, декларирует пребывание через лицо, непосредственно управляющее местом проживания, в полиции уровня общины (xã). Закон относит к таким местам и частное жильё, поэтому при аренде квартиры уведомление подаёт собственник (или лицо, которому он поручил управление). Прежде чем разрешить проживание, они обязаны попросить Вас предъявить паспорт и документы о праве на пребывание.

• Через электронную систему уведомлений (Циркуляр 87/2026/TT-BCA, в силе с 24 июля 2026 г.): уведомление подаётся сразу при Вашем заселении.
• По бланку уведомления (форма NA17): передаётся в полицию уровня общины в течение 12 часов, в отдалённых районах — в течение 24 часов.
• При смене места проживания или проживании не по адресу, указанному в карте постоянного проживания, уведомление нужно подать заново.
• Лицу, управляющему местом проживания, за неподачу уведомления грозит штраф до 12 млн донгов (статья 10 Постановления 282/2025/NĐ-CP, с 15 декабря 2025 г.).

Попросите собственника подтвердить подачу уведомления (снимок экрана или код уведомления). Подробно о процедуре, в том числе для арендаторов — граждан Вьетнама: статья уведомление о временном пребывании при аренде жилья.

4. Оплата аренды и задатка

• Цена указывается и оплачивается во вьетнамских донгах. Согласно Циркуляру 32/2013/TT-NHNN, указание цены в договорах, предложениях и расчёты на территории Вьетнама в иностранной валюте не допускаются, кроме разрешённых случаев. Если Вы хотите ориентироваться на цену в долларах США, проконсультируйтесь с юристом, прежде чем включать это в договор.
• Переводите деньги на счёт, оформленный на имя собственника (или лица, письменно уполномоченного получать платежи), с назначением платежа «задаток / арендная плата за квартиру … за месяц …».
• Если платит компания: заранее согласуйте, какие документы предоставит собственник (расписка, счёт-фактура при наличии), чтобы компания возместила расходы.
• Налог с аренды жилья — обязанность собственника. Внимательно читайте договор, если в нём указано, что налог за собственника уплачивает арендатор: тогда эта сумма влияет на Ваши реальные расходы. См. документы и налоги собственника, сдающего жильё в аренду.

5. Выбор квартиры: спросите управляющую компанию до внесения задатка

Правила жилого комплекса распространяются и на арендаторов: регистрация жильцов, карты доступа, часы для переезда, содержание домашних животных, ограничения краткосрочной аренды. Уточните также плату за управление, наличие парковочного места для автомобиля и помогает ли здание с документами для жильцов-иностранцев.

Ориентир по ценам: три квартиры в Léman Luxury площадью 75 м² (117 Nguyen Dinh Chieu, бывший 3-й район), которые HPR принимает на сдачу в аренду, с мебелью, по цене 28 млн донгов в месяц (1 спальня) и 32–33 млн донгов в месяц (2 спальни), данные на 20 октября 2026 г. Смотрите список квартир в аренду в центре и все квартиры, сдаваемые в аренду.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретной ситуации.

1. Проверьте срок, на который Вам разрешено находиться во Вьетнаме — по визе, карте временного проживания или отметке о безвизовом въезде — и сравните его с планируемым сроком аренды.
2. Отправьте запрос: район, число спален, бюджет, дата заселения, есть ли домашние животные, нужно ли место для автомобиля.
3. Посмотрите квартиру и спросите управляющую компанию о правилах, плате за управление, карте жильца.
4. Прочитайте проект двуязычного договора, согласуйте приоритетную языковую версию, условия задатка и досрочного расторжения.
5. Проверьте документы собственника: свидетельство о праве собственности (sổ hồng) или договор купли-продажи, удостоверение личности, доверенность, если сдаёт другое лицо.
6. Подпишите договор и переведите задаток во вьетнамских донгах на счёт, оформленный на имя собственника.
7. Примите квартиру по акту передачи (перечень, фотографии, показания счётчиков электричества и воды) на двух языках.
8. Предоставьте паспорт, чтобы собственник подал уведомление о пребывании, и попросите подтверждение подачи.

• Национальное собрание — Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13 (Закон о въезде, выезде, транзите и проживании иностранцев во Вьетнаме № 47/2014/QH13; статьи 3, 31, 32, 33), принят 16 июня 2014 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Sửa đổi, bổ sung quy định về khai báo tạm trú đối với người nước ngoài tại Việt Nam (Изменения правил уведомления о временном пребывании иностранцев во Вьетнаме), 27 июля 2023 г.
• VnEconomy — Quốc hội thông qua việc nâng thời hạn visa điện tử lên 90 ngày (Национальное собрание продлило срок электронной визы до 90 дней), 24 июня 2023 г.
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cách thức thực hiện khai báo, tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài tại Việt Nam (Порядок подачи и приёма уведомлений о временном пребывании иностранцев во Вьетнаме; Циркуляр 87/2026/TT-BCA), 22 июня 2026 г.
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu? (Какой штраф грозит владельцу гостиницы за отсутствие уведомления о пребывании иностранца?; Постановление 282/2025/NĐ-CP, статья 10), 6 декабря 2025 г.
• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Закон о жилье № 27/2023/QH15; статьи 161, 164, 172), принят 27 ноября 2023 г., в силе с 1 августа 2024 г.
• LuatVietnam — Hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ được không? (Можно ли производить расчёты по договору в иностранной валюте?; Циркуляр 32/2013/TT-NHNN, статьи 3, 4), 4 сентября 2019 г.
• HPR — объявления о сдаче в аренду квартир в Léman Luxury, принятых на реализацию (коды KG2610-04, KG2610-05, KG2610-06), данные на 20 октября 2026 г.