Когда теряется залог? Досрочное расторжение договора аренды жилья

Основание: Гражданский кодекс № 91/2015/QH13 (статья 328 — задаток, статья 418 — неустойка, статья 428 — одностороннее расторжение договора, статьи 472–482 — аренда имущества); Жилищный кодекс № 27/2023/QH15 (статьи 170, 172, вступили в силу 1 августа 2024 г.) · Обновлено 20 октября 2026 г.

Досрочный выезд не означает автоматической потери залога. Результат зависит от трёх вещей: есть ли у Вас законное основание для расторжения, уведомили ли Вы собственника за 30 дней и что договор говорит о залоге. Большинство споров возникает потому, что третий пункт в договоре не прописан.

Что обеспечивает залог при аренде?

Статья 328 Гражданского кодекса определяет задаток (đặt cọc — так во вьетнамском праве называется и арендный залог) как сумму, передаваемую на срок для обеспечения заключения или исполнения договора. Если договор исполнен, залог возвращается или засчитывается в арендную плату. Если сторона, внёсшая залог (Вы), отказывается исполнять договор, залог переходит к получившей его стороне (собственнику). Если отказывается собственник, он возвращает залог плюс равную сумму. Все три последствия применяются, если стороны не договорились об ином.

Поэтому внимательно читайте формулировку: обеспечивает ли залог только подписание договора или также аренду на весь срок. В договорах аренды жилья залог обычно используется во втором значении, с условием о вычетах за повреждения и неоплаченные коммунальные услуги.

Три случая, когда Вы вправе расторгнуть договор досрочно

Жилищный кодекс 2023 г. (часть 3 статьи 172) позволяет арендатору расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

1. Собственник не ремонтирует жильё при серьёзных повреждениях.
2. Собственник необоснованно повышает арендную плату или повышает её без согласованного предварительного уведомления.
3. Право пользования жильём ограничено в интересах третьих лиц.

Кроме того, Гражданский кодекс (статья 428) позволяет стороне расторгнуть договор без возмещения ущерба, если другая сторона существенно нарушила обязательства или если договор заранее предусматривает такой случай.

Даже при наличии оснований расторгающая сторона должна письменно уведомить другую сторону не менее чем за 30 дней, если стороны не договорились об ином; если без уведомления причинён ущерб, его нужно возместить.

Типичные ситуации

Ситуация	Последствия по закону (если договор не предусматривает иного)
Вас переводят по работе, Вы купили жильё, хотите съехать раньше — в договоре нет разрешающего условия	Вы — нарушившая сторона; залог, обеспечивающий исполнение договора, может перейти к собственнику; возможно возмещение ущерба
В договоре есть условие «уведомить за X дней, теряется Y месяцев залога»	Достаточно выполнить это условие; ничего сверх, кроме прописанной неустойки, не требуется
Собственник не ремонтирует серьёзные повреждения, Вы письменно уведомили за 30 дней	Вы расторгаете договор обоснованно и требуете вернуть залог (за вычетом Ваших долгов)
Собственник требует освободить жильё досрочно без оснований	Собственник нарушает договор; возвращает залог, возможно с равной суммой, плюс возмещение ущерба
Аренда на весь срок, выезд	Залог возвращается за вычетом повреждений сверх естественного износа и неоплаченных расходов

Договор может одновременно предусматривать залог и неустойку (статья 418): её размер согласуют стороны. Если в договоре указана только неустойка без слов «и неустойка, и возмещение ущерба», нарушившая сторона платит только неустойку.

Как договориться, если нужно съехать раньше

• Сообщите как можно раньше и письменно (сохранённые сообщения и email тоже стоит отправить). Если у собственника есть время найти нового арендатора, он охотнее согласится уменьшить удержание.
• Предложите арендатора на замену. Сдавать в субаренду или передавать договор можно только с согласия собственника, но найти нового арендатора — способ уменьшить потери обеих сторон.
• Предложите конкретный вариант: удержание части залога или оплата ещё одного месяца аренды вместо потери всего залога.
• Составьте соглашение о расторжении договора: дата выезда, сумма возвращаемого залога, срок перевода, вычеты и фраза «стороны не имеют претензий друг к другу».
• Передайте жильё по акту, сверьте с актом приёма, сделайте фото, зафиксируйте показания счётчиков электричества и воды.

Пример для ориентира (условный, для иллюстрации, а не реальные условия какой-либо квартиры): аренда квартиры с 2 спальнями 75 м² за 32 млн донгов в месяц (цена объявления об аренде Léman Luxury в HPR, обновлено 20 октября 2026 г.), залог за 2 месяца — 64 млн донгов. Если Вы съезжаете через 7 месяцев по договору на 12 месяцев без условия о досрочном расторжении, есть риск потерять все 64 млн донгов. Если в договоре написано «уведомление за 30 дней, теряется 1 месяц залога», потеря составит 32 млн донгов, и Вы знаете это заранее.

Какие условия стоит включить в договор аренды

• Что обеспечивает залог, его сумма, в течение скольких дней он возвращается после выезда.
• Условие о досрочном расторжении для арендатора: за сколько уведомлять, какая часть залога теряется (например, в зависимости от числа прожитых месяцев).
• Форс-мажор или уважительные причины (перевод по работе в другую провинцию, отъезд за границу), при которых удержание уменьшается или отменяется.
• Неустойка при досрочном расторжении собственником, соразмерная условиям для арендатора.
• Что можно вычесть из залога: повреждения сверх естественного износа, электричество, вода, долги по платежам; сверка по акту передачи.
• Разрешена ли субаренда и передача договора другому лицу.

Полный список пунктов, которые стоит прочитать до перевода залога: проверка договора аренды квартиры. Квартиры в аренду через HPR: /thue/.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. Перечитайте договор: условия о залоге, досрочном расторжении, сроке уведомления, неустойке.
2. Определите, есть ли у Вас основание — собственник не устраняет серьёзные повреждения, необоснованно повышает плату или договор допускает досрочное расторжение.
3. Направьте собственнику письменное уведомление не менее чем за 30 дней (или в срок по договору) с планируемой датой выезда.
4. Договоритесь: предложите арендатора на замену, удержание части залога или доплату за аренду.
5. Составьте соглашение о расторжении: дата выезда, сумма возвращаемого залога, срок перевода, вычеты.
6. Передайте жильё по акту: сверьте с описью при приёме, сделайте фото, зафиксируйте показания счётчиков, верните ключи и карты.
7. Получите залог банковским переводом и сохраните все документы и сообщения.

• Национальное собрание — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 (Гражданский кодекс № 91/2015/QH13; статьи 328, 418, 428, 472, 474, 475, 476, 482), принят 24 ноября 2015 г.
• Национальное собрание — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Жилищный кодекс № 27/2023/QH15; статьи 170, 172), принят 27 ноября 2023 г., вступил в силу 1 августа 2024 г.
• HPR — объявление об аренде квартиры Léman Luxury с 2 спальнями 75 м² (код KG2610-05), обновлено 20 октября 2026 г.