보증금은 언제 잃나? 임대차 계약 조기 해지

근거: Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13(민법; 제328조 보증금, 제418조 위약벌, 제428조 일방 해지, 제472–482조 재산 임대차); Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법; 제170조, 제172조, 2024년 8월 1일 시행) · 2026년 10월 20일 업데이트.

집을 일찍 반납한다고 보증금을 자동으로 잃지는 않습니다. 결과는 세 가지에 달려 있습니다. 법이 허용하는 해지 근거가 있는지, 30일 전에 통지했는지, 그리고 계약서가 보증금에 대해 무엇을 정하는지입니다. 분쟁의 대부분은 계약서에 세 번째 사항이 명확하지 않아서 생깁니다.

임대 보증금은 무엇을 담보하나?

민법 제328조는 보증금을 계약 체결 또는 이행을 담보하기 위해 일정 기간 맡기는 금액으로 정의합니다. 계약이 이행되면 보증금은 반환되거나 임대료에서 차감됩니다. 보증금을 낸 쪽(임차인)이 계약 이행을 거부하면 보증금은 받은 쪽(집주인)에게 귀속됩니다. 집주인이 거부하면 집주인은 보증금을 돌려주고 같은 금액을 추가로 지급해야 합니다. 이 세 가지 결과는 모두 당사자 간 다른 합의가 없는 경우에 적용됩니다.

따라서 문구를 꼼꼼히 읽으십시오. 보증금이 계약 체결만 담보하는지, 임대 기간 전체 이행까지 담보하는지입니다. 임대차 계약은 보통 두 번째 의미로 보증금을 쓰며, 파손과 미납 전기·수도 요금을 공제하는 조항을 함께 둡니다.

임차인이 조기 해지할 수 있는 세 가지 경우

2023년 주택법(제172조 제3항)은 다음의 경우 임차인의 일방 해지를 허용합니다.

1. 집에 심각한 파손이 있는데 집주인이 수리하지 않을 때.
2. 집주인이 임대료를 부당하게 인상하거나, 합의한 대로 사전 통지 없이 인상할 때.
3. 제3자의 이익 때문에 주택 사용권이 제한될 때.

또한 민법(제428조)은 상대방이 의무를 중대하게 위반했거나 계약에서 해지 사유를 미리 합의한 경우, 배상 없이 해지할 수 있도록 합니다.

근거가 있더라도 해지하는 쪽은 당사자 간 다른 합의가 없는 한 최소 30일 전에 서면으로 통지해야 하며, 통지하지 않아 손해가 생기면 배상해야 합니다.

자주 있는 상황

상황	법적 결과(계약에 다른 합의가 없는 경우)
전근, 주택 구매 등으로 일찍 반납하고 싶지만 계약에 허용 조항이 없음	임차인이 위반 당사자, 계약 이행 담보 보증금은 집주인에게 귀속될 수 있고 손해 배상 가능성 있음
계약에 "X일 전 통지, 보증금 Y개월분 몰수" 조항이 있음	조항대로 하면 충분, 적힌 위약금 외 추가 부담 없음
집주인이 심각한 파손을 수리하지 않아 30일 전에 서면 통지	근거 있는 해지, 보증금 반환 청구 가능(미납금 제외)
집주인이 근거 없이 기간 전에 집을 돌려 달라고 함	집주인이 위반, 보증금 반환과 같은 금액 추가 지급 가능, 손해 배상 별도
기간을 채우고 반납	자연 마모 외 파손과 미납 비용을 공제하고 보증금 반환

한 계약에 보증금과 위약벌(제418조)이 함께 있을 수 있으며, 위약벌 금액은 당사자가 합의합니다. 계약에 위약벌만 있고 "위약벌과 손해 배상을 함께" 한다는 문구가 없으면 위반 당사자는 위약벌만 부담합니다.

일찍 반납해야 할 때 협상하는 법

• 가능한 한 빨리, 서면으로 알리십시오(기록이 남는 문자, 이메일도 함께 보내는 것이 좋습니다). 집주인이 새 임차인을 찾을 시간이 있으면 몰수액을 줄이는 데 동의하기 쉽습니다.
• 대체 임차인을 제안하십시오. 전대나 계약 양도는 집주인이 동의해야만 가능하지만, 새 임차인을 소개하면 양측의 손해를 줄일 수 있습니다.
• 구체적인 방안을 제시하십시오: 보증금 일부만 몰수, 또는 전액 몰수 대신 한 달 임대료 추가 지급.
• 계약 해지 합의서를 작성하십시오. 반납일, 반환할 보증금, 이체 기한, 공제 항목, "양측은 더 이상 이의가 없다"는 문구를 적습니다.
• 인도 확인서를 작성하고 집을 반납하십시오. 입주 시 확인서와 대조하고 사진을 찍으며 전기·수도 계량기 수치를 확정합니다.

참고 예시(설명을 위한 가정이며 실제 매물 조건이 아님): 75㎡ 침실 2개 아파트를 월 3,200만 동(HPR의 Léman Luxury 임대 위탁 매물 가격, 2026년 10월 20일 업데이트)에 빌리고 보증금 2개월분 6,400만 동을 냈다고 합시다. 12개월 계약 중 7개월 만에 조기 해지 조항 없이 반납하면 6,400만 동 전액을 잃을 위험이 있습니다. 계약에 "30일 전 통지, 보증금 1개월분 몰수"가 있으면 손실은 3,200만 동이며 미리 알 수 있습니다.

임대차 계약에 넣어야 할 조항

• 보증금이 무엇을 담보하는지, 금액, 반납 후 며칠 이내에 반환하는지.
• 임차인 조기 해지 조항: 몇 일 전에 통지하고 보증금을 얼마나 몰수하는지(예: 거주한 개월 수에 따라).
• 불가항력이나 정당한 사유(다른 성으로 전근, 출국)가 있으면 몰수를 줄이거나 면제.
• 집주인이 기간 전에 해지할 때의 위약금을 임차인과 대등하게.
• 보증금에서 공제할 수 있는 항목: 자연 마모 외 파손, 전기·수도, 미납 비용 — 인도 확인서로 대조.
• 전대, 계약 양도 권리 유무.

보증금을 보내기 전에 읽어야 할 전체 목록: 아파트 임대차 계약서 확인. HPR을 통해 임대 중인 매물: /thue/.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 계약서를 다시 읽습니다: 보증금, 조기 해지, 통지 기간, 위약벌 조항.
2. 해지 근거가 있는지 확인합니다 — 집주인의 심각한 파손 미수리, 부당한 임대료 인상, 또는 계약상 조기 해지 허용.
3. 최소 30일 전(또는 계약에 따라) 예정 반납일을 적어 집주인에게 서면 통지를 보냅니다.
4. 협상합니다: 대체 임차인 제안, 보증금 일부 몰수, 또는 임대료 추가 지급.
5. 해지 합의서를 작성합니다: 반납일, 반환 보증금, 이체 기한, 공제 항목.
6. 인도 확인서와 함께 집을 반납합니다: 입주 목록 대조, 사진 촬영, 전기·수도 수치 확정, 열쇠와 카드 반납.
7. 보증금을 계좌 이체로 돌려받고 모든 문서와 메시지를 보관합니다.

• 국회 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13(민법; 제328조, 제418조, 제428조, 제472조, 제474조, 제475조, 제476조, 제482조), 2015년 11월 24일 공포.
• 국회 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법; 제170조, 제172조), 2023년 11월 27일 공포, 2024년 8월 1일 시행.
• HPR — Léman Luxury 침실 2개 75㎡ 아파트 임대 위탁 매물(코드 KG2610-05), 2026년 10월 20일 업데이트.