敷金を失うのはいつ？賃貸借契約の期間途中の解約

根拠：民法 第91/2015/QH13号（第328条 手付、第418条 違約罰、第428条 契約の一方的解除、第472〜482条 財産の賃貸借）、住宅法 第27/2023/QH15号（第170、172条、2024年8月1日施行） · 2026年10月20日更新

早めに退去しても、自動的に敷金を失うわけではありません。結果は3つの点で決まります。法律上解約できる根拠があるか、30日前の通知をしたか、そして契約書に敷金についてどう書かれているかです。紛争の多くは、3つ目の点が契約書に明記されていないことから起きます。

賃貸の敷金は何を担保するのか？

民法第328条は、手付（đặt cọc）を、契約の締結または履行を担保するために一定期間預ける金銭と定義しています。契約が履行されれば、手付は返還されるか賃料に充当されます。手付を預けた側（あなた）が契約の履行を拒んだ場合、手付は受け取った側（オーナー）のものになります。オーナーが拒んだ場合は、オーナーは手付を返還し、さらに同額を支払わなければなりません。この3つの効果はいずれも、当事者間に別の合意がない限り適用されます。

そのため、文言をよく読みましょう。敷金が契約の締結だけを担保するのか、期間満了までの賃貸も担保するのか。賃貸借契約では通常後者の意味で使われ、損傷や未払いの電気・水道代を差し引く条項が付いています。

期間途中に解約できる3つのケース

2023年住宅法（第172条第3項）は、次の場合に借主が契約を一方的に解約することを認めています。

1. 住宅に重大な損傷があるのに、オーナーが修理しない。
2. オーナーが不当に賃料を値上げした、または合意どおりの事前通知なしに値上げした。
3. 住宅の使用権が第三者の利益のために制限された。

このほか民法（第428条）は、相手方が義務に重大な違反をした場合や、契約で解約できる場合をあらかじめ合意していた場合に、賠償なしで解約することを認めています。

根拠がある場合でも、解約する側は、当事者が別に合意した場合を除き、少なくとも30日前に書面で通知しなければなりません。通知せずに損害を与えた場合は賠償が必要です。

よくあるケース

ケース	法律上の結果（契約に別の合意がない場合）
転勤や住宅購入で早く退去したい — 契約に認める条項がない	あなたが違反した側になり、契約の履行を担保する敷金はオーナーのものになる可能性があり、損害賠償が必要になることも
契約に「X日前に通知すれば敷金Yか月分を失う」という条項がある	条項どおりにすれば足り、記載された違約金以外の負担はない
オーナーが重大な損傷を修理せず、30日前に書面で通知した	根拠のある解約で、敷金の返還を求められる（未払い分を除く）
オーナーが根拠なく期間途中に住宅の返還を求める	オーナーの違反で、敷金を返還し、同額の上乗せと損害賠償の可能性も
期間満了まで借りて退去	敷金が返還される。通常の損耗を超える損傷と未払い費用は差し引かれる

契約には敷金と違約罰（第418条）の両方を入れることができ、違約金の額は当事者が合意で決めます。契約に違約罰だけが書かれ、「違約罰と損害賠償の両方」と書かれていない場合、違反した側は違約罰のみを負います。

早く退去する必要があるときの交渉の仕方

• できるだけ早く、書面で伝えます（記録の残るメッセージやメールも併せて送るとよいでしょう）。オーナーに新しい借主を探す時間があれば、敷金の没収分を減らすことに同意してもらいやすくなります。
• 代わりの借主を提案します。 転貸や契約の譲渡はオーナーの同意がある場合に限られますが、新しい借主を紹介できれば双方の損失を減らせます。
• 具体的な案を出します： 敷金の一部を失う、または全額を失う代わりに1か月分の賃料を追加で払う、など。
• 解約合意書を作成し、退去日、返還される敷金の額、振込期限、差し引く費用、「双方に今後の異議はない」旨を記載します。
• 記録を作って住宅を返却し、入居時の引き渡し書と照合し、写真を撮り、電気・水道のメーター値を確定します。

参考例（説明のための仮定で、実際の物件の条件ではありません）：75㎡の2ベッドルームを月3,200万ドンで借り（HPRの Léman Luxury 賃貸委託物件の価格、2026年10月20日更新）、敷金2か月分の6,400万ドンを預けたとします。12か月契約の7か月目に、期間途中の解約条項がないまま退去すると、6,400万ドン全額を失うおそれがあります。契約に「30日前に通知すれば敷金1か月分を失う」とあれば、失うのは3,200万ドンで、事前に把握できます。

賃貸借契約に入れておきたい条項

• 敷金が何を担保するか、金額、退去後何日以内に返還されるか。
• 借主の期間途中の解約条項： 何日前に通知し、敷金をいくら失うか（例：借りた月数に応じて）。
• 不可抗力や正当な理由（他の省への転勤、海外赴任）の場合に没収を減額・免除すること。
• オーナーが期間途中に解約する場合の違約金を、借主と釣り合う形で定めること。
• 敷金から差し引ける費用：通常の損耗を超える損傷、電気・水道代、未払いの費用。引き渡し書で照合します。
• 転貸や契約の譲渡が認められるかどうか。

敷金を振り込む前に読むべき点の一覧：マンション賃貸借契約の確認。HPRを通じて賃貸中の物件：/thue/。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 契約書を読み直します： 敷金、期間途中の解約、通知期間、違約罰の条項。
2. 根拠があるか確認します — オーナーが重大な損傷を修理しない、不当な値上げ、または契約で途中解約が認められているか。
3. 少なくとも30日前（または契約の定めどおり）に、退去予定日を記載した書面の通知をオーナーに送ります。
4. 交渉します： 代わりの借主の提案、敷金の一部没収、または賃料の追加支払い。
5. 解約合意書を作成します： 退去日、返還される敷金の額、振込期限、差し引く費用。
6. 記録を作って住宅を返却します： 入居時の一覧と照合し、写真を撮り、電気・水道のメーター値を確定し、鍵とカードを返します。
7. 敷金を振込で受け取り、書面やメッセージはすべて保管します。

• 国会 — Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13（民法）、第328、418、428、472、474、475、476、482条、2015年11月24日公布。
• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、第170、172条、2023年11月27日公布、2024年8月1日施行。
• HPR — Léman Luxury 2ベッドルーム75㎡の賃貸委託物件（コード KG2610-05）、2026年10月20日更新。