外国人租赁公寓：证件、双语合同、暂住登记

依据：第 47/2014/QH13 号《外国人在越南入境、出境、过境、居留法》（经第 51/2019/QH14 号和第 23/2023/QH15 号法律修订，2023年8月15日起生效）；第 87/2026/TT-BCA 号通知（2026年7月24日起生效）；第 282/2025/NĐ-CP 号议定；第 27/2023/QH15 号《住房法》（第 161、164、172 条）；第 32/2013/TT-NHNN 号通知（经修订）· 更新于2026年10月20日。

外国人可以在越南租赁住房，2023 年《住房法》也不要求个人承租方必须在房屋所在地登记居住。需要做的事可归纳为四部分：有效的入境证件、双方都能读懂的合同、入住后的暂住申报，以及符合外汇规定的付款。本文写给租客及同行人员（公司、家人），供看房前做好准备。

1. 需要准备的证件

证件	用途	注意事项
护照（或具有国际旅行效力的证件）	签订合同、申报暂住	业主会索取信息页复印件
签证（visa）	证明已获准入境并在期限内停留	电子签证最长 90 天，可多次入境
暂住卡	替代签证，允许在一定期限内居留	适合长期租客（工作、投资、家庭）
免签入境章	适用于单方面免签国家的人员	在口岸获准暂住最长 45 天
公司信息（如由公司代租）	合同签署方、开具付款凭证	写明谁是承租方、谁是居住人

如果租期长于签证期限，请向担保单位（公司、学校）咨询延期或办理暂住卡，并在合同中写明若您未能获得延期时的处理方式。

2. 双语租赁合同

法律不要求住房租赁合同必须为双语，但合同必须以书面形式订立，无须公证。对于外国租客，建议采用左右两栏对照的越南语–英语（或日语、韩语、中文）合同，并写明两种文本理解不一致时以哪种语言文本为准。

应以您熟练掌握的语言仔细阅读以下条款：

• 租金、付款周期、已包含的费用（管理费、网络、保洁）。
• 押金：担保什么、多少天内退还、哪些款项可扣除。
• **提前终止：**法律要求单方终止的一方至少提前 30 天书面通知。对外国人而言，应针对工作调动、签证到期未获延期等情况单独约定条款。另请参阅文章 提前终止租赁合同被扣押金。
• 双语的家具、设备交接记录，并附照片。
• 由谁申报暂住，以及您更换护照或长期外出时的告知责任。

3. 暂住申报：业主办理，您提供证件

在越南暂住的外国人须通过直接管理住所的人向社级公安申报。法律将私人住宅也列入此类住所，因此您租赁公寓时，由业主（或受业主委托管理的人）申报。在同意您入住前，他们有义务要求您出示护照及居留证件。

• 通过电子暂住申报系统（第 87/2026/TT-BCA 号通知，2026年7月24日起生效）：您入住时即时申报。
• **使用申报单（NA17 表）：**须在 12 小时内交至社级公安，偏远地区为 24 小时内。
• 更换住所或居住在永久居留卡所载地址以外的地方，须重新申报。
• 住所管理人未申报的，最高可被处以 1200万越南盾罚款（第 282/2025/NĐ-CP 号议定第 10 条，自2025年12月15日起）。

请向业主索取已申报的确认（截图或申报编号）。越南租客同样适用的详细手续：请参阅文章 租房时的暂住登记。

4. 支付租金和押金

• 以越南盾标价和支付。 根据第 32/2013/TT-NHNN 号通知，在越南境内的合同标价、报价、付款不得使用外币，获准的情形除外。如希望参照美元价格，请在写入合同前咨询律师。
• 转账至业主本人名下账户（或经书面授权收款的人），附言注明“… 公寓 … 月押金／租金”。
• **公司代付：**事先约定业主提供的凭证（收据、发票如有），以便公司报销。
• 出租房屋的税款是业主的义务。 如果合同写明由承租方代缴，请仔细阅读，因为这笔税款会影响您的实际费用。请参阅 出租公寓：业主的文件与税费。

5. 选房：交定金前先问物业管理处

公寓管理规约同样适用于租客：住户登记、门禁卡、搬运时间、饲养宠物、限制短租。另请询问管理费、汽车车位，以及楼宇是否为外籍住户提供证件方面的协助。

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本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律／财务咨询。

1. 核查可在越南停留的期限——签证、暂住卡或免签入境章——与预计租期进行对比。
2. 提交需求：区域、卧室数量、预算、入住日期、是否养宠物或需要汽车车位。
3. 看房并向物业管理处询问管理规约、管理费、住户卡。
4. 阅读双语合同草案，确定优先适用的语言文本、押金及提前终止条款。
5. 核对业主证件：粉红本或买卖合同、身份证件，如由他人出租则需授权文件。
6. 签订合同，以越南盾转账押金至业主本人名下账户。
7. 凭交接记录收房（清单、照片、水电表读数），采用双语。
8. 提供护照供业主申报暂住，并索取已申报的确认。

• 国会 — Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam số 47/2014/QH13（第 47/2014/QH13 号《外国人在越南入境、出境、过境、居留法》）（第 3、31、32、33 条），2014年6月16日颁布。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Sửa đổi, bổ sung quy định về khai báo tạm trú đối với người nước ngoài tại Việt Nam（修改、补充外国人在越南暂住申报的规定），2023年7月27日。
• VnEconomy — Quốc hội thông qua việc nâng thời hạn visa điện tử lên 90 ngày（国会通过将电子签证期限延长至 90 天），2023年6月24日。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Cách thức thực hiện khai báo, tiếp nhận thông tin tạm trú của người nước ngoài tại Việt Nam（外国人在越南暂住信息的申报与受理方式）（第 87/2026/TT-BCA 号通知），2026年6月22日。
• Tuổi Trẻ (Pháp Luật TP.HCM) — Không khai báo tạm trú cho khách nước ngoài, chủ khách sạn bị phạt bao nhiêu?（未为外国客人申报暂住，酒店业主被罚多少？）（第 282/2025/NĐ-CP 号议定第 10 条），2025年12月6日。
• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（第 27/2023/QH15 号《住房法》）（第 161、164、172 条），2023年11月27日颁布，2024年8月1日起生效。
• LuatVietnam — Hợp đồng thanh toán bằng ngoại tệ được không?（合同可以用外币支付吗？）（第 32/2013/TT-NHNN 号通知第 3、4 条），2019年9月4日。
• HPR — Léman Luxury 公寓出租委托房源（编号 KG2610-04、KG2610-05、KG2610-06），2026年10月20日更新。