外国人のベトナムでの住宅購入：条件、戸数、期間

根拠：住宅法27/2023/QH15（第8条、第17条、第19条、第20条）；2024年7月24日付 政令95/2024/NĐ-CP；不動産事業法29/2023/QH15（第48条）；2024年土地法（第44条）— いずれも2024年8月1日施行 · 2026年10月24日更新。

外国人投資家が最も多く尋ねる3つの質問は、何戸まで買えるか、どのくらいの期間保有できるか、購入予定の住戸が外国人に販売可能なプロジェクトにあるか、です。本記事では、法令の条文に沿ってお答えし、手付金を払う前の確認方法も併せてご紹介します。

1. ベトナムで住宅を所有できる人

グループ	主な条件	根拠
外国人個人	ベトナムへの入国を認められていること；外交・領事の特権・免除を受ける対象でないこと	2023年住宅法 第17条、第18条
外国の組織	ベトナムで活動中の外国投資企業、支店、駐在員事務所など	2023年住宅法 第17条
海外在住ベトナム人	ベトナムへの入国を認められていること；土地法に基づく居住用地の使用権に付随する住宅を所有	2023年住宅法 第8条、2024年土地法 第44条

外国人個人は、住宅建設投資プロジェクト内の商業住宅 — マンションと戸建て住宅 — を購入、リース購入、贈与・相続で取得できます。ただし、国防・治安の確保が必要な区域にあるプロジェクトを除きます。プロジェクト外の個別の住宅・土地（路地の中のタウンハウス、個人から買う宅地）は購入できません。

2. 枠：マンション30%、戸建て250戸

住宅の種類	外国の組織・個人の枠	根拠
マンション	1棟のマンションの戸数の**30%**を超えない；複数のブロックがある棟は、ブロックごとに30%で計算	2023年住宅法 第19条、政令95/2024
戸建て住宅（ヴィラ、連棟住宅）	区レベルの行政単位に相当する人口規模の1エリアにつき250戸を超えない	2023年住宅法 第19条

枠は、棟・エリアにいるすべての外国人を合算して計算されるもので、一人ずつの枠ではありません。ある棟で、外国人に販売された戸数が30%に達すると、事業主はその棟でそれ以上外国人に販売できません — ベトナム人の住戸を買い取る場合も同様です。

法律は、一人が購入できる戸数には上限を設けていません。上限は、棟とエリアの割合にあります。

3. 所有期間：50年、1回更新

• 外国人個人： 契約での取り決めによりますが、権利証書の交付日から最長50年で、期間は権利証書に記載されます。必要な場合、1回に限り、最大50年の更新ができます（2023年住宅法 第20条）。
• 外国の組織： 所有期間は、投資証明書・組織の活動書類に記載された期間（更新期間を含む）を超えません。
• ベトナムに居住するベトナム国民と結婚した外国人： ベトナム国民と同様に、住宅を所有し、所有者としての権利・義務を持ちます — 通常の外国人個人のような50年の制限はありません。

更新手続き（政令95/2024）： 有効期限の遅くとも3か月前に、住宅のある省のワンストップ窓口／公共行政センターに書類を提出します — 申請書（付録I 様式01）、権利証書の写し、入国スタンプのある有効なパスポートの写し。省人民委員会が30日以内に審査し、承認されると、15日以内にこの文書と変動登録書類を提出して、新しい期間を権利証書に記載します。

期限が近づいても更新しない場合： 所有者は、ベトナムで住宅の所有を認められた人に、自分で売却・贈与します（または他人に売却・贈与を委任します）。期限を過ぎても売却・贈与しない場合、その住宅は公有財産となります。

4. 海外在住ベトナム人と外国人の違い

	外国人個人	海外在住ベトナム人
購入できる住宅	プロジェクト内の商業住宅で、国防・治安の区域外	土地法に基づく居住用地の使用権に付随する住宅
30% / 250戸の枠	あり	適用なし（枠は外国の組織・個人向け — 第19条）
期間	50年、1回更新	外国人の50年の期間には従わない
証明書類	入国スタンプのある有効な外国パスポート + 外交上の特権・免除を受けない旨の誓約	ベトナム国籍を保持：有効なベトナムのパスポート。国籍を離脱したベトナム系の人：入国スタンプのある外国パスポート + ベトナム系であることを証明する書類

要約すると、ベトナム国籍を持っていれば、国内の人と同様に購入できます。国籍を離脱したベトナム系の人も、2024年土地法 第44条に基づき、居住用地に付随する住宅（マンション、住宅開発プロジェクト内の住宅など）を購入できますが、ベトナム系であることの証明書が必要です。二重国籍の場合、取引にどのパスポートを使うかは、署名の前に公証人に確認してください。

5. 購入時と権利証書受領時の書類

手付金、売買契約の締結時：

• 取引の署名時点で、ベトナムの入国確認スタンプのある有効なパスポート（または入国スタンプのある国際渡航書類）。
• 外交・領事の特権・免除を受ける対象でないことを誓約する文書。
• ベトナムで合法的に営業する銀行にある、事業主／不動産事業者の口座への銀行振込での支払い（2023年不動産事業法 第48条）。送金の証憑はすべて保管してください — 再売却時や海外送金の際に必要です。

権利証書（ピンクブック）の受領時：

• 売買契約書、引き渡し確認書、契約どおりの全額の支払い証憑と登録料。
• 上記のパスポート。外国人個人の権利証書には所有期間が明記されます — 受領時にこの行を確認してください。

6. 外国人に販売可能なプロジェクトかどうかの確認方法

1. プロジェクトが一覧に載っているか。 省人民委員会は、国防・治安の区域について国防省と公安省の意見を得たうえで、外国の組織・個人の住宅所有を認めるプロジェクトの一覧を公表します（政令95/2024 第4条）。建設局は、各プロジェクトの情報を局のポータルサイトに掲載します（第7条第1項）。例えばホーチミン市：2025年8月22日付 公文書1164/UBND-ĐT で48件を追加（当時の累計は65件）；2026年4月23日付 公文書3357/UBND-ĐT で8件を追加；2026年10月12日には、An Khánh、Long Bình、Bình Hòa の各区で、さらに4件を公表しました。
2. 棟にまだ枠があるか。 お選びの棟／ブロックで、すでに外国人に販売された戸数を事業主に尋ね、書面に残すよう依頼してください。一覧は、プロジェクトが販売可能であることを示すだけで、棟に枠が残っていることは保証しません。
3. 買い取り（二次市場）： ベトナム人が所有している住戸は、棟に枠が残っている場合にのみ、お客様へ名義変更できます。手付金の前に、住宅のある地域の建設局／土地登録事務所と公証人に確認してください。特に、売主も外国人の場合は注意が必要です（権利証書に記載された所有期間）。
4. 契約書に明記： 枠が尽きて外国人向けの権利証書を取得できない場合の扱い（返金、返金期限）。

7. 今後予想される変更

建設省が住宅法（改正）の草案を作成中で、2026年末の国会会期への提出が予定されています：戸建て250戸の上限の撤廃、1棟のマンションの30%の維持、50年・1回更新の維持、期限満了時の売却・贈与の委任の仕組みの追加が提案されています（Báo Pháp Luật Việt Nam、2026年9月18日）。まだ草案の段階です — 現在の取引には、引き続き2023年住宅法が適用されます。

本記事は参考情報であり、個別のケースに対する法務のアドバイスに代わるものではありません。

1. ご自身がどのグループに属するかを確認します：外国人個人、ベトナムに居住するベトナム国民と結婚した外国人、ベトナム国籍を持つ海外在住ベトナム人、国籍を離脱したベトナム系の人。
2. パスポートが有効で、契約締結予定日にベトナムの入国スタンプがあるか確認します。
3. プロジェクトのある省・市の人民委員会／建設局のポータルサイトで、外国人に販売可能なプロジェクト一覧に載っているかを調べます。
4. 事業主に書面で尋ねます：選んだ棟・ブロックで、30%の枠の中にあと何戸あるか。
5. 外国人に権利証書を交付できない場合の返金条項を読みます。
6. 契約書に記載された事業主名義の口座にのみ送金し、すべての書類を保管します。
7. 権利証書を受け取ったら、所有期間の欄（交付日から50年）を確認します。
8. 有効期限の3か月前までの更新書類の提出日、または期限前の売却・贈与の計画を記録します。

お申し込みの前に、HPRは、省・市の人民委員会が公表する外国人に販売可能なプロジェクト一覧とプロジェクトを照合し、各棟で枠内に残っている戸数を事業主に確認します。結果は、事業主または国の機関の書面でお送りします — 口頭での確認は行いません。

• Monrei Saigon — ホーチミン市 Thuận Giao 区。事業主は、A1棟を購入する外国人のお客様向けに専用の販売条件を設けています：契約時に5,000万ドンを預託し、7日以内に、VAT抜き販売価格の5%に引き上げます（2026年6月23日付 販売条件 02/2026/TT-MR）。
• The Marq — 29B Nguyễn Đình Chiểu、Tân Định 区（旧1区）；建設済みのプロジェクトで、二次市場の取引のため、手付金の前に棟の枠を確認してください。
• The Grand Manhattan — 100 Cô Giang、Cầu Ông Lãnh 区（旧1区）。
• One Central Saigon — Bến Thành 区（旧1区）。
• Imperia Sensa Park — Võ Chí Công 通り沿い、Phước Long 区（旧トゥドゥック市）。

ここに挙げたプロジェクトは、外国人向けの枠がまだあることを意味するものではありません — 個別の住戸ごとにHPRが確認します。

• 政府電子情報ポータル — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 37 + 38, 08/01/2024)（住宅法27/2023/QH15）— 第8条、第17条、第18条、第19条、第20条。
• カントー市 法規普及・教育ポータル — Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ（政府の政令95/2024/NĐ-CP）（2024年7月24日公布、2024年8月1日施行；対象者を証明する書類）。
• LuatVietnam — Hồ sơ, thủ tục gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam（ベトナムでの住宅所有期間の更新書類・手続き）（政令95/2024：3か月前に提出、30日で処理）。
• Báo Pháp Luật TP.HCM — Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao lâu?（外国人はベトナムで住宅をどのくらい所有できるか）（期間、ベトナム国民との結婚、期限満了時の扱い）、2025年8月17日。
• Tạp chí Luật sư Việt Nam — Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam và các vấn đề pháp lý đặt ra（ベトナムにおける外国人個人の住宅所有権と法的課題）（政令95/2024 第4条による国防・治安の区域）、2026年8月12日。
• Tuổi Trẻ — Từ 1-8, bít cửa mua bán bất động sản hai giá, không dùng tiền mặt khi thanh toán（8月1日から、二重価格の不動産売買を封じ、支払いに現金を使わない）（2023年不動産事業法 第48条）、2024年7月12日。
• Báo Đại biểu Nhân dân — TP. Hồ Chí Minh thêm 48 dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu（ホーチミン市、外国人が所有できる住宅プロジェクトを48件追加）（公文書1164/UBND-ĐT）、2025年8月22日。
• LuatVietnam — Công văn 3357/UBND-ĐT TP.HCM 2026 công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài（ホーチミン市公文書3357/UBND-ĐT 2026：外国の組織・個人向け住宅建設投資プロジェクトの一覧を公表）、2026年4月23日。
• Báo Pháp Luật Việt Nam — TP.HCM công bố 4 dự án nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu（ホーチミン市、外国人が所有できる住宅プロジェクト4件を公表）、2026年10月12日。
• Báo Pháp Luật Việt Nam — Đề xuất mới về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam（ベトナムにおける外国人の住宅所有権に関する新たな提案）（住宅法改正案）、2026年9月18日。