外国人在越南购房：条件、数量、期限

依据：第 27/2023/QH15 号《住房法》（第 8、17、19、20 条）；2024年7月24日第 95/2024/NĐ-CP 号议定；第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（第 48 条）；2024年《土地法》（第 44 条）——均自 2024年8月1日起生效 · 2026年10月24日更新。

外国投资者问得最多的三个问题：能买几套、能持有多久，以及打算购买的房子是否在允许向外国人出售的项目中。本文依据法律文件作答，并附上缴纳定金前可自行核查的方法。

1. 谁可以在越南拥有住房

类别	主要条件	依据
外国个人	获准入境越南；不属于享有外交、领事特权与豁免的对象	2023年《住房法》第 17、18 条
外国组织	在越南运营的外商投资企业、分公司、代表处等	2023年《住房法》第 17 条
定居国外的越南人（越侨）	获准入境越南；依土地法律拥有与居住用地使用权相连的住房	2023年《住房法》第 8 条，2024年《土地法》第 44 条

外国个人可以在住房建设投资项目中购买、分期购买、接受赠与、继承商品住宅——包括公寓和独立住宅，但位于须保障国防、安全区域的项目除外。他们不能购买项目之外的零散房地产（巷子里的联排房、从个人手中购买的宅基地）。

2. 限额：30% 的公寓、250 套独立住宅

住房类型	外国组织、个人的限额	依据
公寓	不超过一栋楼公寓总数的 30%；楼内有多个单元／楼座的，按各单元、楼座分别计算 30%	2023年《住房法》第 19 条，第 95/2024 号议定
独立住宅（别墅、联排房）	在相当于一个坊级行政单位人口规模的区域内，不超过 250 套	2023年《住房法》第 19 条

限额是对该楼／该区域内所有外国人合计，而非按每个人计算。当一栋楼已有 30% 的公寓卖给外国人时，开发商不得再向外国人出售该楼的任何一套——即使您是从越南人手中转购。

法律不限制一个人能买的套数；限制在于楼栋和区域的比例。

3. 所有权期限：50 年，可续期一次

• 外国个人：按合同约定拥有，但自获发产权证之日起最长 50 年；期限记载于产权证。有需要的，可续期一次，最多再延长 50 年（2023年《住房法》第 20 条）。
• **外国组织：**所有权期限不超过该组织投资证书／运营文件上记载的期限，包括延长的时间。
• **与在越南居住的越南公民结婚的外国人：**可拥有住房，并享有与越南公民相同的所有者权利和义务——不受普通外国个人 50 年的限制。

续期手续（第 95/2024 号议定）：最迟在到期前 3 个月，向房屋所在省级的一站式窗口／公共行政中心提交材料——包括申请书（附录 I 第 01 号表）、产权证复印件、盖有入境章的有效护照复印件。省级人民委员会在 30 天内审议；获批准后，须在 15 天内连同变更登记材料提交该文件，把新的期限记载到产权证上。

**临近到期而不续期时：**所有者自行出售、赠与（或委托他人出售、赠与）房屋给获准在越南拥有住房的人。超过期限而未出售、赠与的，房屋归为公共财产。

4. 越侨与外国人有何不同

	外国个人	越侨（定居国外的越南人）
可购买的房屋类型	项目中的商品住宅，国防、安全区域之外	依土地法律与居住用地使用权相连的住房
30%／250 套限额	适用	不适用（限额针对外国组织、个人——第 19 条）
期限	50 年，可续期一次	不适用外国人的 50 年期限
证明文件	盖有入境章的有效外国护照 + 不享有外交特权与豁免的承诺	仍有越南国籍：有效的越南护照。已无国籍的越南裔：盖有入境章的外国护照 + 证明其为越南裔的文件

简言之：仍有越南国籍的，与国内居民一样购买；已退出国籍的越南裔仍可购买与居住用地相连的住房（公寓、住房开发项目内的房屋等），依 2024年《土地法》第 44 条，但须有证明其为越南裔的文件。持双重国籍者用哪本护照办理交易，建议签约前先询问公证员。

5. 购买与领证时的文件

缴定金、签订买卖合同时：

• 在签署交易之时，须持有盖有越南入境核验章的有效护照（或盖有入境章的国际旅行证件）。
• 声明不属于享有外交、领事特权与豁免的对象的承诺书。
• 以转账方式付款，转入开发商／房地产经营企业在越南合法经营的银行所开立的账户（2023年《房地产经营法》第 48 条）。请保存完整的转账凭证——转售和汇出境外时需要。

领取产权证（粉红本）时：

• 买卖合同、交接记录、按合同缴清款项的凭证和契税凭证。
• 护照同上。外国个人的产权证记载所有权期限——领证时请核对这一行。

6. 如何核查项目是否仍可向外国人出售

1. **项目是否在名录中。**省级人民委员会在征求国防部和公安部关于国防、安全区域的意见后，公布允许外国组织、个人拥有住房的项目名录（第 95/2024 号议定第 4 条）；建设厅在该厅门户网站发布每个项目的信息（第 7 条第 1 款）。以胡志明市为例：2025年8月22日第 1164/UBND-ĐT 号公文补充 48 个项目（当时累计 65 个项目）；2026年4月23日第 3357/UBND-ĐT 号公文补充 8 个项目；2026年10月12日又公布 4 个项目，位于 An Khánh、Long Bình、Bình Hòa 等坊。
2. 该楼是否还有限额。向开发商询问您所选的那栋楼／单元已卖给外国人的套数，并要求写入书面文件。名录只说明项目可以出售，并不保证该楼还有名额。
3. **转购（二手）：**目前属于越南人的房子，只有在该楼还有限额时才能过户给您。缴定金前，请询问房屋所在地的建设厅／土地登记办公室和公证员，尤其当卖方同样是外国人时（其产权证上记载的所有权期限）。
4. **合同中写明：**如因限额用完而无法为外国人办证，如何处理（退款、退款期限）。

7. 可能即将出现的变化

建设部正在起草《住房法（修订）》草案，预计提交 2026年底的国会会议：建议取消 250 套独立住宅的限制，保留每栋楼公寓 30% 和 50 年可续期一次的期限，并补充到期时委托出售、赠与的机制（越南法律报，2026年9月18日）。目前仅是草案——现有交易仍适用 2023年《住房法》。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律咨询。

1. 确定您属于哪一类：外国个人、与在越南居住的越南公民结婚的外国人、仍有国籍的越侨，还是已退出国籍的越南裔。
2. 检查护照在预计签约当日是否有效，且盖有越南入境章。
3. 在项目所在省、市人民委员会／建设厅的门户网站上，查找该项目是否在允许向外国人出售的名录中。
4. 以书面形式询问开发商：您所选的楼／单元在 30% 限额内还剩多少套。
5. 阅读无法为外国人发证时的退款条款。
6. 只向合同中载明的开发商名下账户转账；保存所有凭证。
7. 领证时，核对所有权期限一行（自发证之日起 50 年）。
8. 记下最迟在到期前 3 个月提交续期材料的日程，或到期前出售／赠与的计划。

预订之前，HPR 会将项目与省、市人民委员会公布的可向外国人出售的名录进行核对，并向开发商询问各楼栋仍在限额内的套数。结果将以开发商／国家机关的书面文件发给您——不做口头确认。

• Monrei Saigon — 胡志明市顺交坊（Thuận Giao）。开发商对购买 A1 塔的外国客户有专门政策：签约时托管 5000万越南盾，7 天内补足至未含增值税售价的 5%（2026年6月23日第 02/2026/TT-MR 号政策）。
• The Marq — 阮廷炤路（Nguyễn Đình Chiểu）29B 号，新定坊（Tân Định，原第一郡）；项目已建成，属二手交易，缴定金前宜先核查该楼的限额。
• The Grand Manhattan — Cô Giang 路 100 号，Cầu Ông Lãnh 坊（原第一郡）。
• One Central Saigon — 滨城坊（Bến Thành，原第一郡）。
• Imperia Sensa Park — 武志公路（Võ Chí Công）沿线，Phước Long 坊（原守德市）。

此处提到某个项目，并不意味着仍有面向外国人的名额——请让 HPR 按具体房源为您核查。

• 政府电子门户网站 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Công báo số 37 + 38, 08/01/2024)（第 27/2023/QH15 号《住房法》，公报第 37 + 38 期，2024年1月8日）——第 8、17、18、19、20 条。
• 芹苴市普法教育门户 — Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ（政府第 95/2024/NĐ-CP 号议定）（2024年7月24日颁布，2024年8月1日生效；证明对象身份的文件）。
• LuatVietnam — Hồ sơ, thủ tục gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam（越南住房所有权续期的材料与手续）（第 95/2024 号议定：提前 3 个月提交，30 天内办理）。
• 胡志明市法律报 — Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao lâu?（外国人可在越南拥有住房多久？）（期限、与越南公民结婚、到期的处理），2025年8月17日。
• 越南律师杂志 — Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam và các vấn đề pháp lý đặt ra（外国个人在越南的住房所有权及所涉法律问题）（依第 95/2024 号议定第 4 条的国防、安全区域），2026年8月12日。
• 青年报 — Từ 1-8, bít cửa mua bán bất động sản hai giá, không dùng tiền mặt khi thanh toán（自 8 月 1 日起，堵住房地产“阴阳合同”，付款不得使用现金）（2023年《房地产经营法》第 48 条），2024年7月12日。
• 人民代表报 — TP. Hồ Chí Minh thêm 48 dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu（胡志明市新增 48 个允许外国组织、个人拥有的住房项目）（第 1164/UBND-ĐT 号公文），2025年8月22日。
• LuatVietnam — Công văn 3357/UBND-ĐT TP.HCM 2026 công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài（胡志明市 2026年第 3357/UBND-ĐT 号公文，公布面向外国组织、个人的住房建设投资项目名录），2026年4月23日。
• 越南法律报 — TP.HCM công bố 4 dự án nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu（胡志明市公布 4 个允许外国人拥有的住房项目），2026年10月12日。
• 越南法律报 — Đề xuất mới về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam（关于外国人在越南住房所有权的新建议）（《住房法（修订）》草案），2026年9月18日。