외국인의 베트남 주택 구매: 조건, 수량, 기간

근거: 주택법 제27/2023/QH15호(제8, 17, 19, 20조); 2024년 7월 24일 시행령 95/2024/NĐ-CP; 부동산사업법 제29/2023/QH15호(제48조); 2024년 토지법(제44조) — 모두 2024년 8월 1일부터 시행 · 2026년 10월 24일 업데이트.

외국인 투자자가 가장 많이 묻는 세 가지: 몇 채를 살 수 있는가, 얼마나 오래 보유할 수 있는가, 사려는 집이 외국인에게 판매가 허용된 프로젝트에 있는가. 이 글은 문서 그대로 답하고, 계약금을 내기 전에 스스로 확인하는 방법을 함께 안내합니다.

1. 베트남에서 주택을 소유할 수 있는 사람

유형	주요 조건	근거
외국인 개인	베트남 입국이 허용됨; 외교·영사 특권·면제 대상이 아님	2023년 주택법 제17, 18조
외국 단체	베트남에서 활동 중인 외국인 투자 기업, 지사, 대표사무소 등	2023년 주택법 제17조
해외 정착 베트남인(해외 베트남인)	베트남 입국이 허용됨; 토지법에 따라 주거용지 사용권에 부속된 주택 소유	2023년 주택법 제8조, 2024년 토지법 제44조

외국인 개인은 국방·치안 확보가 필요한 지역의 프로젝트를 제외하고, 주택 건설 투자 프로젝트 안의 상업용 주택 — 아파트와 단독주택 — 을 구매, 임차 후 구매(리스 구매), 증여받기, 상속받기가 가능합니다. 프로젝트 밖의 개별 주택·토지(골목 안 타운하우스, 개인에게서 사는 주거용지)는 살 수 없습니다.

2. 한도: 아파트 30%, 단독주택 250채

주택 유형	외국 단체·개인의 한도	근거
아파트	한 건물 아파트 수의 30% 이하; 여러 단위 / 동으로 이루어진 건물은 단위, 동별로 30% 계산	2023년 주택법 제19조, 시행령 95/2024
단독주택(빌라, 연립)	동(phường)급 행정구역에 해당하는 인구 규모 지역당 250채 이하	2023년 주택법 제19조

한도는 건물 / 지역 내 모든 외국인에게 합산해 적용되며, 개인별이 아닙니다. 한 건물이 외국인에게 판매된 세대 수가 30%에 이르면, 베트남인의 집을 되사는 경우를 포함해 시행사는 그 건물에서 더 이상 외국인에게 팔 수 없습니다.

법은 한 사람이 살 수 있는 세대 수를 제한하지 않으며, 제한은 건물과 지역의 비율에 있습니다.

3. 소유 기간: 50년, 1회 연장

• 외국인 개인: 계약에서 합의한 기간 동안 소유하되 증서 발급일부터 최대 50년이며, 기간은 증서에 기재됩니다. 필요하면 한 번, 최대 50년을 더 연장할 수 있습니다(2023년 주택법 제20조).
• 외국 단체: 소유 기간은 연장 기간을 포함해 투자증명서 / 단체의 영업 서류에 기재된 기간을 넘지 않습니다.
• 베트남에 거주하는 베트남 국민과 결혼한 외국인: 베트남 국민과 같이 주택을 소유하고 소유자의 권리와 의무를 가집니다 — 일반 외국인처럼 50년 제한을 받지 않습니다.

연장 절차(시행령 95/2024): 만료 최소 3개월 전에 주택이 있는 성의 원스톱 창구 / 공공행정센터에 서류를 제출합니다 — 신청서(부록 I 서식 01), 증서 사본, 입국 도장이 있는 유효한 여권 사본. 성 인민위원회가 30일 이내에 검토하고, 승인되면 15일 이내에 이 문서를 변동 등록 서류와 함께 제출해 새 기간을 증서에 기재합니다.

만료가 다가오는데 연장하지 않는 경우: 소유자가 직접 베트남 내 주택 소유가 허용된 사람에게 매도, 증여하거나(또는 타인에게 매도·증여를 위임) 합니다. 기간이 지나도 매도·증여하지 않으면 주택은 공공 재산이 됩니다.

4. 해외 베트남인은 외국인과 무엇이 다른가

	외국인 개인	해외 베트남인(해외 정착 베트남인)
구매 가능한 주택	프로젝트 내 상업용 주택, 국방·치안 지역 제외	토지법에 따라 주거용지 사용권에 부속된 주택
30% / 250채 한도	적용	적용되지 않음(한도는 외국 단체·개인 대상 — 제19조)
기간	50년, 1회 연장	외국인의 50년 기간을 따르지 않음
증빙 서류	입국 도장이 있는 유효한 외국 여권 + 외교 특권·면제 비수혜 확약	베트남 국적 유지: 유효한 베트남 여권. 국적을 잃은 베트남계: 입국 도장이 있는 외국 여권 + 베트남계임을 증명하는 서류

요약하면: 베트남 국적이 있으면 내국인처럼 구매하며, 국적을 포기한 베트남계도 2024년 토지법 제44조에 따라 주거용지에 부속된 주택(아파트, 주택 개발 프로젝트 내 주택 등)을 살 수 있지만 베트남계임을 증명하는 서류가 필요합니다. 이중국적자는 거래에 어느 여권을 쓸지 서명 전에 공증인에게 문의하는 것이 좋습니다.

5. 구매 시와 증서 수령 시 서류

계약금과 매매계약 체결 시:

• 거래 서명 시점에 베트남 입국 확인 도장이 있는 유효한 여권(또는 입국 도장이 있는 국제 여행 서류).
• 외교·영사 특권·면제 비수혜 확약서.
• 베트남에서 합법적으로 영업하는 은행의 시행사 / 부동산 사업자 계좌로 계좌 이체(2023년 부동산사업법 제48조). 송금 증빙을 모두 보관하십시오 — 재매도와 해외 송금 시 필요합니다.

증서(핑크북) 수령 시:

• 매매계약서, 인수 확인서, 계약에 따른 대금 전액과 등록세 납부 증빙.
• 위와 같은 여권. 외국인 개인의 증서에는 소유 기간이 명시됩니다 — 증서를 받을 때 이 줄을 확인하십시오.

6. 프로젝트가 아직 외국인에게 판매 가능한지 확인하는 방법

1. 프로젝트가 목록에 있는지. 성 인민위원회는 국방부와 공안부의 국방·치안 지역 의견을 받은 후 외국 단체·개인의 주택 소유가 허용되는 프로젝트 목록을 공표하며(시행령 95/2024 제4조), 건설국은 각 프로젝트 정보를 국의 포털에 게시합니다(제7조 제1항). 예: 호찌민시 공문 1164/UBND-ĐT(2025년 8월 22일)가 48개 프로젝트를 추가(당시 누계 65개); 공문 3357/UBND-ĐT(2026년 4월 23일)가 8개 추가; 2026년 10월 12일에는 안카인, 롱빈, 빈호아 동의 4개 프로젝트를 추가 공표했습니다.
2. 해당 동에 한도가 남았는지. 선택한 바로 그 동 / 단위에서 외국인에게 이미 판매된 세대 수를 시행사에 묻고, 문서에 기재해 달라고 요청하십시오. 목록은 프로젝트가 판매 가능하다는 것만 알려 주며, 그 동에 잔여 한도가 있음을 보장하지 않습니다.
3. 재매입(기존 주택): 베트남인이 보유한 세대는 동에 한도가 남아 있을 때만 명의를 이전받을 수 있습니다. 계약금 전에 주택 소재지의 건설국 / 토지등록사무소와 공증인에게 문의하십시오. 특히 매도인도 외국인인 경우(그들의 증서에 기재된 소유 기간) 그렇습니다.
4. 계약서에 명시: 한도 소진으로 외국인 증서를 발급받지 못할 경우의 처리(환불, 환불 기한).

7. 곧 있을 수 있는 변경

건설부는 주택법(개정) 초안을 준비 중이며 2026년 말 국회 회기에 제출할 예정입니다: 단독주택 250채 한도를 폐지하고, 건물당 아파트 30%와 50년(1회 연장)은 유지하며, 기간 만료 시 매도·증여 위임 체계를 보완하자는 제안입니다(베트남 법률신문, 2026년 9월 18일). 이는 초안일 뿐 — 현재 거래에는 여전히 2023년 주택법이 적용됩니다.

이 글은 참고용이며, 개별 상황에 대한 법률 상담을 대신하지 않습니다.

1. 본인이 어느 유형인지 확인합니다: 외국인 개인, 베트남에 거주하는 베트남 국민과 결혼한 외국인, 국적이 있는 해외 베트남인, 또는 국적을 포기한 베트남계 사람.
2. 계약 예정일에 여권이 유효하고 베트남 입국 도장이 있는지 확인합니다.
3. 프로젝트가 있는 시·성의 인민위원회 / 건설국 포털에서 외국인 판매가 허용된 목록에 프로젝트가 있는지 찾습니다.
4. 시행사에 서면으로 문의합니다: 선택한 동 / 단위에 30% 한도가 몇 채 남았는지.
5. 외국인에게 증서가 발급되지 않을 경우의 환불 조항을 읽습니다.
6. 계약서에 기재된 시행사 명의 계좌로만 송금하고, 모든 증빙을 보관합니다.
7. 증서를 받을 때 소유 기간란을 확인합니다(발급일부터 50년).
8. 연장 서류 제출 일정(만료 최소 3개월 전) 또는 만료 전 매도 / 증여 계획을 적어 둡니다.

예약 전에 HPR은 시·성 인민위원회가 공표한 외국인 판매 허용 목록과 프로젝트를 대조하고, 시행사에 동별 한도 내 잔여 세대 수를 문의합니다. 결과는 시행사 / 국가 기관의 문서로 전달하며, 구두로는 확인하지 않습니다.

• Monrei Saigon — 호찌민시 투언자오 동. 시행사는 A1동을 구매하는 외국인 고객에 대해 별도 조건을 두고 있습니다: 계약 시 보증금 5,000만 동, 7일 이내에 VAT 제외 분양가의 5%로 상향(조건 제02/2026/TT-MR호, 2026년 6월 23일).
• The Marq — Nguyễn Đình Chiểu 29B, 떤딘 동(구 1군); 준공된 프로젝트이며 기존 주택 거래이므로 계약금 전에 동의 한도를 확인하십시오.
• The Grand Manhattan — Cô Giang 100, 껍옹란 동(구 1군).
• One Central Saigon — 벤탄 동(구 1군).
• Imperia Sensa Park — Võ Chí Công 축, 푸억롱 동(구 투득시).

여기에 프로젝트가 언급되었다고 해서 외국인 잔여 세대가 있다는 뜻은 아닙니다 — 구체적인 세대별로 HPR이 확인하도록 하십시오.

• 정부 포털 — 주택법 제27/2023/QH15호(관보 37 + 38호, 2024년 1월 8일) — 제8, 17, 18, 19, 20조.
• 껀터시 법 보급·교육 포털 — Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ(정부 시행령 95/2024/NĐ-CP) (2024년 7월 24일 공포, 2024년 8월 1일 시행; 대상 증명 서류).
• LuatVietnam — Hồ sơ, thủ tục gia hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam(베트남 주택 소유 연장 서류와 절차) (시행령 95/2024: 3개월 전 제출, 30일 처리).
• 호찌민시 법률신문 — Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao lâu?(외국인은 베트남 주택을 얼마나 소유할 수 있는가?) (기간, 베트남 국민과의 결혼, 만료 시 처리), 2025년 8월 17일.
• 베트남 변호사 잡지 — Quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam và các vấn đề pháp lý đặt ra(외국인 개인의 베트남 주택 소유권과 제기되는 법적 문제) (시행령 95/2024 제4조에 따른 국방·치안 지역), 2026년 8월 12일.
• 뚜오이째 — Từ 1-8, bít cửa mua bán bất động sản hai giá, không dùng tiền mặt khi thanh toán(8월 1일부터 이중 가격 부동산 거래 차단, 현금 결제 금지) (2023년 부동산사업법 제48조), 2024년 7월 12일.
• 인민대표 신문 — TP. Hồ Chí Minh thêm 48 dự án nhà ở mà tổ chức, cá nhân người nước ngoài được phép sở hữu(호찌민시, 외국인이 소유할 수 있는 주택 프로젝트 48개 추가) (공문 1164/UBND-ĐT), 2025년 8월 22일.
• LuatVietnam — Công văn 3357/UBND-ĐT TP.HCM 2026 công bố danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài(호찌민시 2026년 공문 3357/UBND-ĐT, 외국인 대상 주택 건설 투자 프로젝트 목록 공표), 2026년 4월 23일.
• 베트남 법률신문 — TP.HCM công bố 4 dự án nhà ở người nước ngoài được phép sở hữu(호찌민시, 외국인이 소유할 수 있는 주택 프로젝트 4개 공표), 2026년 10월 12일.
• 베트남 법률신문 — Đề xuất mới về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam(외국인의 베트남 주택 소유권에 관한 새 제안) (주택법 개정 초안), 2026년 9월 18일.