Приёмка жилья: чек-лист проверки и замер чистой площади

Основание: Жилищный кодекс № 27/2023/QH15 (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 37, 152, 153 и нормы о гарантии на жильё · Положение об управлении и использовании многоквартирных домов, утверждённое Циркуляром 05/2024/TT-BXD от 31 июля 2024 г., статья 5 · Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15, статья 25 · Обновлено 20 октября 2026 г.

Площадь квартиры рассчитывается по чистым размерам (по внутренним граням стен), и при передаче фактическая площадь и площадь по договору должны быть внесены в акт передачи или приложение к договору. Это основание для расчёта доплаты за расхождение, платы за управление и площади в «розовой книге» (свидетельстве о праве собственности), поэтому не подписывайте акт до замера. Ниже кратко — условия передачи, порядок замера и порядок при расхождении.

1. Девелопер вправе передавать жильё только после приёмки

Жилищный кодекс 2023 г. (часть 4 статьи 37) разрешает передавать жильё только после приёмки жилого здания по утверждённому проекту и приёмки инженерной инфраструктуры района по графику проекта; объекты социальной инфраструктуры, которые нужно построить по инвестиционному решению, тоже должны быть завершены и приняты. Попросите показать результаты приёмки завершённого строительства и приёмки пожарной безопасности здания до подписания акта.

2. Как рассчитывается чистая площадь

Согласно статье 5 Положения к Циркуляру 05/2024/TT-BXD:

• Включается: пол внутри квартиры, перегородки между комнатами внутри квартиры, балконы и лоджии квартиры (замер до внутренней грани балкона, лоджии; при общей стене — от внутренней грани общей стены).
• Не включается: наружные стены квартиры, стены между квартирами, площадь под колоннами, технические шахты и их стены внутри квартиры.
• Эта площадь вносится в Ваш сертификат и служит базой для платы за управление и эксплуатацию.

В договоре может быть указана и площадь по осям стен, и полезная (чистая) площадь. Проверьте, по какой площади рассчитываются цена и доплата за расхождение.

3. Порядок при расхождении площади

Закон не устанавливает общего допустимого расхождения; оно определяется подписанным Вами договором купли-продажи. На практике в одних договорах указано: при расхождении от 1% выигравшая сторона доплачивает разницу по цене договора сразу при передаче; в других — при расхождении не более 2% цена не корректируется. Перечитайте условие о площади до дня приёмки.

Пример для ориентира (допущения: в договоре 70 м² чистой площади, цена 50 млн донгов/м²; фактический замер — 68,9 м²):

Условие договора	Как решается расхождение 1,1 м² (около 1,6%)
При расхождении от 1% — расчёт по цене за м²	Девелопер возвращает около 55 млн донгов
При расхождении не более 2% — без корректировки	Цена не корректируется

Если Вы не согласны с замером девелопера, запишите своё мнение в акт и потребуйте повторного замера в присутствии обеих сторон или пригласите независимую геодезическую организацию.

4. Платежи в день приёмки

• Взнос на ремонт 2% стоимости квартиры: вносится до приёмки на отдельный счёт, открытый девелопером в кредитной организации (статьи 152, 153). Возьмите платёжный документ.
• Платёж до передачи по графику договора. Пока сертификат не выдан, продавец вправе получить не более 95% стоимости договора; оставшиеся 5% оплачиваются при получении Вами сертификата (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости, часть 3 статьи 25).
• Плата за управление и эксплуатацию начисляется по соглашению — уточните, с какой даты.

5. Гарантия после приёмки

Жилищный кодекс 2023 г. устанавливает гарантию на многоквартирные дома не менее 60 месяцев, на индивидуальные дома — не менее 24 месяцев с момента завершения строительства и приёмки в эксплуатацию. Гарантия охватывает конструкции (каркас, колонны, балки, перекрытия, стены, потолки, кровлю), электрику, водоснабжение и канализацию, септик, а также крен, осадку, трещины, просадку; прочее оборудование — по сроку гарантии производителя. Дефекты, обнаруженные после приёмки, тоже можно требовать устранить — направьте письменное требование с фото.

6. После приёмки

Девелопер обязан оформить для Вас сертификат в течение 50 дней с даты передачи, если только Вы не оформляете его сами. Если не планируете сразу жить в квартире, можно заранее продумать сдачу в аренду — см. передача квартиры в аренду через HPR.

Проект, близкий к передаче, за которым следит HPR: Izumi Canaria — сроки передачи по зонам.

Статья носит справочный характер и не заменяет юридическую / финансовую консультацию в конкретном случае.

1. До назначенного дня: перечитайте условия договора о площади, перечне материалов и оборудования и графике платежей; возьмите договор, рулетку или лазерный дальномер.
2. Попросите показать результаты приёмки завершённого строительства и приёмки пожарной безопасности здания.
3. Внесите взнос на ремонт 2% и наступивший платёж; сохраните документы.
4. Замерьте чистую площадь каждой комнаты, балкона, лоджии; сравните с площадью в договоре.
5. Проверьте оборудование: сверьте марки и модели с договором; проверьте плиту, водонагреватель, кондиционер (если есть).
6. Электрика: включите каждый выключатель и светильник, проверьте каждую розетку; спросите о заземлении.
7. Вода: откройте краны, слейте унитаз, проверьте напор, протечки, слив в санузле, на кухне, дренаж кондиционера.
8. Стены, потолок, пол: трещины, протечки, неровная покраска; простучите гипсокартонный потолок и плитку — нет ли пустот; деревянный пол — вздутия, щели.
9. Двери: входная, окна, раздвижные двери — петли, замки, герметичность, царапины, перекосы.
10. Общие зоны: лифт останавливается точно на этаже, пожарная сигнализация, спринклеры, пожарные шкафы в коридоре, парковка, обещанная инфраструктура.
11. Запишите все дефекты в акт с фото и сроком устранения; укажите фактическую площадь и площадь по договору; не подписывайте «принято полностью, замечаний нет», если дефекты остались.
12. Получите ключи, карты жильца, руководство по эксплуатации; уточните график оформления сертификата (50 дней с передачи).

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 (Жилищный кодекс № 27/2023/QH15) от 27 ноября 2023 г. (вступил в силу 1 августа 2024 г.) — статьи 37, 152, 153, нормы о гарантии на жильё и сроке оформления сертификата: полный текст на caselaw.vn, 27 ноября 2023 г.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD (Циркуляр 05/2024/TT-BXD) от 31 июля 2024 г. с Положением об управлении и использовании многоквартирных домов — статья 5: LuatVietnam, просмотрено 20 октября 2026 г.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 (Закон о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости № 29/2023/QH15) — статья 25: полный текст на caselaw.vn, 28 ноября 2023 г.
• Báo Đầu tư Bất động sản (Tin nhanh chứng khoán) — Khi nhận nhà, khách hàng nên kiểm tra kỹ cả trong lẫn ngoài căn hộ (При приёмке стоит тщательно проверить квартиру и снаружи, и внутри), 31 октября 2019 г.
• Tiền Phong — Bị "ăn gian" diện tích, nhiều chủ căn hộ nổi giận (Владельцы квартир недовольны «недостачей» площади — условие о расхождении 1%), 9 сентября 2013 г.
• Luật Dương Gia — Một số vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư (Некоторые вопросы купли-продажи квартир — условие о расхождении не более 2%), просмотрено 20 октября 2026 г.