住宅の引き渡し：受け取り時のチェックリストと内法面積の測定

根拠：住宅法 第27/2023/QH15号（2024年8月1日施行） — 第37、152、153条および住宅の保証に関する規定 · 通達05/2024/TT-BXD（2024年7月31日付）に付属するマンション管理・使用規則 第5条 · 不動産事業法 第29/2023/QH15号 第25条 · 2026年10月20日更新

マンションの面積は内法寸法で計算し、引き渡し時には実測面積と契約上の面積を引き渡し記録または契約の付属書に記載しなければなりません。これは差額の精算、管理費、ピンクブック（証明書）に記載される面積の根拠になるため、測る前に記録に署名しないでください。以下に、引き渡しの条件、測り方、差の扱いをまとめます。

1. デベロッパーは完了検査の後でなければ引き渡せない

2023年住宅法（第37条第4項）は、承認済みの設計どおりに住宅の完了検査を行い、プロジェクトの進捗に沿ってエリアのインフラの完了検査を行った後でなければ、住宅を引き渡すことを認めていません。投資方針に従って建設すべき社会インフラも、完成し検査を受けている必要があります。記録に署名する前に、建物の竣工検査の結果と消防の完了検査の結果を見せてもらいましょう。

2. 内法面積の計算方法

通達05/2024/TT-BXDに付属する規則の第5条によると：

• 含まれるもの： 住戸内の床、住戸内の部屋を仕切る壁、住戸に付属するバルコニー・ロッジア（バルコニー・ロッジアの内側の端まで測る。共用壁がある場合は共用壁の内側から測る）。
• 含まれないもの： 住戸の外周壁、住戸間の仕切り壁、柱のある床面積、住戸内の設備シャフトとその囲い壁。
• この面積があなたの証明書に記載され、管理運営費の計算の基準になります。

契約書には、建築床面積（壁芯で計算）と使用面積（内法）の両方が書かれていることがあります。販売価格と差額がどちらの面積で計算されるかを確認しましょう。

3. 面積の差の扱い

法律は共通の許容差を定めておらず、それはあなたが署名した売買契約に書かれています。実際には、差が1%以上なら引き渡し時に得をした側が契約単価で差額を支払うという契約もあれば、差が2%以下なら価格を調整しないという契約もあります。引き渡し日の前に、面積に関する条項を読み直しましょう。

参考例（前提：契約は内法70㎡、単価1㎡あたり5,000万ドン。実測68.9㎡）：

契約の条項	1.1㎡（約1.6%）の差の扱い
差が1%以上なら単価で精算	デベロッパーが約5,500万ドンを返金
差が2%以下なら調整なし	価格の調整なし

デベロッパーの測定結果に同意できない場合は、記録にはっきり意見を書き、双方立ち会いでの再測定を求めるか、独立した測量会社に依頼しましょう。

4. 引き渡し前後に支払うお金

• 住戸価格の2%の修繕積立金： 引き渡し前に、デベロッパーが信用機関に開設した専用口座に納めます（第152、153条）。納付の証明書類を受け取りましょう。
• 契約の支払いスケジュールに基づく引き渡し前の支払い。証明書の発行前に売主が受け取れるのは契約金額の最大95%で、残り5%は証明書を受け取ったときに支払います（不動産事業法 第25条第3項）。
• 管理運営費は合意に従って発生します — いつから計算されるか確認しましょう。

5. 引き渡し後の保証

2023年住宅法は、マンションの保証を最低60か月、戸建て住宅を最低24か月と定めており、建設が完了し使用開始の検査を受けた時点から起算します。範囲は構造（骨組み、柱、梁、床、壁、天井、屋根）、電気設備、給排水設備、浄化槽、傾き・沈下・ひび割れ・陥没で、その他の機器はメーカーの保証期間に従います。引き渡し後に見つかった不具合も修理を求められます — 写真を添えて書面で依頼しましょう。

6. 引き渡しの後

デベロッパーは、あなたが自分で手続きする場合を除き、引き渡し日から50日以内に証明書の発行手続きをしなければなりません。すぐに住まない場合は、早めに賃貸を検討することもできます — HPRの賃貸委託をご覧ください。

HPRが注目している引き渡し間近のプロジェクト：Izumi Canaria — ゾーンごとの引き渡し時期。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. 予定日の前に：契約書の面積の条項、引き渡し時の資材・設備の一覧、支払いスケジュールを読み直します。契約書、メジャーまたはレーザー距離計を持参します。
2. 建物の竣工検査と消防の完了検査の結果を見せてもらいます。
3. 修繕積立金2%と期限の来た支払いを納め、証明書類を保管します。
4. 各部屋、バルコニー、ロッジアの内法面積を測り、契約面積と比べます。
5. 設備の確認：ブランドと種類を契約書と照合し、コンロ、給湯器、エアコン（ある場合）を試します。
6. 電気：スイッチと照明をひとつずつ入れ、コンセントを1か所ずつ試します。アース線について尋ねます。
7. 水回り：蛇口を開け、トイレを流し、水圧、水漏れ、浴室・キッチンの床排水、エアコンの排水管を確認します。
8. 壁、天井、床：ひび割れ、浸水、塗装のむら。石膏ボードの天井やタイル床を叩いて空洞音がないか、フローリングの膨れや隙間を確認します。
9. ドア・窓：玄関ドア、窓、引き戸 — 蝶番、鍵、気密性、傷、反り。
10. 共用部：エレベーターが正しい階で止まるか、火災報知器、スプリンクラー、廊下の消火栓箱、駐車場、約束された共用施設。
11. すべての不具合を写真と修理期限とともに記録に書き、実測面積と契約面積を記載します。不具合が残っているのに「すべて受領、意見なし」に署名しないこと。
12. 鍵、居住者カード、取扱説明書を受け取り、証明書の手続きの予定（引き渡しから50日）を尋ねます。

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（住宅法、2023年11月27日付、2024年8月1日施行） — 第37、152、153条、住宅の保証と証明書手続きの期限に関する規定：caselaw.vn の全文、2023年11月27日。
• Thông tư 05/2024/TT-BXD（2024年7月31日付、マンション管理・使用規則を付属） — 第5条：LuatVietnam、2026年10月20日閲覧。
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15（不動産事業法） — 第25条：caselaw.vn の全文、2023年11月28日。
• 不動産投資紙（Tin nhanh chứng khoán） — Khi nhận nhà, khách hàng nên kiểm tra kỹ cả trong lẫn ngoài căn hộ（引き渡し時は住戸の内外をよく確認すべき）、2019年10月31日。
• Tiền Phong — Bị "ăn gian" diện tích, nhiều chủ căn hộ nổi giận（面積を「ごまかされ」、多くのオーナーが憤慨 — 1%の差の条項）、2013年9月9日。
• Luật Dương Gia — Một số vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư（マンション売買に関するいくつかの問題 — 2%以下の差の条項）、2026年10月20日閲覧。