주택 인수: 점검 체크리스트와 전용면적 실측

근거: Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법, 2024년 8월 1일 시행) — 제37조, 제152조, 제153조 및 주택 하자 보증 규정 · 2024년 7월 31일 자 Thông tư 05/2024/TT-BXD에 첨부된 아파트 관리·사용 규정 제5조 · Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법) 제25조 · 2026년 10월 20일 업데이트.

아파트 면적은 전용(내부 치수) 기준으로 계산하며, 인도 시 실제 면적과 계약 면적을 인도 확인서나 계약 부속서에 기재해야 합니다. 이 수치가 차액 정산, 관리비, 핑크북 면적의 근거가 되므로 실측 전에 확인서에 서명하지 마십시오. 아래에서 인도 조건, 실측 방법, 면적 차이 처리를 정리합니다.

1. 시행사는 준공 검사 후에만 인도할 수 있다

2023년 주택법(제37조 제4항)은 승인된 설계에 따른 주택 준공 검사와 프로젝트 일정에 따른 해당 지역 기반시설 준공 검사를 마친 뒤에만 주택 인도를 허용합니다. 투자 방침에 따라 지어야 하는 사회 기반시설도 완공·검사를 마쳐야 합니다. 확인서에 서명하기 전에 건물의 준공 검사 결과와 소방 준공 검사 결과를 보여 달라고 하십시오.

2. 전용면적 계산 방법

Thông tư 05/2024/TT-BXD에 첨부된 규정 제5조에 따르면:

• 포함: 세대 내 바닥, 세대 내부의 방 사이 칸막이벽, 세대에 붙은 발코니·로지아(발코니·로지아 안쪽 끝까지 측정, 공용벽이 있으면 공용벽 안쪽 면부터 측정).
• 불포함: 세대 외벽, 세대 간 경계벽, 기둥이 있는 바닥 면적, 세대 안의 설비 샤프트와 그 벽.
• 이 면적이 증서에 기재되며 관리 운영비 계산의 근거가 됩니다.

계약서에는 건축 바닥면적(벽 중심선 기준)과 사용 면적(전용)이 함께 적힐 수 있습니다. 분양가와 차액이 어느 면적 기준인지 확인하십시오.

3. 면적 차이 처리

법은 공통 허용 차이를 정하지 않으며, 그 기준은 서명한 매매계약에 있습니다. 실제로 1% 이상 차이 나면 이익을 본 쪽이 인도 시 계약 단가로 차액을 지급한다는 계약도 있고, 2% 이하 차이는 가격을 조정하지 않는다는 계약도 있습니다. 입주일 전에 면적 조항을 다시 읽어 보십시오.

참고 예시(가정: 계약 전용면적 70㎡, 단가 ㎡당 5,000만 동, 실측 68.9㎡):

계약 조항	1.1㎡(약 1.6%) 차이 처리
1% 이상 차이 시 단가로 정산	시행사가 약 5,500만 동 환급
2% 이하 차이는 조정하지 않음	가격 조정 없음

시행사의 실측 결과에 동의하지 않으면 확인서에 의견을 명확히 적고, 양측 입회하에 재측정하거나 독립 측량 업체를 쓰도록 요청하십시오.

4. 입주 전후에 낼 돈

• 아파트 가격의 관리기금 2%: 인수 전에 시행사가 금융기관에 개설한 별도 계좌로 납부합니다(제152조, 제153조). 납부 증빙을 받으십시오.
• 계약 일정에 따른 인도 전 회차. 증서가 발급되기 전에는 매도인이 계약 금액의 최대 95%만 받을 수 있으며, 나머지 5%는 증서를 받을 때 냅니다(부동산사업법 제25조 제3항).
• 관리 운영비는 합의에 따라 부과가 시작됩니다 — 언제부터인지 확인하십시오.

5. 입주 후 하자 보증

2023년 주택법은 아파트 하자 보증 기간을 최소 60개월, 단독주택은 최소 24개월로 정하며, 준공 후 사용 승인 검사를 마친 날부터 계산합니다. 범위는 구조(골조, 기둥, 보, 바닥, 벽, 천장, 지붕), 전기, 급배수, 정화조, 기울기·침하·균열·함몰이며, 기타 설비는 제조사 보증 기간을 따릅니다. 입주 후 발견한 하자도 수리를 요구할 수 있으니 사진과 함께 서면으로 요청하십시오.

6. 입주 후

시행사는 매수자가 직접 하지 않는 한 인도일로부터 50일 이내에 증서 발급 절차를 밟아야 합니다. 바로 입주하지 않는다면 일찍 임대 계획을 세울 수 있습니다 — HPR 임대 위탁 참조.

HPR이 지켜보고 있는 인도 예정 프로젝트: Izumi Canaria — 존별 입주 일정.

이 글은 참고용이며 개별 사안에 대한 법률·재무 상담을 대신하지 않습니다.

1. 약속일 전: 계약서의 면적 조항, 인도 자재·설비 목록, 납부 일정을 다시 읽고 계약서, 줄자 또는 레이저 거리 측정기를 챙깁니다.
2. 건물의 준공 검사 결과와 소방 준공 검사 결과를 보여 달라고 합니다.
3. 관리기금 2%와 도래한 회차를 납부하고 증빙을 보관합니다.
4. 방, 발코니, 로지아별 전용면적을 실측해 계약 면적과 비교합니다.
5. 설비 점검: 브랜드·모델을 계약서와 대조하고 주방, 온수기, 에어컨(있는 경우)을 작동해 봅니다.
6. 전기: 스위치와 조명을 하나씩 켜고 콘센트를 모두 시험하며 접지선을 묻습니다.
7. 수도: 수도꼭지를 틀고 변기 물을 내려 수압, 누수, 욕실·주방 바닥 배수, 에어컨 배수관을 확인합니다.
8. 벽, 천장, 바닥: 균열, 누수, 고르지 않은 도장 확인, 석고 천장과 타일 바닥을 두드려 빈 소리 확인, 마루 들뜸·틈 확인.
9. 문: 현관문, 창문, 미닫이문 — 경첩, 잠금장치, 밀폐, 긁힘, 뒤틀림.
10. 공용 구역: 엘리베이터 정위치 정지, 화재경보기, 스프링클러, 복도 소화전함, 주차장, 약속한 편의시설.
11. 모든 하자를 사진과 수리 기한과 함께 확인서에 적고, 실제 면적과 계약 면적을 기재합니다. 하자가 남아 있으면 "모두 인수함, 이의 없음"에 서명하지 마십시오.
12. 열쇠, 입주민 카드, 사용 설명서를 받고 증서 발급 일정(인도일로부터 50일)을 묻습니다.

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15(주택법), 2023년 11월 27일(2024년 8월 1일 시행) — 제37조, 제152조, 제153조, 주택 하자 보증과 증서 발급 기한 규정: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 27일.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD, 2024년 7월 31일, 아파트 관리·사용 규정 첨부 — 제5조: LuatVietnam, 2026년 10월 20일 열람.
• Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15(부동산사업법) — 제25조: caselaw.vn 전문, 2023년 11월 28일.
• Báo Đầu tư Bất động sản (Tin nhanh chứng khoán) — Khi nhận nhà, khách hàng nên kiểm tra kỹ cả trong lẫn ngoài căn hộ(입주 시 아파트 안팎을 꼼꼼히 점검해야), 2019년 10월 31일.
• Tiền Phong — Bị "ăn gian" diện tích, nhiều chủ căn hộ nổi giận(면적 "속임"에 분노한 아파트 소유주들; 1% 차이 조항), 2013년 9월 9일.
• Luật Dương Gia — Một số vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư(아파트 매매 관련 몇 가지 문제; 2% 이하 차이 조항), 2026년 10월 20일 열람.