收房交接：验收清单与套内面积测量

依据：第 27/2023/QH15 号《住房法》（Luật Nhà ở）（2024年8月1日起施行）——第 37、152、153 条及住房保修规定 · 2024年7月31日第 05/2024/TT-BXD 号通知所附《公寓管理和使用规章》第 5 条 · 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản）第 25 条 · 2026年10月20日更新。

公寓面积按套内尺寸计算，交接时，实测面积和合同所载面积须写入交接记录或合同附录。这是计算差价、管理费以及粉红本所载面积的依据，因此请勿在测量前签署记录。以下概述交付条件、测量方法及差异处理方式。

1. 开发商须完成验收后方可交付

《2023年住房法》（第 37 条第 4 款）规定，住房须在按批准设计完成住房工程验收、并按项目进度完成区域技术基础设施验收后方可交付；须按投资主张建设的社会基础设施工程也须完成并验收。签署记录前，请要求查看该楼宇的竣工验收结果及消防验收结果。

2. 套内面积如何计算

根据第 05/2024/TT-BXD 号通知所附规章第 5 条：

• 计入： 户内地面、户内各房间之间的隔墙、与该户相连的阳台、凉台（量至阳台、凉台内边缘；有共用墙的，从共用墙内边缘量起）。
• 不计入： 户外围墙、户与户之间的分隔墙、有柱子的楼面面积、户内的管道井及管道井围墙。
• 该面积将记载于您的产权证，并作为计算物业运营管理费的依据。

合同可能同时载明建筑面积（按墙中线计算）和使用面积（套内）。请核查售价和差价按哪种面积计算。

3. 面积差异处理

法律未规定统一的差异幅度；该幅度载于您已签订的买卖合同。实践中，有的合同约定差异达 1% 及以上时，由获益方在交接时按合同单价支付差额；有的合同约定差异不超过 2% 时不调整价格。请在收房日前重新阅读面积条款。

参考示例（假设：合同约定套内面积 70 平方米，单价 5000万越南盾/平方米；实测 68.9 平方米）：

合同条款	相差 1.1 平方米（约 1.6%）如何处理
差异达 1% 及以上按单价结算	开发商退还约 5500万越南盾
差异不超过 2% 不予调整	不调整价格

如不同意开发商的测量结果，请在记录中写明意见，并要求双方在场重新测量，或聘请独立测量机构。

4. 收房前后须缴纳的款项

• 房屋价值 2% 的维修基金：在收房前缴纳，存入开发商在信贷机构开立的专用账户（第 152、153 条）。请保留缴款凭证。
• 按合同进度缴纳交房前的一期款项。尚未核发产权证时，卖方最多只能收取合同价值的 95%；其余 5% 在您领取产权证时支付（《房地产经营法》第 25 条第 3 款）。
• 物业运营管理费按约定开始计收——请问清从哪一天起算。

5. 收房后的保修

《2023年住房法》规定，公寓保修期至少 60 个月，独立住宅至少 24 个月，自竣工并验收投入使用之日起计算。保修范围包括结构（框架、柱、梁、楼板、墙、天花板、屋顶）、电气系统、给排水系统、化粪池，以及倾斜、沉降、开裂、塌陷；其他设备按制造商期限保修。收房后发现的缺陷仍可要求维修——请以书面形式提出并附照片。

6. 收房之后

开发商须自交接之日起 50 天内为您办理产权证手续，您自行办理的除外。如不立即入住，可尽早考虑出租方案——参见 HPR 委托出租服务。

HPR 正在跟进的即将交房项目：Izumi Canaria——各 zone 收房节点。

本文仅供参考，不能替代针对具体情况的法律 / 财务咨询。

1. 约定日期前：重新阅读合同中的面积条款、交付材料及设备清单和付款进度；携带合同、卷尺或激光测距仪。
2. 要求查看楼宇的竣工验收及消防验收结果。
3. 缴纳 2% 维修基金及到期款项；保留凭证。
4. 测量各房间、阳台、凉台的套内面积；与合同面积比对。
5. 检查设备：核对品牌、型号是否与合同一致；试用灶具、热水器、空调（如有）。
6. 电气：逐一打开开关、灯具，测试每个插座；询问接地线情况。
7. 给排水：打开水龙头、冲马桶，检查水压、渗漏，以及卫生间、厨房地面排水和空调排水管。
8. 墙面、天花板、地面：开裂、渗水、涂漆不均；敲击石膏天花板、瓷砖地面听是否空鼓；木地板是否起拱、开缝。
9. 门窗：入户门、窗户、推拉门——合页、门锁、密封性、划痕、变形。
10. 公共区域：电梯停层准确，走廊火灾报警器、喷淋头、消火栓箱，停车场，已承诺的配套设施。
11. 将所有缺陷连同照片和维修期限写入记录；写明实测面积和合同面积；仍有缺陷时，不要签署"已全部接收，无异议"。
12. 领取钥匙、住户卡、使用说明手册；询问产权证办理时间（自交接起 50 天）。

• 第 27/2023/QH15 号《住房法》（Luật Nhà ở），2023年11月27日（2024年8月1日起施行）——第 37、152、153 条，住房保修及产权证办理期限的规定：caselaw.vn 全文，2023年11月27日。
• 2024年7月31日第 05/2024/TT-BXD 号通知（Thông tư 05/2024/TT-BXD）所附《公寓管理和使用规章》——第 5 条：LuatVietnam，2026年10月20日查阅。
• 第 29/2023/QH15 号《房地产经营法》（Luật Kinh doanh bất động sản）——第 25 条：caselaw.vn 全文，2023年11月28日。
• Báo Đầu tư Bất động sản（Tin nhanh chứng khoán）— Khi nhận nhà, khách hàng nên kiểm tra kỹ cả trong lẫn ngoài căn hộ（收房时，客户应仔细检查房屋内外），2019年10月31日。
• Tiền Phong — Bị "ăn gian" diện tích, nhiều chủ căn hộ nổi giận（面积"缩水"，许多业主不满）（1% 差异条款），2013年9月9日。
• Luật Dương Gia — Một số vấn đề liên quan đến mua bán nhà chung cư（公寓买卖相关的若干问题）（差异不超过 2% 条款），2026年10月20日查阅。