2026年の住宅売却手続き：夫婦の署名と名義変更の6ステップ

根拠：2014年婚姻家族法 — 第31、33、35条；2024年土地法 — 第45、133条；2023年住宅法 — 第160、164条；個人所得税法 第109/2025/QH15号 · 2026年10月29日更新

不動産の譲渡とは何ですか？

不動産の譲渡とは、住宅の所有者・土地の使用者が、その権利を他人に移転して代金を受け取ることです。日常でいう「家を売る」は、まさに譲渡のことです。売主が住宅売買契約・土地使用権譲渡契約に署名し、買主が代金を支払ったうえで、権利証上の名義変更を登録します。

マンションやタウンハウスでよくあるのは、次の2つのケースです。

物件の状況	譲渡の書類	公証
権利証取得済み（証明書）	住宅売買契約・土地使用権譲渡契約	売主が個人の場合は必須（2023年住宅法第164条）
権利証未取得、デベロッパーから購入中	売買契約の譲渡書、デベロッパーの確認	譲渡人が個人の場合は必須 — マンション売買契約の譲渡をご覧ください

住宅を売却できる条件は？

2024年土地法第45条および2023年住宅法第160条により、住宅・土地は次の条件を満たす場合に譲渡できます。

1. 権利証（証明書）がある（ピンクブック、レッドブック）。
2. 紛争がない、または紛争が効力のある判決・決定で解決済みである。
3. 差し押さえやその他の判決執行を担保する措置を受けていない。暫定的緊急措置を受けていない。
4. 土地の使用期間が残っている。
5. 住宅が土地収用、立ち退き、取り壊しの決定の対象になっていない。

銀行の抵当に入っている物件も売却できますが、公証の前に抵当権を抹消する（ローンを完済する）か、銀行の同意を得る必要があります — 抵当権付きマンションの購入をご覧ください。

住宅の売却に配偶者の署名は必要ですか？

住宅が共有財産であれば必要です。2014年婚姻家族法第35条：不動産である共有財産の処分には、夫婦の書面による合意が必要です。実際には、夫婦が公証役場でともに契約書に署名するか、出席できない方が公証された委任状を作成します。

ケース	もう一方の署名は必要？
婚姻期間中に購入し、個人財産とする合意がない住宅	必要 — 権利証の名義が一人だけの場合も同様
結婚前から所有、個人として相続・贈与を受け、共有財産に組み入れていない住宅	必須ではない — 所有者が単独で署名し、個人財産であることを証明する書類を持参
一方の個人財産だが夫婦の唯一の住まいである住宅	所有者は売却の署名ができるが、夫婦の住居を確保しなければならない（第31条） — 紛争を避けるため、もう一方の同意書があるとよい
個人財産であることを証明できない	共有財産とみなされる（第33条第3項） → 双方の署名が必要

一方が共有財産を無断で売却した場合、もう一方は裁判所に契約の無効を求める権利があります — このリスクは買主にも及びます。そのため公証役場では、売主の婚姻登録証明書または婚姻状況確認書の提出を求められます。

住宅売却時の税金・費用

売主は譲渡価格の2%の個人所得税を納めます（2025年個人所得税法でも2026年7月1日以降この税率が維持されています）。買主は通常0.5%の登録料を納め、公証手数料は双方の取り決めによります。公証手数料の料金表、免税となる場合、30億ドンの物件の例は：2026年の住宅売却費用をご覧ください。

お客様の住宅売却でHPRがお手伝いできること

• 委託をお受けする前に書類を確認： 担当者が2営業日以内に折り返しご連絡し、ピンクブックまたは売買契約の写しを確認し、抵当権と譲渡の条件をチェックします。
• サービス契約の締結前に、手数料を書面でお知らせします。掲載情報にはHPRの連絡先を使い、お客様の電話番号は公開しません。
• HPRは一定の売却期間や売却価格をお約束していません。委託の流れ：HPRの委託プロセス。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律上の助言に代わるものではありません。契約前に、物件所在地の公証役場と土地登記機関にご確認ください。

1. 書類を準備する — ピンクブック・レッドブックの原本、売主の身分証明書（共有財産の場合は夫婦双方）、婚姻登録証明書または婚姻状況確認書。個人財産であれば、それを証明する書類。
2. 手付契約を結ぶ — 売却価格、公証の期限、2%の税金と0.5%の登録料の負担者、一方が履行しない場合の違約金を記載します。予約金、手付金、売買契約をご覧ください。
3. 銀行ローンが残っている場合は抵当権を抹消する — 日付入りの完済計算書を依頼し、完済して、権利証の原本を受け取ります。
4. 売買契約・譲渡契約を公証する — 物件所在地の省・市にある公証機関で行います。共有者は本人が署名するか、公証された委任状により署名します。
5. 2%の個人所得税と登録料を申告する — 変動登録の書類と一緒に提出し、税務機関の通知に従って納付します。
6. 名義変更（変動登録）を申請する — 契約の効力発生日から30日以内に（2024年土地法第133条）、ワンストップ窓口または土地登記事務所で行います。処理期間は、適正な書類の受理日から10日以内で、休日と納税義務の履行期間は含みません（政令101/2024/NĐ-CP 第22条第2項）。30日の期限を過ぎると行政罰の対象になることがあります。

• 国会 — 婚姻家族法 第52/2014/QH13号、第31条（夫婦の唯一の住まいである住宅に関する取引）、第33条（共有財産）、第35条（不動産である共有財産の処分には書面による合意が必要）。Luật Dương Giaの引用による — Giao dịch liên quan đến nhà ở là nơi ở duy nhất của vợ chồng（夫婦の唯一の住まいである住宅に関する取引）、2026年10月29日閲覧。
• Hệ thống pháp luật — Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng: khi nào bán nhà đất bắt buộc phải có chữ ký của vợ?（レッドブックが夫名義のみの場合、住宅・土地の売却に妻の署名が必須となるのはいつか）（2014年婚姻家族法 第34条第1項、第44条）、2021年6月4日。
• LuatVietnam — Bán đất là tài sản chung, vợ / chồng không ký nhưng vẫn có hiệu lực khi nào?（共有財産の土地の売却で、配偶者が署名しなくても有効となるのはいつか）、2026年10月29日閲覧。
• LuatVietnam — Nhớ kỹ 3 mốc thời gian sau khi sang tên Sổ đỏ（レッドブックの名義変更後に覚えておきたい3つの期限）（2024年土地法 第133条第1項a号、第3項 — 30日以内の変動登録）、2025年5月5日。
• LuatVietnam — Thời gian sang tên Sổ đỏ（レッドブックの名義変更にかかる期間）（政令101/2024/NĐ-CP 第22条第2項 — 10日以内）、2024年10月7日。
• 国会 — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15（2023年住宅法）、2023年11月27日公布、2024年8月1日施行（第160条 — 取引できる住宅の条件；第164条 — 住宅売買契約の公証）。
• 政府電子情報ポータル — Quy định thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản（不動産譲渡所得に対する個人所得税の規定）、2026年3月27日（個人所得税法 第109/2025/QH15号 — 税率2%）。