予約金、手付金、売買契約：何が違い、いつ手付金を払えるのか

根拠：不動産事業法 第29/2023/QH15号（2023年11月28日付、2024年8月1日施行） — 第23条第5項、第24条、第25条、第26条 · 2026年10月20日更新

将来形成住宅の場合、デベロッパーが受け取れる手付金は販売価格の5%以下で、住宅が事業に供する条件を満たしたときに限られ、手付金の合意書には販売価格と面積を明記しなければなりません。それより前に「予約金」「ブッキング」「優先料」などの名目で受け取るお金は、不動産事業法上の手付金ではありません。以下の3つのステップは、時期、金額、拘束力が異なります。

3つのステップの比較

	予約（ブッキング）	手付金	売買契約（SPA）
時期	通常、プロジェクトが販売条件を満たす前	住宅が事業に供する条件を満たしたとき	住宅が事業に供する条件を満たしたとき
上限額	不動産事業法に個別の規定なし	販売価格の5%	初回は契約金額の30%（手付金を含む）
書類	予約票、予約合意書	販売価格と面積を明記した手付金合意書	様式に沿った売買契約と銀行の保証状
拘束力	署名した書面による	手付金合意書による	双方の権利・義務がすべて発生

1. 予約：まだ手付金ではない

予約は、プロジェクトの正式販売前に、売主が関心のある顧客を記録する方法です。2023年不動産事業法には「予約」という概念はなく、住宅が事業条件を満たしたときにデベロッパーが手付金を受け取れると定めているだけです。そのため、予約金の扱いは署名する書面に完全に左右されます。

予約金を振り込む前に、次の点を確認しましょう。

• お金を振り込む口座の名義人 — デベロッパーか、別の会社か。
• 住戸を選べなかった場合や、プロジェクトが販売条件を満たすのが遅れた場合に、いつ、何日以内に返金されるか。
• この金額が、後の手付金や支払いに充当されるか。

不動産事業法の改正案（2026年10〜11月の国会会期で審議中）には、より早い段階での手付金に関する提案がありますが、まだ施行されていません。現在の取引は引き続き2023年法に従います。

2. 手付金：事業条件を満たした後、最大5%

将来形成住宅が事業に供する条件を満たすのは、主な書類がそろったときです。土地使用権に関する書類、建築許可（必要な場合）、進捗に応じたインフラの完了検査、マンションの場合は基礎工事の完了検査記録、そして住宅が販売条件を満たすと回答する省レベルの不動産事業管理機関の文書です（第24条）。

その時点で、デベロッパーは販売価格の最大5%の手付金を受け取れます。参考例：30億ドンの住戸なら手付金の上限は1.5億ドンです。デベロッパーは手付金合意書の締結を他の会社に委任することはできません。

実例 — Izumi City（ドンナイ（Đồng Nai））： Izumi Canaria 分区の461戸は、ドンナイ省建設局から事業に供する条件を満たすと通知されました（文書 第3785/SoXD-QLN&TTBĐS号、2025年10月16日付）。デベロッパーの通知TB141（2026年9月11日付）によると、手付金は1戸あたり1億ドンで、デベロッパーの口座に直接振り込みます — 85.5億ドンからの住戸価格の5%より低い額です。Izumi City の販売条件をご覧ください。

3. 売買契約：法律が制限する支払いの節目

第25条は、将来形成住宅の売買契約に基づいてデベロッパーが受け取れる金額を制限しています。

節目	上限
初回の支払い（手付金を含む）	契約金額の30%
住宅の引き渡し前の合計	契約金額の70%（売主が外資系の組織の場合は50%）
購入者が証明書を受け取っていない時点	契約金額の95% — 残り5%は証明書の交付時に支払う

初回以降の支払いは工事の進捗に合わせる必要があります。支払いを受け取る前に、デベロッパーはあなたに銀行の保証状を渡さなければなりません（第26条） — 保証を受けないことに書面で同意した場合を除きます。保証を利用しない顧客に割引を行うデベロッパーもありますが、選ぶ前に、それが手放す保護であることを考えましょう。

立ち止まるべきとき

• 事業条件を満たした文書を見せてもらえないのに、売主が5%を超える「手付金」を求める。
• 書面に「手付金」とあるのに、販売価格や住戸の面積が書かれていない。
• 振込先が個人口座やデベロッパー以外の会社で、有効な代理受領の委任状がない。
• 支払いスケジュールで、契約時に30%を超える、または引き渡し前に70%を超える支払いを求められる。

この記事は参考情報であり、個別のケースにおける法律・財務上の助言に代わるものではありません。

1. プロジェクトが事業に供する条件を満たした文書を取得しているか尋ねます — 文書番号、日付、発行機関。未取得の場合：返金可能な少額の予約金のみ検討しましょう。
2. 予約：振込先の口座、返金の期限と条件、手付金に充当されるかをよく読みます。
3. 手付金：金額は販売価格の5%以下。合意書に販売価格、面積、住戸コードが明記され、署名者がデベロッパーであること。
4. 売買契約：支払いスケジュールを照合します — 初回30%以下（手付金を含む）、引き渡し前70%以下、最後の5%は証明書受領時。
5. 契約に基づく支払いの前に銀行の保証状を受け取ります。保証を放棄するのはリスクを十分理解した場合だけにしましょう。
6. 予約票、手付金合意書、契約書、振込依頼書、領収書などの書類をすべて保管します。

• Hệ thống pháp luật — Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（2023年不動産事業法 第23条 — 第5項：手付金は販売価格の5%以下）、2026年10月20日閲覧。
• Hệ thống pháp luật — Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（第24条 — 将来形成住宅を事業に供する条件）、2026年10月20日閲覧。
• Hệ thống pháp luật — Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（第25条 — 支払い 30% / 70% / 95%）、2026年10月20日閲覧。
• Hệ thống pháp luật — Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023（第26条 — 銀行保証）、2026年10月20日閲覧。
• LuatVietnam — Từ 01/8/2024: Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở tương lai（2024年8月1日から：将来形成住宅の手付金は販売価格の5%以下）、2024年7月17日。
• 商工誌（Tạp chí Công Thương） — Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán（デベロッパーが受け取れる手付金は販売価格の5%以下）、2024年4月1日。
• VietnamFinance — Đề xuất nhận cọc 5% từ sớm: Gỡ nút thắt cho DN hay mở đường cho 'bán lúa non'?（5%の手付金を早期に受け取る提案：企業の障害解消か、「青田売り」への道か）、2026年8月1日。
• Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai（Izumi City のデベロッパー） — 手付金に関する通知TB141、2026年9月11日。ドンナイ省建設局の文書 第3785/SoXD-QLN&TTBĐS号、2025年10月16日（HPRが保管するプロジェクト資料）。